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jueves, 22 de octubre de 2015

Los contratos sospechosos de usurarios en el Registro de la Propiedad

Banco Entre Particulares

Es la RDGRN 22 de julio 2015

Por tanto, dado que los prestamistas son personas físicas que han manifestado expresamente que no están dedicados con habitualidad a la concesión de préstamos, circunstancia que al no haber sido contradicha por el registrador calificante por consulta al «Servicio de interconexión de los Registros de la Propiedad» en los términos que resultan de la Resolución de 4 de febrero de 2015, ni haberse alegado tampoco la posible insuficiente a estos efectos de tal manifestación; debe tenerse por buena y, en principio, como causa de exclusión de la aplicación de la citada Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y paralelamente de la Ley 2/2009 y de la Orden EHA 2899/2011.

No obstante, la intervención de la empresa de intermediación «BEP Corporación Financiera, S.L provoca la aplicación de la citada Ley 2/2009, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, ya que según su artículo 1, número 1, letra b) tiene lugar cuando una persona física o jurídica realiza de manera profesional actividades de «intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito con cualquier finalidad, a un consumidor, mediante la presentación, propuesta o realización de trabajos preparatorios para la celebración de los mencionados contratos, incluida, en su caso, la puesta a disposición de tales contratos a los consumidores para su suscripción».

BEP Corporación Financiera se dedica – según su propia página web – a ofrecer a particulares

una forma de inversión, para una parte de su dinero, consistente en un depósito a un plazo de tiempo determinado, con pago de intereses mensuales y devolución del capital a convenir, y con una rentabilidad  anual inmejorable.

En esta inversión su dinero siempre estará totalmente garantizado (y ésta es la diferencia con el depósito bancario tradicional) ya que se encuentra respaldado por un bien inmueble (y no por la confianza en la solvencia de un banco). Siempre existirá una garantía “real” que protegerá su dinero.

Porque la cantidad por usted depositada supondrá siempre un máximo sobre el valor de tasación del inmueble desde un 10% a 20%. Esto le ofrecerá una garantía total de cobro tanto de su dinero depositado como de los intereses ofrecidos, pues siempre se efectuará una anotación o carga en el Registro de la Propiedad sobre el bien inmueble que garantiza sus ahorros

Nuestro producto “estrella” y que consiste en un depósito a plazo de tiempo de 5 años, a un incomparable tipo de interés nominal anual para usted, y que efectúa el pago de intereses mensuales y la devolución del capital en ese plazo convenido. El dinero siempre estará garantizado al 500% por un inmueble que respaldará su depósito.

¿Publicidad engañosa? Parece obvio que lo que ofrece no es un “depósito” sino una inversión en un préstamo a otro particular ya que, suponemos, es el inversor-depositante el que corre el riesgo de que el prestatario que recibe esos fondos no pague y la garantía resulte insuficiente para recuperar lo pagado. Pero, si es verdad que la cantidad prestada representa sólo entre un 10 y un 20 % del valor del inmueble hipotecado, ¿no estamos ante una sobregarantía espectacular que convierten la hipoteca en una cláusula abusiva en sí misma?

Continúa la DGRN

Consecuentemente con ello la entidad de intermediación deberá informar al consumidor, con carácter previo al contrato y en el mismo contrato, sobre las circunstancias de la propia empresa, del servicio de intermediación ofrecido, de las condiciones del contrato de intermediación (artículos 20 y 21 de la Ley 2/2009) y, además, acerca de todo aquello que resulte exigible por la normativa específica sobre el contrato o contratos de préstamo o crédito que ofrezcan al consumidor (artículo 22, números 3 y 5, de la Ley 2/2009). En aplicación de lo dispuesto en el número 5 del artículo 22 de la Ley 2/2009 parecería que las obligaciones de información precontractual, transparencia, oferta vinculante, ficha de información personalizada (Orden EHA 2899/2011) y la normativa sobre cláusulas abusivas (Real Decreto Legislativo 1/2007) referidas al préstamo o crédito hipotecario ofrecido y aceptado, sólo serían aplicables si ese concreto préstamo o crédito, por razón de los sujetos intervinientes, objeto o finalidad, estuviera sujeto a dicha normativa, lo que en este supuesto, como se ha indicado, en principio, no tiene lugar.

Pero concurren una serie de circunstancias especiales que a juicio de este Centro Directivo, teniendo en cuenta que la normativa sobre transparencia y abusividad no debe ser objeto de una interpretación literal sino que debe prevalecer una interpretación extensiva proconsumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información y la protección de los usuarios de servicios financieros (cfr. Resolución de 29 de septiembre de 2014), abogan por la aplicación de ambas normas. Esas circunstancias son la aportación de una oferta vinculante y una ficha de información personalizada referida específicamente al préstamo hipotecario escriturado; la concurrencia en el objeto de la empresa de intermediación, también, la actividad de concesión de préstamos y créditos hipotecarios; la indicación expresa en el número 13 de la FIPER de la aplicación al contrato de préstamo del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios; la ausencia tanto en la oferta vinculante como en la FIPER de toda referencia a los prestamistas que firman la escritura, de tal manera que la oferta aparece realizada directamente por la empresa «BEP Corporación Financiera, S.L.»; y, por último, que las estipulaciones del contrato de préstamo hipotecario están redactadas al modo de los contratos de adhesión, por lo que muchas de sus cláusulas deben presumirse predispuestas y no negociadas.

Tiene todo el sentido. En primer lugar, si los prestamistas eran personas físicas que no se dedicaban habitualmente (que es el criterio que utiliza el Código de Comercio para calificar a alguien como comerciante) a dar préstamos, el contrato de préstamo no debería incluir cláusulas predispuestas. El contrato sería plenamente negociado entre las partes. Eso es lo que ocurre cuando un particular presta ocasionalmente dinero a otro particular. Es más, los préstamos entre particulares han de verse con mucha suspicacia, porque es probable que sean usurarios cuando el préstamo no tiene lugar entre personas vinculadas por lazos de amistad o parentesco. Sólo los consumidores más débiles – marginales – acuden a otro particular para obtener un préstamo, sobre todo, en Sociedades tan bancarizadas como la española.

Tan es así que, en el caso de la hipoteca que se pretendía inscribir, aseguraba un préstamo con unos intereses remuneratorios del 15 %. La DGRN dice que, como el control del contenido de las cláusulas predispuestas no se extiende a los elementos esenciales del contrato – y el interés del préstamo lo es –, sólo es posible un control sobre la base de la Ley de Represión de la Usura, la Ley Azcárate

Abordando ahora el primer defecto de fondo de la nota de calificación, el pacto de un interés remuneratorio fijo del 14,99% por considerarlo abusivo al resultar desequilibrante en conjunción con los gastos y comisiones retenidas y notablemente superior al normal del mercado; debe señalarse que, en principio, al constituir el interés ordinario o remuneratorio un elemento esencial del contrato de préstamo hipotecario a los efectos de definir la contraprestación del préstamo y el objeto principal del contrato, queda al margen tanto de la calificación registral como de la ponderación judicial, ya que corresponde a la iniciativa empresarial fijar el interés al que presta el dinero y diseñar la oferta comercial dentro de los límites fijados por el legislador. El control de los intereses ordinarios queda circunscrito, en consecuencia, al ámbito de las normas de la Ley de Represión de la Usura de 23 de julio de 1908, que como tal también queda al margen de la calificación registral al exigir su apreciación la ponderación de todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración.

No. La Resolución había reiterado inmediatamente antes la doctrina acerca del alcance de la calificación registral. Como ya dijera José María Miquel, dado que las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho, ningún funcionario público puede prestar su asistencia a su enforcement, de manera que ni notarios ni registradores pueden autorizar o inscribir cláusulas abusivas. A fortiori si hay indicios potentes de que el contrato es usurario (y los hay cuando el interés es del 15 % sin contar con comisiones y gastos que, de acuerdo con el art. 315 II C de c han de sumarse al interés pactado para determinar lo que el prestatario está pagando como intereses), el hecho de que el Registrador no pueda valorar las circunstancias concurrentes en la celebración del contrato (para apreciar, como dice el art. 1 LUsura si el prestatario ha aceptado ese interés por encontrarse en un estado de necesidad – situación angustiosa o por lo limitado de sus facultades mentales) es irrelevante. También ha de tener en cuenta las circunstancias concurrentes en la celebración del contrato para determinar el carácter abusivo de una cláusula. Pero, tratándose de nulidad de pleno derecho – y en el caso de los contratos usurarios, nulidad por contrariedad al orden público/causa ilícita – la mera sospecha fundada de que el contrato es usurario debería llevar al registrador a denegar su ministerio y, en su caso, a comunicarlo al fiscal. (sobre usura v. aqui y aquí). ¿O no estaría obligado el Registrador – como el Notario – a denegar su ministerio si sospecha que la operación que se pretende inscribir oculta blanqueo de capitales? Como dijimos en la entrada sobre la usura, una vez comprobado que los intereses son notablemente superiores al precio del dinero, el funcionario o el juez pueden presumir que el préstamo es usurario.

Suponemos que la “sensibilidad” de la DGRN le lleva a añadir que el Registrador también puede – respecto de las cláusulas predispuestas que regulan los elementos esenciales del contrato – controlar la transparencia de las mismas:

lo que sí procede es examinar si en el supuesto objeto del recurso se ha cumplido con el doble filtro de información y transparencia.

Pero afirma que la cláusula es transparente:

Respecto del primero la respuesta debe ser afirmativa por cuanto se incorporan a la escritura de constitución de hipoteca tanto la oferta vinculante como la ficha de información personalizada que son los requisitos que impone a estos efectos la Orden EHA/2889/2011. Y en cuanto al segundo filtro, al tratarse de un interés fijo durante toda la duración del préstamo, pocas dudas puede plantear su comprensibilidad por parte del prestatario ya que no existen ni referenciales complejos, ni cláusulas suelo, ni redondeos, ni otro tipo de condiciones que pudieran dificultar un real entendimiento de las consecuencia económicas e importancia de este tipo de estipulación en el desarrollo del contrato

Bueno, no nos dice si, sumando el interés del 15 % ¡fijo durante toda la duración del contrato! a las comisiones, resultaría un interés mucho mayor – repetimos, el art. 315 II C de c obliga a reputar interés cualquier prestación pactada a favor del acreedor para determinar el interés de un préstamo – De manera que no puede considerarse transparente el tipo de interés pactado cuando el interés que pagará realmente el consumidor es mucho más elevado por efecto de las restantes cláusulas del contrato ¿Puede saber el registrador, leyendo el contrato, cuál será el interés efectivo que pagará el consumidor si se incluyen todas las comisiones? ¿Informó el prestamista de ese interés al prestatario? Pues sí. Porque en el contrato se detallaban:

la retención por el acreedor de aproximadamente el 38% del capital concedido para el pago de los gastos de notaría, gestoría y registro de la propiedad e impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1.745 euros), gastos de tasación (300 euros), comisión de entrada (130 euros), gastos de estudio, asistencia y prevaloración (480 euros que se desglosan), comisión de intermediación (1950 euros) y dos meses de intereses para ser reintegrados a la cancelación del préstamo (324,78 euros); cláusula que el registrador de la propiedad calificante considera abusiva por suponer un desequilibrio de las partes dado su montante proporcional y por no estar debidamente justificados.

Obsérvese que si se incluyen todas estas partidas (en la medida en que no sean suplidos) en el tipo de interés ¿a qué interés remuneratorio nos iríamos? ¿al 150 %? Pero la DGRN dice que no puede controlar tal cosa:

En primer lugar debe decirse a este respecto que es práctica relativamente frecuente en los contratos de préstamos hipotecarios que el acreedor retenga ciertas cantidades del préstamo para el pago precisamente de conceptos relativos a los gastos, comisiones e impuestos que la propia operación genera; por lo que no se puede hacer tacha alguna a esta retención ni a la cuantía de la misma siempre que los conceptos a que se refiere se encuentren debidamente identificados y guarden relación con las operaciones asociadas al préstamo –lo que concurre en este caso respecto de todos los conceptos–, no comprendiendo la retención de gastos por servicios no solicitados por el deudor, que resultarían contrarios a lo dispuesto en el artículo 89.4 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Por otra parte, en el presente supuesto no sólo se encuentra detallado en el contrato de préstamo, en la propia escritura o en la FIPER y en la oferta vinculante a ella incorporadas, las distintas partidas y las cantidades que integran la retención sino que, además, se faculta expresamente por la parte prestataria a «BEP Corporación Financiera, S.L.» para suplir, como es habitual, los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca y de los títulos previos a la escritura así como los gastos derivados si los hubiera; lo que podría haber llegado a suponer incluso una retención mayor a la efectivamente realizada si hubiere sido necesario inscribir títulos previos o cancelar cargas y gravámenes inscritos con anterioridad.

Asimismo, en el párrafo final del apartado referido a los gastos a cargo de los prestatarios de la oferta vinculante, se hace constar que: «Todos los gastos derivados de la correcta tramitación e inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, serán deducidos del importe del préstamo concedido en concepto de provisión de fondos».

Pero es que, además, al encontrarnos en presencia de un contrato de intermediación es aplicable el artículo 20 de la Ley 2/2009 según el cual el empresario que preste dicho servicio deberá informar al consumidor acerca de «todas las comisiones, cargas y gastos, así como todos los impuestos pagados a través de la empresa o, cuando no pueda indicarse un precio exacto, la base de cálculo que permita al consumidor comprobar el precio, y, en su caso, la indicación de que puedan existir otros impuestos o gastos que no se paguen a través de la empresa o que no los facture ella misma. No obstante en el caso de que estos gastos fueran causados por entidades o personas designadas por la empresa deberá hacerse constar cuáles son y su cuantía», lo que implica un reconocimiento a la legalidad de tales retenciones.

Respecto a la determinación de las cantidades específicas retenidas por cada concepto, sólo los gastos de Notaría, gestoría y Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados carecen de individualización de sus respectivas cuantías, pero ello es normal, en cuanto a dichos conceptos, ya que la determinación exacta de las mismas corresponde a operadores independientes, por lo que respecto a estos gastos la cifra retenida tiene la consideración de «provisión de fondos» sujeta a devolución en cuanto a la cuantía sobrante. Únicamente si se hubiera pactado la apropiación por el acreedor de las cantidades sobrantes se podría haber catalogado la cláusula como objetivamente abusiva por desequilibrio al amparo del artículo 87 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, ya que no se correspondería a una causa adecuada.

En cuanto a la comisión de la intermediadora financiera, que asciende al 15% del capital prestado, tampoco puede ser objeto de apreciación acerca de su abusividad ya que constituye el precio del objeto principal de otro contrato suscrito por el deudor, se han cumplido también respecto al mismo las normas de información y la cuantía de la tarifa no plantea problemas de comprensibilidad, por lo que vale ahora todo lo expuesto respecto del interés remuneratorio en el fundamento de derecho anterior. Esta conclusión viene avalada por el artículo 5 de la Ley 2/2009 que establece que «las empresas intermediadoras establecerán libremente sus tarifas de comisiones, condiciones y gastos repercutibles a los consumidores, sin otras limitaciones que las contenidas en esta Ley, en la Ley de 23 de julio de 1908 y en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, en materia de cláusulas abusivas», lo que excluye la alegación del registrador de desequilibrio en su cuantía.

De modo que la DGRN solo objeta la retención de los dos meses de intereses.

En relación con la cláusula de interés remuneratorio del 15 %, la DGRN hace un malabarismo y dice que el interés remuneratorio no se puede inscribir porque ¡es superior al moratorio! previsto en el propio contrato.

En segundo lugar, pueden existir también supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, cuando resulte del propio contrato que los mismos exceden de la función que les es propia, como ocurre en el presente supuesto, en que se pacta un interés ordinario del 14,99% durante toda la vida del contrato y un interés moratorio de «tres veces el interés legal del dinero» (10,50% en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario), ya que por definición el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato, y ello aun cuando el interés moratorio que se pacta pudiera ser superior por no tener el préstamo la finalidad de la adquisición de la vivienda habitual y, en consecuencia, no ser aplicable la limitación del artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria.

Un detalle más. El recurso ante la DGRN no lo eleva el Notario. Y el Registrador que hizo la calificación sustitutoria confirmó la decisión de su compañero. Me gustaría que si el prestatario lee esta entrada – es alguien de Logroño – me explicara qué le llevó a aceptar condiciones tan onerosas. Seguro hay una situación angustiosa de por medio. O quizá no. Quizá BEP puede explicarnos que este contrato beneficia a ambas partes porque permite al prestatario salvar algo de mucho más valor que la vivienda. Pero, ¿por qué ningún banco le concedió crédito al prestatario?

11 comentarios:

Anónimo dijo...

Sr Alfaro, en la jerga de los opositores: "lo ha "bordao"".

Anónimo dijo...

En el peor de los casos posibles, pregunto:

- ¿Es usurario el interés que cobra la tarjeta VISA, al 23%? porque si es abusivo el 15%, el 23% lo será más. Dirá vd que no hay hipoteca sobre la vivienda, pero eso es una falacia, porque si no se paga el crédito visa ( que la entidad ha adelantado), más los intereses al 23%, la acreedora puede EMBARGAR la vivienda y producir el mismo efecto que el de la hipoteca (de hecho antes, al embargo, se le denominaba hipoteca judicial).
Para no admitir el embargo, el juez debería declarar abusivo el interés del 23%. Pero no puede declararlo abusivo porque el interés es un elemento esencial. Puede declararlo no transparente... si fuera no transparente.
Así que ahora una entidad sí puede cobrar un interés del 23% que no sea abusivo, y también puede cobrarlo sobre la vivienda si solicita el embargo (al que tiene derecho si no se le paga). Puede que dependa de las cantidades y de otros factores, no sólo del interés que se pacta.

- ¿La usura es un delito? ¿qué hará el Ministerio Fiscal si la usura NO es un delito?

Anónimo dijo...

Luis

Me parece complicado que un notario o un registrador puedan declarar nulo un préstamo por ser el tipo de interés usurero. ¿Cuándo es usurero? ¿10,12,14,23? Creo que es materia que compete al Juez. En Cataluña una reciente Ley de 2014, recurrida ante el Tribunal Constitucional, declara abusivos los intereses ordinarios superiores a tres veces el interés legal del dinero en los préstamos hipotecarios (va mucho más lejos que el 114.3 L.H.). Es verdad que los catalanes son bastante pesados con sus temas independistas, pero son mucho más ágiles en la elaboración legislativa.

Creo que la Dirección General de los Registros y del Notariado dentro del estrecho margen que le permite la Ley ha sacado una buena Resolución, aunque haya tenido que hacer juegos malabares.

Luis Cazorla dijo...

¿Y el límite objetivo que la RDGRN impone al margen de el control de abusividad y la potencial aplicación de la Ley Usura, que lleva a la DGRN a confirmar al denegación de la inscripción? Me parece un límite adicional que de alguna forma se plantea para no recurrir al problema de la aplicación de la Ley Usura... ¿existe ese límite objetivo adicional que permita controlar un elemento esencial, derivado de la finalidad de los intereses remuneratorios? -eso es lo que parece desprenderse de la Resolución... Esa parte me descoloca...

Luis Cazorla

Anónimo dijo...

A Luis Cazorla.

La resolución claramente dice que los intereses son elemento esencial y que no pueden declarase abusivos. Pero relacionado, quizá, con la transparencia dice que un interés nominal, por definición, no puede ser superior al de demora. En el supuesto de hecho se fijaba un interés de demora de tres veces el interés legal del dinero (hoy 10,5%) y un interés ordinario del 14,5 (probablemente la TAE sería muy superior). Creo que es una resolución que buscaba como finalidad desestimar el recurso. Los medios para lograrlo, complicados mientras no se refuercen las competencias de notarios y registradores sobre cláusulas abusivas, en la línea expuesta por don Jesús Alfaro, pero que no caiga en el subjetivismo de uno u otro notario o registrador.

Anónimo dijo...

Pero la resolución dice expresamente que sí hay transparencia, con lo que ni cabe alegar la abusividad, porque el interés remuneratorio es un elemento esencial, ni cabe alegar la transparencia, porque la propia resolución dice que es transparente, ni cabe alegar la usura tal como se rige hoy este tema... entonces... la alegación para la denegación es que si se fijan unos intereses moratorios del 10,5 %, los intereses remuneratorios no pueden pasar de esa cifra?
o sea, que en el año 2015 nadie puede pactar unos intereses remuneratorios con garantía de vivienda habitual superiores al 10,5%?
Con independencia de que la operación tenga o no un "malus fumus iuris", el argumento en que se apoya para denegar la inscripción me parece cuando menos chocante:
¿de verdad que con la limitación de los intereses hipotecarios de demora sobre la vivienda habitual se han limitado los intereses remuneratorios al 10,5 % en el años 2015?

¿de verdad que la libertad de pacto se ha cercenado de esta forma? ¿puede existir un mercado alternativo de préstamos entre particulares, o su existencia está prohibida? y si existe.. ¿sólo puede concederse al 10,5 % como máximo?

¿Se acuerdan de cuando a finales de los años 80 los préstamos hipotecarios bancarios estaban al 17%?

Conste que hablo en puros principios de derecho civil, no atendiendo a un problema concreto que sea o que no sea de usura.

Anónimo dijo...

Hola, es que para mi lo chocante es que pueda haber unos intereses ordinarios superiores a los de demora. Efectivamente desde el momento en que el legislador ha limitado el interés de demora en los préstamos destinados a la adquisición de vivienda y que recaiga sobre la vivienda, inevitablemente está limitando los intereses ordinarios.

Por supuesto que ha habido épocas con intereses ordinarios al 17,5 5. Y podrá haberlos perfectamente en el futuro porque en ese momento los intereses de demora estarán al 29 %. Hay que pensar que el interés de demora es variable, pues al fijarse en tres veces el interés legal del dinero, al variar el interés legal del dinero, varía el interés de demora. Y, por otra parte, el interés de demora está en correlación con el interés variable, porque en economía los intereses legales evolucionan con la propia evolución de la economía, y, de este modo se logra la correlación entre intereses ordinarios y de demora del que nos habla el T.S.

Lo que no es justificable es que el interés ordinario sea superior al de demora.

El principio de autonomía de la voluntad actualmente está entre interrogantes desde el momento en que introducimos normas de protección al consumidor. ¿Existía autonomía de la voluntad con la cláusula suelo, las preferentes, los swaps, la salida a Bolsa de Bankia? y sin embargo, los Tribunales están diciendo lo que dicen. Y el TSJ de la U.E. dice lo que dice y a día de hoy es relevante.

Fontis iuris dijo...
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
Anónimo dijo...

Al anónimo anterior: donde no hay distinción hay confusión. Juntar el objeto esencial y transparente de un contrato con clásulas abusivas.... lo siento, no se puede, la ley lo excluye expresamente.
Por otro lado los ejemplos que señalas no son limitaciones a la autonomía de la voluntad sobre el objeto esencial y transparente del contrato: los swaps, o el dolo en las preferentes, o el dolo en la salida a Bolsa en Bankia no son limitaciones a la autonomía de la voluntad, sino que resultan bien de la aplicación sempiterna de la doctrina los vicios del consentimiento,es decir, de la ausencia o defecto o mala configuración del elemento esencial del contrato que es el consentimiento (1261 código civil), que incluso si es con animo de engañar pude ser delictivo, o bien, en los swaps, de ser una cláusula accesoria o no transparente de un contrato de préstamo con interés, se le aplican las consecuencias de la no transparencia o de la abusividad por ser cláusula accesoria e impuesta.
Considerar que la autonomía de la voluntad en la prestación del consentimiento en el objeto esencial y transparente del contrato está limitada por la legislación de la Unión Europea sobre protección de los consumidores por cláusulas abusivas no es cierto, sencillamente.
Lo que está limitado es la inclusión de cláusulas NO TRANSPARENTES (según la interpretación así considerada por el TS) o impuestas o predispuestas por ser objeto NO ESENCIAL del contrato.
Un objeto NO ESENCIAL del contrato son los intereses de demora, porque su naturaleza es accesoria, semejante a la de la cláusula penal.
Pero los intereses remuneratorios son objeto esencial.
Así que unos, por definición, al menos en el discurso jurídico kelseniano, no pueden limitar a los otros.
En cuanto al interés legal del dinero, me gustaría conocer los criterios de su determinación. La limitación del 114 de la LH se impuso para evitar intereses moratorios abusivos (sí, a los moratorios se les puede calificar de abusivos), pero no para limitar los intereses remuneratorios.
Literalmente dice el 114 párrafo tercero de la LH:
"Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición (OJO, PARA LA ADQUISICIÓN) de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Además, si el 114 se estableciera para limitar en todo caso los intereses remuneratorios, me gustaría saber donde está el principio de especialidad y del principio de transparencia en el propio legislador que, de rebote, y para otra cosa diferente, limita un elemento esencial del contrato

Anónimo dijo...

En donde pones el límite de la transparencia? Cuando es transparente y cuándo no? Él TS utilizó el argumento de la transparencia como medio para lograr un fin, cargárselas. Quien compraba acciones de Bankia especulaba con una subida. Cuando compras acciones bbva eres capaz de saber cuál es el valor contable real de la acción o te dejas llevar por lo que el mercado valora? Quieras que no las normas de protección de los consumidores son normas que tratan de resucitar las antiguas acciones de rescisión por lesión y estás en definitiva afectan al principio de autonomía de la voluntad.

De todos modos no conozco ni una entidad de crédito que fije unos intereses ordinarios superiores a los de demora. Entre otras cosas el Banco de España no lo permitiría. Pero si existen entidades usureras y el ejemplo es la resolción que comentamos que si lo fijan. Y a mí me parece muy bien poner límites a los usureros porque el deudor de Logroño estaría desesperado para admitir semejante préstamo. Aquí debe existir una protección a esta gente necesitada y poner límite a una falsa autonomía de la voluntad

Anónimo dijo...

El límite de la transparencia lo pongo en donde lo pone la STS de 9 de mayo de 2013 y su auto aclaratorio: es el límite más lejano que se conoce por ahora, ya que establece dos grados de transparencia, el normal (entender lo que se dice) y el especial (cumplir varios criterios de estadísticas y baremos que permitan que el posible perjudicado se dé cuenta del alcance de lo que consiente).
Son palabras muy interesantes, por supuesto que yo también estoy en contra de la usura y de que se aprovechen de otros, y he visto los reportajes de televisión varias veces sobre el tema, y me da lástima de la situación en la que se encuentran esas personas.
Pero el caso de la resolución en mi opinión está incompleto, ya que no ha sido preguntado el prestatario: el que acude a ese préstamo no sé si se encuentra en mejor situación con el préstamo o sin él: un préstamo a 5 años en el que durante ese período sólo se pagan intereses, al 15%. Como mínimo habría que preguntarle al prestatario qué pensaría sobre el tema. Al menos así se resuelve en los tribunales, no generando indefensión, ya que se escuchan a las partes, o se les da esa oportunidad, se celebra un juicio.
Para mí lo que me extraña de la resolución es su argumentario, ya que por un lado dice que no puede calificarlo de usura porque eso está reservado a los jueces, por otro, que se puede pactar una comisión de mediación del 15% (o del importe que se pacte) y por otro, como dato objetivo de control, que los intereses remuneratorios no pueden ser superiores a los moratorios de adquisición- de adquisición - de vivienda, en contra de su propios principios de legalidad, y todos los demás que alega en el resto de las resoluciones, lo veo con poca consistencia, aunque busque una buena finalidad, y sin oir al prestatario las razones por las que ha pedido ese préstamo y qué espera para poder pagarlo dentro de cinco años (a lo mejor espera una herencia o una venta de una finca cuando pase la crisis, quién sabe). A lo peor tiene ahora una deuda que no puede afrontar y veía que en cinco años sí podría.
Protección a gente necesitada, totalmente de acuerdo, pero habrá que escuchar a la gente necesitada.
Hay una parte del sistema que no funciona bien, y es necesario hacer lo posible por mejorarlo, pero no me parecen correctos los argumentos que se utilizan en esta resolución y así lo expreso si me dejan.

Por otro lado si hay alguien de Logroño que lea esto o alguien que conozca cómo funcionan estas operaciones, rogaría que nos proporcionara la información que tuviera o sus impresiones.

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