¡Una sentencia sobre la desaparición de la base del negocio!

El Tribunal Supremo (Sentencia de 21 de julio de 2010, no está todavía disponible en www.sentencias.juridicas.com pero lo está en CENDOJ) ha confirmado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla en la que acogía la pretensión del que había entregado unas cantidades de dinero a otra persona para que ésta se las devolviese una vez que se comprobó que una opción de compra de unos terrenos que se pretendían urbanizar no podía ser ejercida porque la Administración no concedió el cambio de calificación urbanística de aquellos. Se agradece la claridad del Supremo en el resumen de los hechos

  “Los hechos que han dado lugar a la iniciación del proceso nacen de la suscripción, en fecha 14 de octubre de 1999, por don Cornelio con don Víctor , doña Catalina y doña Elsa de un contrato de opción de compra sobre un total de cinco fincas, en cuya virtud los indicados Sres. Elsa Catalina Víctor concedían la opción de compra por un tiempo durante el cual el optante se proponía obtener una nueva calificación urbanística de las referidas fincas en orden a que fueran consideradas como suelo urbanizable, con la finalidad de poder llevar a cabo sobre las mismas la construcción de viviendas, encargándose para ello de las oportunas gestiones de carácter administrativo.

Pendiente la opción, don Cornelio celebró en fecha 24 de febrero de 2000 un nuevo contrato con don Eulalio en el cual, tras reflejar la existencia del citado contrato de opción y la pendencia de las gestiones
para lograr una nueva calificación a efectos urbanísticos, acordaron ambas partes la futura creación de una sociedad, que estaría participada por ambos, a la que se transferiría el derecho de opción de modo que la participación del Sr. Eulalio en la referida sociedad sería de un 70 %, siendo así que el precio fijado por los contratantes para que el Sr. Eulalio participara del derecho de opción era de ochenta y cinco millones de pesetas, de los cuales este último satisfizo al Sr. Cornelio la cantidad de treinta y cinco millones de pesetas -veinticinco millones a la firma del contrato y diez millones con posterioridad, en fecha 5 de julio de 2000- sin que en definitiva se obtuviera la calificación urbanística necesaria para la construcción de viviendas, que era lo proyectado, por lo cual finalmente no se ejerció el derecho de opción.

La argumentación de la Sentencia de la Audiencia Provincial, la recoge el Supremo en los siguientes términos

         «efectuada por la parte actora parte dela aportación económica pactada, no habiéndose llevado a cabo por la parte demandada su aportación societaria que venía constituida por la efectividad de la opción de compra sobre los terrenos de proyección urbanística, y siendo que ello ha resultado así por causa no imputable a las partes, sino a un tercero que era la Administración [...] es lo cierto que en cambio el contrato cuya resolución se pretende sí que se vio frustrado, porque ese sí que se concertó bajo la exclusiva finalidad de la promoción inmobiliaria querida por ambas partes, de manera que, frustrada la finalidad contractual, los efectos deben ser los mismos que los del incumplimiento imputable del artículo 1124 del Código Civil , a saber la restitución de lo que las partes se hubieren dado, porque en otro caso sí que se daría la concurrencia de los requisitos de la acción de enriquecimiento injusto, es decir un enriquecimiento de una parte con el correlativo empobrecimiento de la contraria sin que exista una causa que lo justifique o motive...» ;y posteriormente añade «ambas [partes] eran ab initio conocedoras de la incertidumbre del resultado de la recalificación, por tanto de que se produciría un incertus an y un incertus cuando; por tanto la condición no se dio y la finalidad del contrato, sujeta a la misma, provocó la frustración del mismo».

Y dice que estamos ante un caso de desaparición de la base del negocio entendida como desaparición sobrevenida de la causa

       Puede sostenerse que la causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución, lo que sucede especialmente cuando dos contratos están vinculados como aquí ocurre, pues la inoperancia de uno de ellos autoriza al contratante afectado a obtener la resolución del otro contrato, ya que ha desaparecido sobrevenidamente su causa.

Esta es en definitiva la razón jurídica que determina la solución adoptada por la Audiencia al declarar la obligación del demandado de restituir al demandante las cantidades percibidas en razón a una causa que posteriormente ha desaparecido.

Y lo distingue de la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto “vulgar” señalando que en

      casos, como el presente, … se da una verdadera ruptura de la base
negocial sobre la cual se han contraído las obligaciones por las partes, pues aquí el enriquecimiento no es más que una consecuencia de la inexistencia sobrevenida de la causa ("causa fallida" o "causa non secuta") que destruye los efectos del contrato -entre ellos el de enriquecimiento- pero no directamente, sino en cuanto afecta a la propia esencia del mismo por el defecto en uno de sus elementos esenciales como es el de la causa que, al desaparecer, arrastra consigo los mencionados efectos en cuanto supongan alteración en el contenido de las prestaciones inicialmente proyectadas.

Un solo comentario. La verdad es que es difícil admitir que Don Eulalio hubiera entregado una cantidad tan notable de dinero a don Cornelio si no fue dando por supuesto que se correspondería con el 70 % de una sociedad que tendría como activo los terrenos aptos para ser urbanizados. Y que este “motivo” de Don Eulalio no pudo pasar desapercibido a Don Cornelio. Este no podía creer que Don Eulalio estaba jugando a la lotería de la recalificación. Pero ¿por qué las partes no incluyeron una condición resolutoria expresa en su contrato?

El contrato celebrado entre Don Eulalio y don Cornelio parece un contrato preliminar de sociedad porque el dinero entregado por Don Eulalio no iba destinado a formar parte del patrimonio social, sino a don Cornelio. La sociedad se constituyó un poco más tarde pero, lógicamente, en su patrimonio no estaban los terrenos aptos para ser urbanizados, sino una opción que no valía nada porque se denegó la recalificación.

Hemos puesto signos de admiración en el título de esta entrada porque, como todo el mundo sabe, son rarísimas las sentencias que fundan su fallo en la doctrina de la desaparición de la base del negocio.

También llama la atención que la AP tardó solo meses en resolver el recurso de apelación.