www.almacendederecho.org

lunes, 26 de agosto de 2013

Compraventa de viviendas sobre plano: interpretación e incumplimiento

Interpretación de la cláusula-condición general que regulaba la fecha de entrega

No es admisible la interpretación del contrato que sostiene la recurrente sobre las condiciones generales relativas a la ejecución de la obra y entrega de la vivienda, esto es, que el plazo de entrega de la vivienda ni siquiera podía ser determinado en el momento en que se interpuso la demanda pues el contrato solo fija una fecha determinada para la finalización de las obras y no para la entrega de los apartamentos, que dependería de cuándo solicitara y obtuviera el vendedor la cédula de habitabilidad
La obligación fundamental del vendedor es entregar los apartamentos vendidos sobre plano. Incluso en el caso de que el contrato no esté concertado con un consumidor y no sean aplicables la normas que imponen en estos casos que la fecha de entrega esté determinada con precisión, la entrega de la cosa vendida ha de tener prevista una fecha determinada, o al menos determinable conforme a parámetros objetivos. Dejarla al puro arbitrio del vendedor, o vinculada exclusivamente a su conducta, no sería admisible por contravenir el art. 1256 del Código Civil . La finalización de las obras de construcción es una condición previa y necesaria de dicha entrega. La interpretación que pretende la recurrente carece de lógica, pues si el plazo de ejecución de la obra es intrascendente a efectos de determinar la entrega de los apartamentos objeto de la compraventa no se entiende qué sentido tiene establecer una estipulación contractual sobre el plazo de ejecución de la obra. La interpretación sistemática realizada por la Audiencia Provincial, vinculando directamente la previsión contractual relativa al plazo de ejecución de la obra y la de entrega de los apartamentos a los compradores, no es manifiestamente ilógica, irracional ni arbitraria, y no vulnera el art. 1281.1 del Código Civil , pues lo realizado es una interpretación sistemática del contrato conforme a la naturaleza del mismo.

En el caso objeto del recurso la paralización de las obras se debió a que el proyecto presentado por la promotora para obtener la licencia de obra mayor y de apertura infringía la legalidad urbanística, y por ello fue anulado por la sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo. Existe por tanto una vinculación directa entre la conducta antijurídica de la promotora (presentación de un proyecto ilegal) y la paralización de la obra. No es aplicable por tanto la exención de responsabilidad por dicha paralización con base en la condición general cuya interpretación se cuestiona, porque el incumplimiento no es excusable

La relevancia del retraso en la entrega como incumplimiento que autoriza al comprador a resolver

Sentado lo anterior, y partiendo de los hechos fijados en la instancia, es correcta la apreciación de la Audiencia Provincial al considerar constitutivo de un grave incumplimiento contractual de trascendencia resolutoria la paralización duradera de las obras de construcción de las viviendas vendidas sobre plano como consecuencia de las irregularidades urbanísticas imputables a la promotora (junto con la administración local) que determinan con absoluta seguridad que la obra no podría estar terminada en la fecha prevista y que incluso cuestionaban seriamente en aquel momento la propia terminación de las obras. Los hechos acaecidos con posterioridad (redacción de un nuevo proyecto de la urbanización y terminación de la misma en forma distinta a la establecida en el proyecto sobre el que se hizo la venta sobre plano con un retraso de aproximadamente año y medio sobre el plazo previsto contractualmente) sirven para confirmar la gravedad de la situación existente cuando se realizaron los requerimientos resolutorios y cuando se interpuso la demanda. Lo que no es admisible es que con carácter retrospectivo se niegue la existencia de riesgo de frustración en la ejecución de las obras de la urbanización, finalización de las mismas y entrega de los apartamentos, pues tal extremo ha podido conocerse a posteriori, pero en aquel momento el riesgo existente era ciertamente grave: unas obras paralizadas desde hacía unos seis meses cuando se formularon los requerimientos resolutorios y nueve meses cuando se interpuso la demanda como consecuencia de una resolución administrativa dictada tras una sentencia judicial que anulaba la licencia de obra y apertura por ilicitudes urbanísticas importantes. En tales circunstancias, habiendo entregado los demandantes importantes cantidades de dinero para la compra de unos apartamentos turísticos (esto es, destinados a ser explotados comercialmente), la paralización de las obras en las circunstancias expresadas constituye un incumplimiento con trascendencia resolutoria al suponer la frustración del fin del contrato pues se priva sustancialmente a los compradores de lo que tenían derecho a esperar en virtud del contrato al imposibilitarse que los apartamentos pudieran entregarse en la fecha prevista en el contrato o al menos en una fecha cercana y se creaba una situación objetiva de riesgo que ponía en peligro la posibilidad de los apartamentos fueran construidos y entregados a los compradores en las condiciones estipuladas en el contrato…
El hecho de que cuando se produjo el requerimiento resolutorio y cuando posteriormente se presentó la demanda no hubiera vencido el plazo de entrega de las viviendas vendidas sobre plano no excluye la existencia de un incumplimiento apto para fundar la resolución del contrato.
Es por tanto conforme al régimen jurídico de resolución de los contratos el ejercicio de la facultad resolutoria cuando el incumplimiento esencial es previsible aunque el plazo de cumplimiento de la obligación no haya vencido. La garantía de devolución de las cantidades entregadas a cuenta no supone una garantía de que la obligación de entrega de los apartamentos sería cumplida, y los compradores, ante la previsión del incumplimiento esencial, tenían derecho a recuperar en ese momento su dinero para invertirlo como consideraran conveniente, sin necesidad de esperar a la finalización del plazo de entrega.

Archivo del blog