¿Son consumidores las comunidades de propietarios? El TJUE dice que no

Es la Sentencia del Tribunal de Justicia de 2 de abril de 2020,Asunto C‑329/19, ECLI:EU:C:2020:263

Es un caso interesante. ¿Es una comunidad de propietarios del tipo al que se refiere el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal un consumidor a efectos de la legislación sobre cláusulas abusivas? Esta pregunta se había respondido afirmativamente por nuestra jurisprudencia. Son famosas las sentencias que se han ocupado de las cláusulas abusivas contenidas en los contratos de mantenimiento de ascensores. En Italia, a la comunidad de propietario la denomina condominio.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha respondido a la cuestión prejudicial correspondiente diciendo que el artículo 2 letra b) de la Directiva 93/13 define “consumidor” por referencia a “persona física”. Dado que los condomini no son personas físicas, – viene a decir el TJUE – no pueden considerarse incluidos en el ámbito de aplicación subjetivo de la Directiva pero nada impide que, para ampliar la protección de los consumidores, un Derecho nacional – o una jurisprudencia nacional – los incluya.

A mi juicio, la cuestión está bien respondida pero el TJUE lo podría haber hecho mejor. El TJUE acepta que las comunidades de propietarios son “sujetos de derecho” porque así se lo dice el tribunal italiano que pregunta.

el órgano jurisdiccional remitente señala que una comunidad de propietarios de un inmueble es, en el ordenamiento jurídico italiano, un sujeto de Derecho que no es ni una «persona física» ni una «persona jurídica».

Esto es sorprendente. En el Derecho italiano hay sujetos de derecho que no son personas jurídica. Es esta una discusión apasionante y que corre pareja a la de si hay patrimonios que carezcan de titular. El origen y la causa de la discusión es Alemania cuyo vocabulario jurídico distingue entre “capacidad jurídica” y “personalidad jurídica” de modo que hay fenómenos jurídicos a los que se reconoce capacidad jurídica (y, si disponen de individuos que puedan actuar en el tráfico por cuenta y con efectos sobre esa entidad, capacidad de obrar) pero que no se denominan “personas jurídicas”, concepto que se reserva para las que en nuestro Derecho conocemos como corporaciones, esto es, que disponen de órganos y, por tanto, que pueden actuar con efectos sobre su patrimonio con independencia de quiénes sean los miembros o incluso de que existan individuos que deban ser considerados miembros (como ocurre en el caso de las fundaciones que carecen de miembros). El Derecho alemán “llama” a esos sujetos de derecho con capacidad jurídica y de obrar, por ejemplo, “comunidades en mano común” y en Italia, a otro tipo de figuras que tienen alguna semejanza, “patrimonios de destino”. Los casos legalmente regulados de este tipo de “entidades” son el patrimonio ganancial y la herencia yacente. En otros derechos como el inglés, la figura del trust puede considerarse como dotada de capacidad jurídica – y de obrar – pero no es considerada “persona jurídica” por el Derecho inglés. La razón, en este caso, es distinta: el derecho inglés no desarrrolló el concepto de personalidad jurídica porque – precisamente – disponía del trust para las funciones que, en Europa continental, desempeñó el concepto de personalidad jurídica.

En Derecho español, como en Derecho francés, no hay duda de que capacidad jurídica patrimonial y personalidad jurídica son sinónimos. Basta leer el art. 38 CC

¿Qué naturaleza tienen las comunidades de propietarios en Derecho español? No voy a ocuparme aquí de esa cuestión porque no me la he estudiado lo suficiente. Pero tiendo a pensar que las comunidades de propietarios no son personas jurídicas en el sentido del art. 38 CC. Deben ser consideradas como comunidades de bienes especiales, esto es, los propietarios de cada piso son copropietarios de las zonas comunes. La organización a la que se refiere el art. 5 de la LPH encaja perfectamente en los pactos a los que pueden llegar los copropietarios para el uso de la cosa común (art. 392 CC) y la legitimación del presidente para pleitear en nombre de la comunidad también puede encajarse en disposiciones para mejor preservar los derechos de los comuneros.

Si es así, y si negamos que la comunidad de propietarios sea una persona jurídica, el problema que se le plantea al Tribunal de Justicia se resuelve solo. En realidad, a efectos de la Directiva de cláusulas abusivas, las comunidades de propietarios deben considerarse consumidores. Porque no son una persona física, es verdad, pero no lo son porque son “muchas” personas físicas. Tantas como comuneros o copropietarios. En otras palabras, si una comunidad de propietarios no es una persona jurídica, entonces son un grupo de personas físicas conectadas entre sí por una “cosa” (los elementos comunes del inmueble) cuya propiedad comparten y que está indisolublemente ligada a los bienes de propiedad individual de cada uno de ellos – el piso -. Dado que, respecto de esa "cosa" los propietarios no actúan en el marco de una actividad profesional o empresarial, cada uno de los copropietarios deben considerarse, cuando actúan conjuntamente, consumidores.

La conclusión debe ser distinta en el caso de edificios de oficinas o de locales comerciales, puesto que los co-propietarios no son, en este caso, ellos mismos, consumidores. Y tampoco en el caso de los edificios destinados al alquiler por parecidas razones. El propietario, en tal caso, está en posición de igualdad con el proveedor a efectos de la Directiva. En fin, no creo que sea aplicable la ratio de la sentencia Grüber del TJUE (que declaró inaplicable la norma de consumidores en casos de bienes de "doble uso" profesional y particular salvo que el uso profesional fuera insignificante porque entendió con razón que no se daba la asimetría típica de las relaciones entre empresarios y consumidores cuando en el contrato, el comprador actúa en el ámbito de su actividad profesional v., apartados 39-41. Gracias a Pasquau y a Avalón por las observaciones a esta entrada).

Problema resuelto. Es más, el TJUE podría haber dicho que, si es así, el Derecho italiano no solo podía, sino que tenía la obligación, bajo la Directiva, de considerar consumidores a los propietarios de pisos cuando actúan conjuntamente para proveerse de bienes y servicios que necesitan para el mantenimiento de la cosa común.

El TJUE sigue otra estrategia. Afirma – es curioso – que “el concepto de «propiedad» no está armonizado… y que pueden existir diferencias entre los Estados miembros”, diferencias, por ejemplo, en los fenómenos a los que se reconoce o no personalidad jurídica en cada derecho. Pero el TJUE da por supuesto que la comunidad de propietarios es una “entidad” y, por tanto, también da por supuesto que es algo distinto de los co-propietarios de cada piso o vivienda en régimen de propiedad horizontal. Es decir, está asumiendo una naturaleza jurídica cuando acaba de decir que el Derecho de la UE no interviene al efecto. Y resuelve el asunto “políticamente”. Como la jurisprudencia italiana supone ampliar el ámbito de aplicación de la Directiva y ésta no se opone a que los Estados miembros

“pueden aplicar disposiciones de esa Directiva a sectores no incluidos en su ámbito de aplicación (véase, por analogía, la sentencia de 12 de julio de 2012, SC Volksbank România, C‑602/10, EU:C:2012:443, apartado 40), siempre que esa interpretación por parte de los órganos jurisdiccionales nacionales garantice un nivel de protección más elevado a los consumidores y no contravenga las disposiciones de los Tratados”

la jurisprudencia italiana no es contraria a la Directiva.