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viernes, 4 de abril de 2014

Imposibilidad e incumplimiento

Un promotor inmobiliario compra un terreno y, en contraprestación, promete entregar un local y una vivienda en el edificio que se construirá en el terreno a la vez que entrega una cantidad de dinero a la vendedora. La construcción, sin embargo, no tiene lugar porque el promotor debía hacerse con terrenos colindantes que, finalmente, no consigue adquirir. La vendedora reclama la resolución del contrato y el pago de una indemnización de daños. El promotor se defiende alegando que el cumplimiento del contrato fue imposible por la frustrada adquisición de la parcela colindante. La sentencia es reseñable por el cuidadoso análisis de ambas cuestiones que realiza y el detalle con el que determina la cuantía indemnizatoria. Rechaza la existencia de imposibilidad y afirma que el promotor incumplió el contrato.

La resolución supone que la vendedora recupera la parcela vendida. En cuanto a la indemnización de daños, la vendedora reclama un “daño moral” que no es reconocido por los jueces y un daño patrimonial porque
“aunque… tras la resolución del contrato recupere la propiedad de su parcela, ya no tendrá las posibilidades que antes habría tenido de poder permutar por obra nueva construida”.
Los jueces acceden a conceder la indemnización de daños con el siguiente razonamiento (daños in re ipsa):
“La resolución del contrato y, por consiguiente, la frustración de la operación, con recuperación años después de la propiedad y posesión de la parcela, produce evidentemente un perjuicio: es hecho notorio que la realidad de la actual crisis económica, en general y de signo inmobiliario, en particular, viene a determinar que la posibilidad de suscribir un nuevo contrato de idéntica naturaleza (permuta de solar por finca en nueva edificación) y en parecidas condiciones que el concertado en el año 2003, resulte en este momento mucho más complicada y dificultosa. Aspecto que… debe ser objeto del oportuno resarcimiento y que dado el problema de su concreción, viene a fijarse en la suma de 20.000 euros que se entiende a modo de compensación fundada en razones de equidad”.
Aborda, a continuación, la partida del lucro cesante. La vendedora alegó que había dejado de obtener las rentas correspondientes al eventual arrendamiento del local de negocio y de la vivienda. El Tribunal dice que
“puede afirmarse que, de haber sido entregada la vivienda y el local de negocio en la fecha señalada en el contrato, existía la probabilidad objetiva, que resulta del decurso normal de las cosas, de que la actora hubiera podido arrendar ambas fincas percibiendo la merced o renta correspondiente, ganancia que dejó de obtener y cuya exigencia (el Tribunal considera que el incumplimiento por parte del promotor inmobiliario no fue doloso, sino meramente imputable objetivamente) tiene amparo en el art. 1106 del Código Civil.
Para el cálculo de la indemnización procedente por lucro cesante, el Tribunal se remite “a la fecha de entrega señalada en el contrato” y en cuanto al “quantum de las rentas” que hubiera podido percibir la vendedora, a un dictamen pericial, lo que conduce a conceder una indemnización de 26.000 euros (26 meses por 1000 euros mensuales).




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