Usura en préstamos hipotecarios extrabancarios

Por Mercedes Ágreda

Es la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 754/2026, de 18 de mayo de 2026. 

Se discute la nulidad por usura de dos préstamos hipotecarios concedidos por una entidad no bancaria a una sociedad, a un interés anual fijo del 15% (TAE del 18,21%). La AP de Madrid estimó la demanda y consideró usurarios los préstamos al comparar el tipo pactado con las estadísticas del Banco de España para entidades de crédito (Circular 4/2002), resultando la TAE más de seis veces superior a la referencia.

El TS casa la sentencia. La Sala declara que, cuando el prestamista es una empresa profesional sujeta a la Ley 2/2009, de 31 de marzo, el criterio de comparación para determinar el «interés normal del dinero» no puede ser el de las estadísticas del Banco de España elaboradas conforme a la Circular 4/2002, limitada a entidades de crédito. Los tipos medios bancarios están condicionados por factores propios del negocio bancario ausentes en el segmento extrabancario: acceso al mercado interbancario y al BCE, bonificaciones vinculadas a productos cruzados, ratios de solvencia legalmente exigidos y economías de escala.

El registro previsto en el art. 3 de la Ley 2/2009 (Ministerio de Consumo) publica estadísticas propias de ese segmento: en 2013, el tipo de interés ordinario de los préstamos hipotecarios extrabancarios se situaba en el 16,79%. Desde esta perspectiva, una TAE del 18,21% en una operación de naturaleza empresarial no resulta notablemente superior al normal del dinero. Concurren además circunstancias contextuales: amplia negociación previa, finalidad de financiación empresarial para refinanciar deudas, entrega de oferta vinculante y perfil cualificado del administrador de la prestataria.

La sentencia recuerda que, de haberse declarado la nulidad, sus efectos son radicales, absolutos y originarios: conforme al art. 3 de la Ley de Represión de la Usura, el prestatario solo estaría obligado a devolver el capital recibido, debiendo el prestamista restituir todo lo percibido que exceda de dicho importe, con inclusión de comisiones y gastos.