www.almacendederecho.org

jueves, 5 de julio de 2012

Actio communi dividundo y usucapión

El caso de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2012 es un caso de escuela. Tres hermanos son propietarios pro indiviso de un piso. Dos de los hermanos viven fuera de la ciudad donde está el piso y el tercero vive en el piso y paga los gastos de la comunidad y el IBI. En un momento determinado, uno de los hermanos que vive fuera pide la división y, como es indivisible, la venta del inmueble. El que vive en el piso reconviene diciendo que ha adquirido por usucapión la propiedad de la totalidad del inmueble porque ha vivido durante más de 30 años en el piso y ha pagado los gastos e impuestos. Por tanto, que hay renuncia por parte de los otros dos.
Ninguna de las instancias da la razón al hermano demandado (¡claro!). En cuanto
El primer motivo del recurso denuncia la vulneración de lo establecido en el artículo 395 del Código Civil , en relación con el artículo 6.2º del mismo código y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , así como con el artículo 63 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, al sostener la parte recurrente que los demandantes renunciaron a su participación en la comunidad según lo dispuesto en el primero de los artículos citados al no satisfacer su parte correspondiente en los gastos de comunidad e impuestos que gravaban el inmueble.
El motivo se desestima. El artículo 395 faculta al comunero para liberarse unilateralmente de la obligación de contribuir "a los gastos de conservación de la cosa o derecho común" renunciando a la parte que le pertenezca en el dominio. Se trata de una renuncia abdicativa de carácter personal y unilateral, que no precisa para su validez y efectos del consentimiento de los demás partícipes, los cuales verán así incrementada proporcionalmente su participación en la comunidad. Pero, por su propia naturaleza, la renuncia ha de ser clara, terminante, incondicional e inequívoca, aunque no resulta imprescindible que sea expresa, ya que puede deducirse de actos inequívocos y concluyentes, sin que dicha renuncia pueda deducirse de la mera concesión de una preferencia de uso ( sentencia de 30 de septiembre de 1996 ).
No se discute que, en el caso, ha sido la demandada -hoy recurrente- la que ha venido poseyendo y disfrutando del uso de la vivienda, asumiendo en exclusiva los gastos de todo orden derivados de la propiedad de la misma, pero ello no puede interpretarse como una renuncia por parte de los restantes comuneros a su participación en el dominio a cambio de liberarse del pago de la cantidad correspondiente ( artículo 395 Código Civil ), ya que en el orden lógico de las cosas se entiende que la satisfacción de dichos gastos por la poseedora está plenamente justificada y ni siquiera se aproxima a lo que supondría la compensación del beneficio obtenido -por el uso en exclusiva- mediante el abono de una renta arrendaticia.
Es más, no consta que el que vivía en el piso hubiera pedido a sus hermanos que contribuyeran a los gastos e impuestos y el 395 CC debe entenderse, con la mejor doctrina, en el sentido de que la obligación del comunero de contribuir a los gastos comunes solo deviene exigible cuando se le reclama, no antes. Por tanto, es contrario al sentido del art. 395 CC que pueda interpretarse una situación en la que uno de los comuneros hace frente a los gastos en solitario pero no reclama a los otros comuneros como una renuncia por parte de éstos a su parte en la cosa común.
En cuanto a que hubiera adquirido la propiedad de la totalidad del inmueble por usucapión, el Tribunal también lo tiene fácil
La posesión de la recurrente ha sido desde el principio en concepto de titular de una tercera parte de la propiedad del inmueble, conociendo que la titularidad del resto pertenecía a sus hermanos que, no obstante, le han tolerado durante largo tiempo que lo poseyera en exclusiva ( artículo 444 de Código Civil ) sin perder por
su parte la posesión mediata que les correspondía en concepto de copropietarios. No cabe que la demandada, por su propia voluntad, convierta su posesión en algo distinto…
La “intrahistoria” imaginada del caso: la hermana que vivía en el piso, y que vivió durante 30 años en él, probablemente consideró que sus hermanos le habían donado su parte y, seguramente, hay conversaciones y sobreentendidos en una relación entre hermanos a lo largo de tantos años que justificarían tal entendimiento. Pero eso no es bastante para ganar el caso en los tribunales cuando las relaciones dejan de ser pacíficas.

Archivo del blog