Difícilmente te inscribirán en el registro de la propiedad una transacción realizada por el administrador de la sociedad si éste no tiene su cargo inscrito porque el nombramiento no ha sido “calificado” por un Registrador

van Gogh

Por Marta Soto-Yarritu y Mercedes Agreda

Es la Resolución de la DGRN de 18 de septiembre de 2018

Se suspende la inscripción de la compraventa de un inmueble porque el administrador único de la sociedad vendedora no tiene su cargo inscrito en el Registro Mercantil. En la escritura de compraventa el notario incluye la correspondiente reseña de la escritura de nombramiento (con especificación del notario autorizante, fecha del otorgamiento y de los acuerdos de junta general elevados a público y número de protocolo) y emite juicio de suficiencia, aunque advirtiendo de la falta de inscripción del cargo. El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al no figurar inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento del administrador único de la sociedad vendedora, no puede considerarse acreditada su legitimación para representar a la sociedad, aun contando con el juicio de suficiencia del notario.

Es doctrina reiterada que el nombramiento de administradores surte efectos desde su aceptación, ya que su inscripción en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria pero no tiene carácter constitutivo. Sin embargo, en caso de falta de inscripción, es preciso justificar que dicho nombramiento es además válido por haberse realizado con los requisitos, formalidades y garantías establecidas por la legislación aplicable, incluyendo en la reseña de la escritura de nombramiento

"todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral (vid. artículos 12, 77 a 80, 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil); todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil y que, en el presente caso, se hallan en contradicción con la representación alegada en la escritura calificada."

Sin embargo, la DGRN desestima el recurso. En este caso, la DGRN considera que la reseña incluida en la escritura no es suficiente por no incluir los datos que acreditan el cumplimiento de los requisitos legalmente previstos para que pueda reputarse válido el nombramiento y que, de haberse presentado la escritura en el Registro Mercantil, y haberse inscrito, habrían sido objeto de calificación por el registrador Mercantil.

Comentario: Esta resolución va en línea con la doctrina de la DGRN en sus resoluciones de 29 de septiembre de 2016 y 15 de diciembre de 2017