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miércoles, 23 de noviembre de 2016

Concurso del arrendador y arrendamiento con prórroga forzosa

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Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2016. La sentencia es correcta en el fallo y contiene algunos pasos notables sobre cómo ha de entenderse el “interés del concurso”. Aunque no soy experto en concursal y no he pensado bastante sobre el tema, creo que se puede mejorar la argumentación del Tribunal Supremo.

En pocas palabras, lo que tenía que decidir era si el derecho del arrendatario a que el contrato de arrendamiento no se extinga – establecido en la ley o en el propio contrato de arrendamiento – prevalece o es derrotado por el derecho del arrendador que cae en concurso a terminar – resolver – sus contratos de arrendamiento “en interés del concurso” (art. 61 LC). Planteado en estos términos el debate, se observa que se trata de un conflicto entre acreedores. Por un lado, el acreedor cuyo título procede del contrato de arrendamiento (el arrendatario). Por otro, los demás acreedores del arrendador que verán mejoradas sus posibilidades de cobrar sus créditos (“interés del concurso”) si el contrato se termina. Así planteado el debate, la solución parece evidente: ha de prevalecer el interés colectivo de los acreedores sobre el interés individual de un acreedor. Así resulta de lo previsto en el art. 61 LC que contiene dos reglas: una, la de que el concurso de cualquiera de las partes de un contrato no es causa de terminación, por sí misma, del contrato, lo que se refuerza con la previsión de que se tengan por no puestas las cláusulas contractuales que prevean lo contrario. Otra, según la cual, la continuación o la terminación de un contrato suscrito por el deudor ahora en concurso debe decidirse “en interés del concurso” de manera que no se privilegie al acreedor contractual respecto de los demás acreedores del concursado. Obsérvese que no estamos ante un conflicto entre un adquirente – propietario – de un derecho y los acreedores del concursado. En tal caso, el derecho del adquirente – salvo que se rescinda su adquisición – está protegido, incluso frente al concurso, por una property rule.

Así las cosas, la solución del Supremo – que estima el recurso de casación – es plenamente coherente en términos valorativos aunque la solución no sea tan evidente en los casos en los que el propio legislador ha previsto una especial protección de la contraparte del concursado frente a la terminación del contrato. Quizá debería considerarse una excepción para los casos en los que el legislador haya dejado claro que la protección de la contraparte del concursado (en nuestro caso, el arrendatario) debe prevalecer frente a la par conditio creditorum. Por ejemplo, en el arrendamiento de vivienda, podría considerarse que, entre los acreedores del arrendador concursado y el arrendatario, debe prevalecer el interés de este segundo porque su interés es de mayor valor al interés colectivo de los acreedores a maximizar la recuperación de sus créditos. Resumimos, a continuación,

los pasos más importantes de la sentencia.

Restaura, S.L. fue declarada en concurso de acreedores el 4 de abril de 2012. En ese momento, entre su activo constaba la propiedad de un inmueble sito en Madrid, en la Puerta del Sol núm. 9. 
El local de la planta baja derecha había sido arrendado a City Bell, S.A. el 1 de febrero de 1983, bajo la legislación de arrendamientos urbanos de 1964, y este contrato estaba en vigor. La renta, con las actualizaciones impuestas por las disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, se beneficiaba de la condición de «contrato de renta antigua». 
En estas condiciones, la concursada (Restaura, S.L.) y la administración concursal solicitaron del juzgado mercantil que conocía del concurso de acreedores que, al amparo del párrafo segundo del art. 61.2 LC , se resolviera el contrato de arrendamiento en «interés del concurso»… Este «interés del concurso» apreciado iba ligado al proyecto que Restaura, S.L. tenía de rehabilitación integral del edificio, lo que facilitaría la continuación de la actividad y el pago de los créditos de sus acreedores. Para ello era necesario resolver los contratos de arrendamiento en vigor. Además, la renta que se cobraba era sensiblemente inferior a la de mercado, sobre todo a la que se podría conseguir tras la rehabilitación. Incluso, añade la sentencia de primera instancia, en el peor de los escenarios, que sería la liquidación, la disposición del inmueble sin contrato de arrendamiento permitiría obtener un precio muy superior.
La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación y dejó sin efecto la resolución del contrato.

Si la posibilidad de resolución del contrato en interés del concurso prevista en el art. 61.2 LC puede aplicarse a relaciones arrendaticias de locales de negocio constituidos bajo el régimen de prórroga forzosa del art. 57 LAU 1964 ;

Con carácter general, art. 61.2 LC… permite que a instancia del concursado o de la administración concursal, según se haya acordado la intervención o la suspensión de las facultades patrimoniales del deudor concursado, el juez pueda acordar la resolución del contrato al que se refiere el párrafo anterior. Esta resolución en interés del concurso no se articula como un derecho dispositivo atribuido por la ley a una de las partes, en concreto de quien represente a la masa del concurso (el concursado o la administración concursal), sino como una decisión judicial en ausencia de acuerdo entre las partes…. 
El art. 61.2.II LC no establece ninguna excepción a la aplicación de esta resolución en interés del concurso, sin que, por otra parte, el contrato litigioso siga tutelado por un régimen legal tuitivo que lo impida
…  En concreto… en el caso de los contratos de arrendamiento de local de negocio concertados con personas jurídicas, como arrendatarias, el apartado 4 de la disposición transitoria 3ª de la reseñada Ley estableció, en el mejor de los casos, un plazo máximo de 20 años a contar desde la entrada en vigor de la Ley, que se cumplió el 31 de diciembre de 2014… … A estos efectos, hemos de concluir que si bien este contrato cuando se constituyó estaba sujeto a un régimen especialmente tuitivo, este régimen cambió con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, sin perjuicio de que para compensar a los arrendatarios se les reconociera un especial régimen transitorio. De este modo no cabía excluir el contrato litigioso de la posibilidad de que se acordara judicialmente la resolución en interés del concurso del arrendador. Los derechos reconocidos por la ley al arrendatario en las disposiciones transitorias, y en concreto el relativo a continuar durante el tiempo que le corresponda, pueden ser tenidos en cuenta para evaluar los daños y perjuicios que la resolución anticipada le puede reportar, y que deberían ser compensados económicamente con cargo a la masa. 
No existe, como argumenta la Audiencia, un ejercicio abusivo o antisocial del derecho, ni tampoco es contrario a la buena fe, sin perjuicio de que la valoración del interés del concurso tenga que tener en 5 cuenta la contrapartida que puede conllevar la compensación del perjuicio que la resolución puede reportar al arrendatario, como veremos a continuación. 
No existe duda de que el contrato que tanto la administración concursal como la concursada pretenden que se resuelva en interés del concurso, al amparo del precepto invocado ( art. 61.2.II LC ), es un contrato de tracto sucesivo, un arrendamiento de local de negocio, que estaba pendiente de cumplimiento por ambas partes, por la concursada, que era la arrendadora, y por la arrendataria (parte in bonis ). Con ello se cumple el presupuesto legal para que pueda proponerse la resolución en interés del concurso, sin perjuicio de la valoración que el tribunal haga de su procedencia.

El interés del concurso

En síntesis, el interés invocado en la solicitud de resolución dirigida al juzgado se apoyaba en dos circunstancias. La primera que el contrato de arrendamiento de local de negocio, como consecuencia de haberse constituido bajo un régimen de renta antigua y prórroga forzosa, a pesar de la actualización de las rentas impuesta por la LAU de 1994, generaba una renta mensual desproporcionadamente inferior a la que se viene cobrando en locales de características similares, en aquella zona (la Puerta del Sol de Madrid). En concreto, se afirmaba que la renta mensual actualizada era de 4.860,48 euros, cuando el alquiler de un local de similares características (ubicación y superficie), sito en las cercanías de la Puerta del Sol, podría comportar la obligación de pago de una renta mensual de 48.689,33 euros. 
La segunda circunstancia que este contrato de arrendamiento impedía el desarrollo de un proyecto de rehabilitación del edificio, mediante la unificación de toda la planta (donde se halla el local objeto de litigio), que permitiría incrementar el rendimiento de su explotación. 6. «El interés del concurso» es un parámetro fijado por la ley para que el tribunal pueda apreciar, en cada caso, sobre la procedencia de la resolución de un contrato de estas características. Es cierto que «el interés del concurso» se refiere a lo que mejor convenga a la finalidad perseguida con el concurso de acreedores, que es la satisfacción de los créditos y la continuación de la actividad empresarial del deudor concursado. Este interés legitima que el juez autorice al concursado a que se desligue de la relación contractual. 
Pero, al mismo tiempo, ello no supone que se obvien los derechos de la contraparte, pues el precepto expresamente prevé, como un efecto de la resolución, que además de la liquidación de la relación contractual, se pueda acordar con cargo a la masa la indemnización de los daños y perjuicios que para la parte in bonis pueda representar la resolución. En la sentencia 189/2016, de 18 de marzo , afirmamos que la indemnización de daños y perjuicios no es una consecuencia necesaria e ineludible de la resolución del contrato en cuestión, sino que en cada caso debe apreciarse si han existido los daños y perjuicios, y la cuantificación de la indemnización... 
La previsión de la eventual indemnización para la parte in bonis , que tiene como presupuesto que la resolución le haya reportado daños y perjuicios, pone en evidencia que el interés del concurso puede legitimar la resolución del contrato, pero no puede obviar el perjuicio que esta resolución puede reportar a la contraparte, que se traduce en una indemnización con cargo a la masa.

Cálculo de la indemnización a cargo de la masa e interés del concurso

A este respecto, en relación con la primera circunstancia alegada para justificar el interés del concurso, existe una correlación entre el incremento que por rentas podría tener la arrendadora si se resuelve anticipadamente el contrato, con el perjuicio que esta resolución anticipada le reportaría al arrendatario, que tendría que pagar una renta mayor a la que viene pagando, durante el tiempo en que, si no fuera por la resolución anticipada, estaría vigente el contrato. Por ello, propiamente, por esta primera circunstancia no existe interés del concurso, pues el incremento de rentas que se supone que se alcanzaría con la resolución del contrato (la diferencia entre la renta que 6 cobra del arrendatario actual y lo que podría cobrar según el mercado) es equivalente con el perjuicio que la resolución anticipada le reportaría al arrendatario (la diferencia entre la renta que paga y la que debería de pagar para mantenerse en un local de esas características en esa zona). Dicho de otro modo, de forma estimativa, la evaluación económica del beneficio que se piensa obtener con la resolución coincidiría con el perjuicio que la resolución ocasionaría al arrendatario, que debería ser indemnizado con cargo a la masa.

Pero la posibilidad de rehabilitación, sí

Cuestión distinta es la segunda circunstancia. Se aduce que existe un proyecto para modificar la distribución de locales del inmueble, que permitiría la unión de espacios, lo que conllevaría una revalorización del espacio destinado a local, y por ello generaría un incremento de las rentas que podrían cobrarse. Esta segunda circunstancia sí que apunta a un beneficio suplementario, que no se corresponde con un correlativo y equivalente (desde el punto de vista de su evaluación económica) perjuicio para el arrendatario. Si la resolución del contrato permite llevar a cabo una operación de transformación interior del inmueble que revalorizaría su explotación arrendaticia, existe interés del concurso porque redundará en un incremento de la masa activa. 
Procede, por tanto, la estimación en parte del recurso de apelación. Declaramos la procedencia de la resolución del contrato en interés del concurso, para el caso en que no estuviera ya resuelto por expiración del término (legal, previsto en la reseñada disposición transitoria de la LAU 1994) y la arrendadora siguiera interesada en hacer efectiva la resolución. Y reconocemos, en caso de que se haga efectiva la resolución anticipada, el derecho de la arrendataria a ser indemnizada, con cargo a la masa o de quien se hubiera subrogado en el contrato de arrendamiento, de los perjuicios derivados de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento. El importe de esta indemnización se fijará en ejecución de sentencia, a partir de las siguientes bases: la diferencia entre el importe de la última renta mensual actualizada (4.860,48 euros) y la que el arrendador manifiesta que se paga en un local de esas características y ubicación (48.689,33 euros); por los meses que todavía restaran entre la resolución anticipada -si llega a haberla- y el término que conforme a las normas transitorias de la LAU 1994 correspondiera a este contrato para continuar con el régimen anterior de prórroga forzosa.

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