La venta del inmueble tras el siniestro no reduce la indemnización por pérdida de alquileres

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 La sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 1411/2026, de 10 de septiembre de 2026, resuelve cómo debe calcularse la indemnización por pérdida de alquileres cuando una nave industrial asegurada es destruida por un incendio y su propietaria vende posteriormente el terreno y los restos de la construcción. La cuestión consiste en determinar si la indemnización debe comprender las rentas correspondientes al período máximo de doce meses previsto en la póliza o solamente las dejadas de percibir hasta la venta. El Tribunal Supremo considera aplicable el artículo 26 de la Ley de Contrato de Seguro, conforme al cual 

«para la determinación del daño se atenderá al valor del interés asegurado en el momento inmediatamente anterior a la realización del siniestro».

Vicolozano Explotaciones y Concesiones, S.L.U. había adquirido en 2012 una nave industrial por 4.177.500 euros y se había subrogado en un arrendamiento cuya duración obligatoria se extendía hasta 2032. En octubre de 2015 contrató con Reale Seguros Generales, S.A. una póliza multirriesgo industrial que aseguraba el continente por 5.328.750 euros e incluía una garantía suplementaria por pérdida de alquileres, limitada al 10 % del capital asegurado y a un máximo de doce meses. La cláusula garantizaba «la pérdida de los ingresos por alquiler del edificio o local descrito en las Condiciones Particulares, como consecuencia de un siniestro cubierto por la póliza», siempre que el continente estuviera asegurado y existiera un contrato de arrendamiento vigente inmediatamente antes del siniestro.

El 5 de noviembre de 2017, un incendio destruyó completamente la nave. El 30 de noviembre, la arrendataria, Ornua Ingredientes España, S.L., comunicó a Vicolozano la extinción del arrendamiento por destrucción de su objeto. El 16 de febrero de 2018, Vicolozano vendió a Ornua por 2.500.000 euros el terreno y los restos del incendio. Reale entendió que la pérdida indemnizable de alquileres terminaba en la fecha de la venta y reconoció 105.670,73 euros, correspondientes a los tres meses y medio transcurridos entre el incendio y la transmisión. Vicolozano reclamó 379.898,64 euros, equivalentes a doce meses de rentas, además de otras partidas relacionadas con los daños materiales y los intereses.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda y concedió íntegramente la indemnización reclamada por pérdida de alquileres. Consideró que la causa de esa pérdida había sido la destrucción de la nave por el incendio, no la posterior venta del terreno. También tuvo en cuenta que el perito de la propia aseguradora había declarado que era imposible reconstruir la nave dentro de los doce meses cubiertos por la póliza. En consecuencia, entendió acreditado que, de no haberse producido el incendio, Vicolozano habría percibido las rentas durante todo ese período.

La Audiencia Provincial de Madrid revocó esta decisión. A su juicio, la garantía cubría los alquileres dejados de percibir por Vicolozano mientras siguiera siendo propietaria del inmueble. Tras la venta, «ya no hay perjuicio por impago de rentas, porque no tendría derecho alguno a su percepción». Por ello limitó la indemnización a los 105.670,73 euros reconocidos por Reale y describió las rentas posteriores a la venta como «sueños de ganancia, carentes de toda realidad».

Vicolozano formuló tres motivos de casación, pero el Tribunal Supremo solo admitió el primero, basado en la infracción del artículo 26 LCS. La recurrente sostuvo que el arrendamiento no se había extinguido por la venta, sino por la destrucción de la nave, y que el daño debía determinarse atendiendo al interés asegurado existente inmediatamente antes del incendio. Por tanto, la venta posterior no podía reducir un daño que ya había quedado producido y cuantificado en el momento del siniestro.

El Tribunal Supremo acoge este razonamiento. Parte de que, en los seguros de daños, el objeto del seguro no es simplemente la cosa, sino el interés económico del asegurado en que no se produzca el siniestro. Define el interés asegurado como «la relación económica que existe entre un sujeto —el asegurado— y un bien o derecho, que tiene un valor económico, y que, a consecuencia de un evento o suceso determinado, puede sufrir una disminución, lesión o pérdida». En este caso, el interés asegurado era el derecho de Vicolozano a percibir las rentas del arrendamiento, limitado contractualmente a doce meses. Ese interés existía tanto al celebrarse el seguro como inmediatamente antes de producirse el incendio.

El incendio destruyó la nave; la destrucción provocó la extinción del arrendamiento; y la extinción produjo la pérdida de los alquileres. Por ello, «la pérdida de alquileres deriva de un riesgo cubierto en la póliza». La venta posterior no fue la causa de la extinción del arrendamiento ni del perjuicio asegurado.