foto: Tony Haughton
Es la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 1242/2026, de 21 de julio de 2026, Versa sobre si una copropietaria del 50 % de una finca rústica puede ejercitar por sí sola la acción de desahucio por falta de pago contra la arrendataria, una cooperativa controlada por el otro comunero, cuando existe oposición de éste, pero también un pacto expreso de división de la renta por mitad y una situación acreditada de retrasos e impagos reiterados.
La finca pertenecía por mitades a Patricia y Maximo. La finca había sido arrendada en 2009 por la usufructuaria, madre de ambos, a Majazul Sociedad Cooperativa de Castilla-La Mancha; tras el fallecimiento de la usufructuaria, los dos hermanos se subrogaron como arrendadores y pactaron en 2016, con aceptación de la arrendataria, que la renta se pagaría por mitad a cada uno de ellos.
La arrendataria incurrió en retrasos sistemáticos en el pago de las rentas de varias anualidades y, cuando se presentó la demanda, adeudaba las rentas correspondientes a 2020 y 2021. Patricia ejercitó acción de resolución del arrendamiento por falta de pago y reclamación de rentas contra la cooperativa y contra el otro comunero, Maximo, que se opuso a la demanda junto con la cooperativa.
El Juzgado de Primera Instancia estimó sólo parcialmente la demanda: condenó a la cooperativa al pago de las rentas debidas, pero negó legitimación a Patricia para instar el desahucio, al considerar que no actuaba en beneficio de la comunidad, sino en interés propio, y que existía oposición expresa del otro comunero. La Audiencia Provincial de Toledo revocó esta decisión y estimó íntegramente la demanda, declarando resuelto el contrato de arrendamiento y ordenando el desahucio.
El recurso de casación de Majazul Sociedad Cooperativa de Castilla-La Mancha y Maximo se fundaba en la infracción del art. 398 CC, en relación con el art. 394 CC, porque, según los recurrentes, un comunero sólo puede ejercitar acciones relativas a la cosa común cuando actúa en beneficio de la comunidad y no existe oposición de los demás comuneros.
El Tribunal Supremo desestima el recurso porque entiende que éste no combate la verdadera razón decisoria de la sentencia de apelación. La Audiencia no había atribuido legitimación a Patricia como comunera que actuara en beneficio de toda la comunidad, sino como titular de un interés propio derivado de su cuota indivisa y, sobre todo, de su derecho individual a cobrar la mitad de la renta conforme al pacto de 2016.
La Sala subraya que, sobre el derecho al cobro de la renta, no existía comunidad en sentido estricto, porque las partes habían pactado que la renta anual se dividiera por mitad y se abonara separadamente a cada comunero. Esa circunstancia singular diferencia el caso de los supuestos ordinarios en los que un comunero ejercita acciones relativas a una cosa común en beneficio de todos.
Además, el Tribunal destaca el conflicto de intereses entre el comunero recurrente y la arrendataria. Máximo controlaba de hecho la cooperativa arrendataria y su oposición a la acción no respondía al interés objetivo de la comunidad, que era cobrar puntualmente la renta, sino al interés de la propia arrendataria incumplidora.
Por eso, aunque la doctrina general exige cautela cuando un comunero actúa sin mayoría o con la oposición de otros comuneros, el Supremo considera que las sentencias invocadas por los recurrentes no son aplicables al caso. En ellas no concurrían circunstancias como el pacto de división de rentas, la imposibilidad de formar mayoría por existir dos cuotas del 50 %, el control de la arrendataria por el comunero opositor y el conflicto de intereses entre éste y la comunidad.
La Sala añade que, cuando no puede alcanzarse mayoría en la administración de la cosa común, el art. 398 CC permite acudir al juez. En este caso, la controversia se había planteado en un procedimiento plenario, sin limitaciones de alegación ni prueba, por lo que la decisión judicial de proteger el interés de la comunera perjudicada encontraba apoyo en ese precepto, especialmente al constatarse que el otro comunero se alineaba con la arrendataria incumplidora.
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