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jueves, 31 de mayo de 2012

La importancia de alegar la norma precisamente

Se trata de un contrato de compraventa de un inmueble y se fijan, como condiciones resolutorias, la de obtención por el comprador de la licencia administrativa para el cambio en el uso del local (a vivienda) y la del otorgamiento de la escritura pública en plazos determinados. La compradora entrega una cantidad a cuenta que, según el contrato, quedaría para los vendedores en caso de incumplimiento.
Del examen de las actuaciones resulta que los vendedores resolvieron el contrato mediante burofax de 2 de enero de 2006 con fundamento en el incumplimiento de la vendedora del plazo máximo estipulado en el contrato para otorgar escritura pública (30 de diciembre de 2005). Ante esta decisión, la respuesta de la entidad compradora, expresada mediante burofax de 5 de enero de 2006, fue oponerse a la resolución contractual instada de contrario con base en una pretendida prórroga verbal del plazo inicial (que, a su juicio, situaba el nuevo límite máximo para escriturar en el 12 de enero de 2006). Como los vendedores negaron que se hubiera concedido este último plazo, e insistieron en la validez del señalado en el contrato, la entidad compradora formuló demanda interesando como pretensión principal el cumplimiento del contrato fundándose, como argumento esencial, en el carácter abusivo y carente de justificación de la resolución declarada de contrario (el hecho Sexto de la demanda precisa que su interposición trae causa del engaño y abuso de los vendedores). En coherencia con este planteamiento, en el cuerpo de la demanda se alude expresamente a la proscripción del abuso de derecho, con cita del artículo 7 CC , sin que entre los preceptos invocados aparezca el artículo 1504 CC ni conste alusión alguna a la cuestión del necesario respeto a las formalidades impuestas por este precepto como condición para que pueda reputarse eficaz el requerimiento resolutorio (el requerimiento ha de ser judicial o notarial). Lógicamente, al haber quedado tal cuestión al margen del objeto litigioso en primera instancia, tampoco podía pasar a integrar el debate en apelación. En todo caso, la realidad es que la hoy recurrente ni siquiera se planteó la posibilidad de que fuera o no factible debatir sobre tal cuestión en apelación, ya que limitó su impugnación al tema de los intereses y al de la mala fe de los vendedores, con objeto de que se le indemnizara por los gastos ocasionados. En suma, dado que en ningún momento se suscitó por las partes la cuestión del incumplimiento de las exigencias formales del artículo 1504 CC , ni antes del proceso, ni a lo largo del mismo en las dos instancias agotadas, su planteamiento por vez primera en casación ha de rechazarse, por sorpresivo, y por ser susceptible de generar indefensión para la parte demandada recurrida, que en ningún momento a lo largo el pleito ha tenido que defenderse de la acusación de que su burofax no se ajusta a los requisitos formales del artículo 1504 CC .
Dadas las pretensiones de la compradora, se deduce que no disponía del dinero para pagar el resto del precio de la compraventa, puesto que, en otro caso, no se entiende que no intentara pagar.
Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2012

1 comentario:

Anónimo dijo...

Con todo el respeto a la sentencia pronunciada por el TS, me parece que la invocación del 1.504 CC es una quaestio iuris (sus términos son diáfanos: no se incluye el burofax).

Si la acción ejercitada por la compradora/actora está definida con claridad como acción de cumplimiento de contrato, impugnando la resolución del vendedor por indebida, creo que el Juzgado de Primera Instancia habría debido acudir al 218.1 LEC y 1.7 CC.

En mi opinión, el art. 1.504 CC no instituye tanto un derecho subjetivo autónomo que fundamente una acción, como complementa al 1.124 CC añadiendo requisitos adicionales para la válida resolución de ciertos contratos de compraventa, que en este caso no se han cumplido, por lo que el Juzgador habría debido/podido apreciarlos en la fundamentación jurídica de su sentencia.

Un saludo y ENHORABUENA por su blog.

César Ayala

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