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sábado, 3 de diciembre de 2011

Diferencia entre agencia y mediación: según el Supremo es la estabilidad

Y considera, en la Sentencia de 9 de noviembre de 2011 que el contrato celebrado entre un promotor inmobiliario y otra persona por la que ésta se obligaba en exclusiva a promover la venta de los pisos incluidos en dos promociones es un contrato de mediación o corretaje y no de agencia porque falta la estabilidad
… la ley española, esto es la LCA de 1992, caracteriza la relación entre agente y empresario por su continuidad o estabilidad ("de manera continuada o estable"). Por eso la misma sentencia distingue el contrato de agencia del de mediación o corretaje por la razón de la estabilidad del primero y, en atención a ello, niega que dos contratos muy similares al aquí litigioso sean calificables como contratos de agencia porque "no puede confundirse la 'estabilidad' de una determinada relación con la duración de la actividad desarrollada a fin de ejecutar los pactado, singularmente cuando a pesar de efectuarse un encargo aislado su ejecución requiere una actividad dotada de cierta continuidad debido a la existencia de plurales actos de mediación o ejecución del contrato único, que es lo acontecido en este caso en el que la sentencia recurrida confunde el encargo de mediar en la colocación de dos promociones inmobiliarias, con una inexistente estabilidad de la relación, ya que la relación entre el 'empresario' y el 'agente' estaba abocada estructuralmente desde el mismo momento de su inicio a finalizar una vez concluida la venta de los distintos apartamentos que componían los complejos inmobiliarios."
Lo que se discutía es si el agente o corredor tenía derecho a las comisiones porque, al parecer, el edificio no se había llegado a construir porque el promotor se había echado atrás y el corredor había conseguido 115 compradores que habían firmado una “reserva” y pretendía que esas reservas eran otros tantos contratos de compraventa y, por lo tanto, que se había producido el supuesto de hecho que da derecho al corredor a la comisión: la celebración del contrato mediado y no la ejecución del mismo. El Supremo, con la Audiencia, niega que las “reservas” fueran contratos de compraventa porque en las mismas se preveía que se celebrarían éstos más adelante y con la intervención del propio promotor.
No entendemos muy bien el razonamiento de los jueces. Parece que lo que dicen es que no estamos ante una agencia – porque falta la estabilidad ya que se trata de un contrato para una “obra” concreta – pero ¿por qué califican el contrato de “mediación o corretaje”? Será más bien una comisión mercantil (el promotor le encarga que trate de vender los pisos). Siempre habíamos creído que la diferencia entre la comisión y la mediación se encuentra en que el mediador trabaja para las dos partes. Y cuando se usa en el ámbito del seguro, el corredor se diferencia del agente en que trabaja en interés del tomador del seguro mientras que el agente tiene como principal a la compañía aseguradora.
De acuerdo con el art. 14 LCA y con la doctrina sobre la comisión mercantil, el comisionista no tiene derecho a la comisión si el contrato en el que ha intervenido no se ejecuta. Pero, en el caso, es que las partes habían previsto que el pago de las comisiones solo se haría una vez que el promotor percibiera el precio de las compraventas. Es decir, que el comisionista-corredor lo tenía muy crudo para ganar. Lo triste es que podía haber solicitado una indemnización de daños (el edificio no se construyó porque el promotor así lo decidió) que le permitiera, por lo menos, recuperar lo invertido en la promoción del edificio. Pero
el fundamento de la sentencia recurrida para no acordar indemnización alguna a favor de la hoy recurrente pese al incumplimiento contractual de la parte contraria, fundamento consistente en que tal indemnización nunca se pidió en la demanda, ni principal ni subsidiariamente

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