Perfección del contrato y exigencia de la cláusula penal

¿Qué mas da que, junto a una cláusula penal, se hubiera pactado que, para el caso de incumplimiento, el deudor estaría obligado a devolver las cantidades entregadas por el acreedor?

El caso resuelto en la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de septiembre de 2013 es de los que los profesores de Derecho de Contratos buscan para discutir en clase sobre la perfección del contrato por la concurrencia de la oferta y la aceptación, los requisitos de la oferta y de la revocación válida de la oferta.

Los demandados habían ofrecido a los demandantes unas fincas en compraventa. A continuación, los demandados – vendedores – venden a un tercero que inscribe inmediatamente en el Registro de la Propiedad. Los demandantes – compradores – exigen responsabilidad a los vendedores por incumplimiento del contrato – no pueden entregar las fincas porque éstas han sido vendidas a un tercero protegido por el art. 34 LH – y exigen el pago de 300.000 euros, cantidad que había sido pactada como pena para el caso de incumplimiento de los vendedores.

El Tribunal Supremo afirma que el contrato de compraventa se perfeccionó porque los compradores emitieron su declaración de voluntad – la aceptación – antes de que, por parte de los vendedores, se hubiera revocado la oferta. Los vendedores aducen que, el hecho de que hubieran vendido las fincas a un tercero, había de ser entendido como revocación de la oferta. El Supremo no “compra” el argumento porque la revocación de la oferta es una declaración de voluntad recepticia y, por tanto, hubiera debido ser comunicada a los compradores

el hecho de que los demandados vendieran la finca a un tercero mientras la oferta estaba vigente no supone una revocación eficaz de la oferta mientras no se hiciera llegar a la demandante, y del relato de hechos de la Audiencia Provincial resulta que esto acaeció una vez que el mandatario de la demandante manifestó la aceptación de la oferta en la conversación telefónica de la tarde del 25 de abril, ya que fue entonces cuando el codemandado manifestó que no firmaría el contrato pues había vendido las fincas esa mañana…

La consecuencia de lo anterior es que la responsabilidad de los demandados no es una responsabilidad "in contrahendo" por la infracción de las reglas de la buena fe (en el sentido objetivo del estándar de comportamiento que cabe legítimamente esperar en la negociación de un contrato caracterizada por la lealtad y la corrección) en las negociaciones del contrato sino una responsabilidad contractual por infracción de las obligaciones que derivan del contrato perfeccionado por la aceptación de la oferta antes de la comunicación a la compradora de la revocación de tal oferta

Hasta aquí, bien el ponente. En lo que no estamos de acuerdo es en lo que afirma la Sentencia respecto de la exigibilidad de la cláusula penal. Se había pactado que, en caso de incumplimiento, los vendedores devolverían a los compradores las cantidades entregadas hasta ese momento y, además, trescientas mil euros. El Supremo dice que, como no se entregó ninguna cantidad por parte de los compradores – los vendedores consideraban que ni siquiera se había perfeccionado el contrato – no procede aplicar la cláusula penal que estaba prevista exclusivamente para el caso de incumplimiento

Según los recurrentes, al contener la cláusula penal contenida en el contrato la expresión «obligándose los vendedores a la devolución de las cantidades entregadas hasta ese momento más 300.000 € en concepto de sanción» se anuda la aplicación de la cláusula penal a que la parte vendedora hubiera recibido, con anterioridad, alguna de las cantidades previstas como pagos parciales del contrato. La literalidad de la cláusula exige, para la aplicación de la sanción prevista, la firma del contrato y el abono anticipado de parte del precio. De lo contrario, de haber incumplido la compradora, no resultaría para ella sanción alguna pues la penalidad prevista para el caso de incumplimiento de la vendedora era que los vendedores hicieran suyas las cantidades percibidas hasta el momento del incumplimiento, con lo que la cláusula carecería de reciprocidad…

El contenido de la cláusula penal exige para la aplicación de la sanción prevista en caso de incumplimiento de los vendedores que el contrato haya empezado a ejecutarse y los vendedores hayan percibido parte del precio, pues su pago se fraccionó. De ahí que se previera para el caso de incumplimiento imputable a los vendedores la devolución de las cantidades entregadas por la compradora más 300.000 euros de sanción, en correspondencia a la sanción prevista para el caso de incumplimiento de la compradora, que consistía en la apropiación por los vendedores de las cantidades percibidas. 

Al haber extendido la aplicación de la cláusula penal al supuesto de incumplimiento sin que se hubiera iniciado la ejecución del contrato ni los vendedores hubieran percibido cantidad alguna, el Juzgado de Primera Instancia realizó una interpretación extensiva de la cláusula penal, más allá de la pura literalidad de la misma, y contravino la jurisprudencia de esta Sala. Sentado lo anterior, la indemnización que podía exigir la compradora por el incumplimiento de los vendedores era el resarcimiento de los daños y perjuicios efectivamente sufridos, no la fijada en la cláusula penal para el caso de que iniciada la ejecución del contrato se produjera el incumplimiento imputable a los vendedores. Para otorgarla era preciso justificar no solo el incumplimiento del contrato por los demandados sino también la efectiva causación de tales daños y perjuicios y su cuantía, lo que no se ha hecho por la demandante

Creemos que el Juzgado y la Audiencia acertaron en la interpretación del contrato y que el Supremo se ha equivocado. Los 300.000 euros eran, claramente, una cláusula penal. Su supuesto de hecho era el incumplimiento por parte de los vendedores, incumplimiento – total – que se verificó cuando no entregaron las fincas y, además, adujeron que ni siquiera tenían obligación de hacerlo porque el contrato no se había perfeccionado. El incumplimiento fue voluntario – vendieron las fincas a un tercero – . El tenor de la cláusula penal era claro: devolver las cantidades entregadas no forma parte de la cláusula penal. Es una consecuencia de la resolución por incumplimiento (restitución de las prestaciones). Los 300.000 euros cumplían la función de la pena contractual típica: elevar los costes del deudor – del vendedor – en caso de incumplimiento de manera que se le induzca a cumplir. La devolución de las cantidades entregadas no cumple esta función.

Dado que el incumplimiento fue total, no se entiende por qué no debían pagar la pena pactada los vendedores. Los jueces de instancia no extendieron la aplicación de la pena más allá de su tenor literal, cuyo supuesto de hecho no es que se hubieran entregado cantidades a cuenta o se hubieran hecho pagos fraccionados. Su supuesto de hecho era el incumplimiento de los vendedores.

Además, como me señala Miquel, los demandantes – compradores se quedan sin nada, ya que no pueden reclamar daños y perjuicios puesto que no los probaron (cosa juzgada). El Supremo no entiende bien que la cláusula penal no tiene nada de exorbitante. Al margen del sentido que le hayan querido dar las partes a la cláusula penal (sustitutiva de los daños y perjuicios, cumulativa – además de los daños y perjuicios –, sustitutiva del cumplimiento – a modo de arras – ), la cláusula penal tiene una función disuasoria del incumplimiento y, según los casos, una forma de evitar “inefficient breach of contract”, esto es, advertir al deudor – los vendedores – de que si encuentran otro comprador que ofrece un precio mayor por el objeto del contrato, no deberían vender al tercero por un sobreprecio inferior a la cuantía de la cláusula penal. Si el tercero, en nuestro caso, ofrece un precio superior al ofrecido por los compradores primitivos en más de trescientos mil euros, entonces, la cláusula del contrato induce a los vendedores a vender al tercero porque podrán cumplir con los compradores originales – devolviéndoles, en su caso, las cantidades entregadas y pagándoles la pena – y, además, obtener un beneficio gracias al mayor precio pagado por el tercero. Se trataría, como me sugiere Miquel, de una aplicación analógica del art. 1186 CC en el sentido propuesto por Fernando Pantaleón. Por tanto, la sentencia es muy de lamentar. Flaco favor al pacta sunt servanda.