Una habitación con vistas

Los jueces le toman la palabra al legislador, también cuando las normas parecen simple window dressing 

El objeto del proceso versa sobre la resolución de un contrato de compraventa de vivienda perfeccionado sobre plano y la cual, según el folleto publicitario, tendría vistas a campo de golf, montaña y mar, lo que no se ajustó en su momento a la realidad. Se debate si la publicidad expresada es una mera promoción publicitaria, sin más valor que el de una invitación a negociar -"invitatio ad offerendum"-, o constituye además una oferta contractual -oferta publicitaria-, o cuando menos tiene relevancia para la interpretación e integración del contrato, de conformidad con las disposiciones en materia de consumidores y el principio de buena fe contractual del art. 1.258 CC .

Esta sentencia me gusta porque es un alegato contra las “leyes decorativas”, esto es, las normas que reiteran lo que son reglas de Derecho y que se ponen en vigor para que los políticos justifiquen que hacen algo por el consumidor: que el contenido de un folleto publicitario integra el contrato ex art. 1258 CC. Pero tiene interés el hecho de que el JPI desestimara la demanda, diciendo que se entregó al comprador de la vivienda lo prometido y que la AP la revocara completamente y considerara bien resuelto el contrato por el comprador: ¿cómo es posible que el JPI considerara que se había entregado lo prometido y que la AP dijera todo lo contrario?. El Supremo se alinea con la AP y – la sentencia es de Corbal – lo dice con cierta gracia.

La sentencia recurrida después de hacer referencia a la jurisprudencia de la propia Audiencia y del Tribunal Supremo sobre la publicidad relativa a la venta de viviendas que forman parte de una promoción, y de entender que se trata de venta por catálogo en que el comprador debe fiarse de lo que dice el vendedor, y aludir a los artículos 81 de la LGDC y U 26/1984, de 19 de julio, y 3.2 del RD 515/1989, de 21 de abril , estima que ha habido incumplimiento contractual porque la vendedora incumplió sobradamente con lo ofertado en la publicidad específica de promoción. Señala que basta observar las fotografías para poder afirmar que las excepcionales vistas ofertadas y de las que disfrutarían no eran tales y que las únicas vistas que se contemplan desde el salón de la vivienda o el dormitorio principal son las vistas del bloque de construcción edificado enfrente. Y resalta que no obsta que la obra haya obtenido la licencia municipal ni que se haya ejecutado de conformidad con el proyecto, respetando la ubicación, situación y dimensiones que se reflejan en éste y en los planos, porque -dice- «si bien es cierto que en dichos planos aparece un bloque delante del otro, lo cierto es que en la publicidad entregada se decía que "la topografía del lugar y las características del proyecto hacen que los bloques no se interrumpan las vistas uno a otro ya que la pendiente del terreno lo permite", pendiente que, obviamente, no aparece reflejada en los planos suscritos y que forman parte del contrato privado».

La recurrente alegó lo de que la publicidad era solo invitatio ad offerendum en el sentido tradicional, no en el sentido de la Directiva 2005/29 en su artículo 2. Y el Supremo contesta que el folleto, aunque no era una oferta, contiene informaciones concretas relevantes desde “la perspectiva de la integración contractual”, que influyen sobre el consentimiento del comprador, sobre todo cuando la compraventa se celebra sobre plano; que lo de las vistas es muy relevante objetiva y subjetivamente (“Evidentemente se trata de una representación subjetiva de una parte, pero conocida, e incitada, por la vendedora, que hace especial hincapié en las mismas para persuadir los compradores”) y que la buena fe exige al vendedor entregar el objeto prometido, tal como resulta, no solo del contrato sino de los materiales que se manejaron en la negociación del mismo.

Notable es también que el Supremo no considere suficiente una reducción del precio y otorgue la resolución solicitada por el comprador. Las vistas eran esenciales:

En supuestos como el que se enjuicia, y tanto más en los tiempos modernos en los que las personas anhelan un contacto directo con la naturaleza, características como las ofrecidas en el folleto (perfectamente conocedor su autor intelectual del interés del sector del mercado al que va dirigido)tienen una especial relevancia, hasta el punto de que de haber conocido las circunstancias reales los compradores no habrían adquirido la vivienda

Y los planos y el proyecto no permitían a los compradores salir de la composición de lugar que se habían hecho respecto de las vistas. Los vendedores tuvieron el desliz de decir que "era imposible de antemano garantizar una visibilidad total a los compradores". Lo que aprovecha el ponente para echarles una bronca

Lo relevante no está en si era o no posible, sino en que la oferta comprendía la visibilidad, y la explicación topográfica era razonable. Por último, debe observarse que no hay en el caso un problema de deber de información sobre venta de viviendas, sino de oferta inveraz, y absolutamente contraria al principio de buena fe contractual del art. 1.258 CC .

No sé si se veía el mar y la montaña desde la terraza aunque, en tal caso, la decepción del comprador sería semejante.

La Sentencia es de 12 de julio de 2011