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viernes, 8 de enero de 2016

El Supremo convierte a los bancos en gatekeepers de las promotoras

En otras entradas (y aquí) nos hemos ocupado de la responsabilidad personal de los administradores de una sociedad promotora cuando ésta no está en condiciones de devolver al comprador de una vivienda las cantidades adelantadas en pago del precio. Como es sabido, la Ley obliga a los promotores a asegurar tal devolución mediante la contratación de un seguro o de un aval bancario. En sentencias anteriores, el Supremo ha elevado la responsabilidad de los bancos obligándoles a devolver las cantidades cuando la no constitución del aval se debía, en todo o en parte, a la conducta del banco. En esta sentencia, el Supremo va más allá e impone a los bancos que financian a la promotora la construcción de unas determinadas viviendas y que reciben, en sus cuentas, pagos de los compradores de tales viviendas, un deber de “guardabarreras”, es decir, el deber de asegurarse que la promotora ha contratado el aval o el seguro. En otros términos, el Supremo ha establecido una prelación entre el banco como financiador y el comprador de la vivienda en relación con las cantidades entregadas al banco por parte del comprador en la cuenta de la promotora que estuviera abierta en el banco financiador.

Pues bien, la aplicación de la línea inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente recurso determina que proceda su estimación, porque la « responsabilidad » que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito

desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de « exigir ».

En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas 7 en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia.

Por esta razón, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas (« reserva de vivienda y 20% vivienda »), de esto no se derivara « obligación legal alguna » para la entidad de crédito codemandada.

Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 . SEXTO.- Conforme al art. 487.3 LEC procede casar la sentencia recurrida, para en su lugar confirmar la de primera instancia, y fijar como doctrina jurisprudencial la siguiente: « En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad ».

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015

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