Los hechos de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2016 dan la razón a los “liberales” cuando señalan que la gestión pública realmente-existente deja mucho que desear y que, en general, los particulares tienen mejores incentivos para maximizar el valor de sus patrimonios que las administraciones públicas. A la vez, la sentencia hace una aplicación correcta de la doctrina de los propios actos y la distingue (cada vez está más claro) de las obligaciones derivadas de la vinculación como consecuencia de haber otorgado el consentimiento.
Los hechos pueden resumirse diciendo que un funcionario usaba una vivienda de propiedad municipal en su condición de tal como arrendatario. El funcionario fallece y su hija sigue residiendo en la vivienda. El Ayuntamiento quiere vender los pisos de propiedad municipal y ofrece – tanteo – a los arrendatarios la compra. La hija sigue en el piso durante una década, paga la renta que se sigue girando a nombre del padre, aunque al Ayuntamiento le constaba el fallecimiento y, a los diez años, tras pasar el asunto por manos de algún jurista del ayuntamiento y cuando éste iba a venderle el piso a la hija, el Ayuntamiento da marcha atrás porque la hija no reunía la condición de “arrendataria”, condición imprescindible para tener derecho de tanteo a la venta.
El juzgado da la razón a la hija, la Audiencia al ayuntamiento y el Supremo desestima el recurso de casación. Dice el Supremo (tras señalar que no debería haberse admitido el recurso)
Acierta, sin duda, la sentencia recurrida al declarar que las ofertas de venta preferente, conforme al acuerdo del Ayuntamiento de 27 de junio de 1996, se quisieron dirigidas a quienes eran en esa fecha arrendatarios de las viviendas a enajenar (o a lo más, a quienes vinieran a serlo por subrogación dentro del plazo fijado para la aceptación de la oferta). … Y no hay base para sostener que doña Herminia era en aquella fecha (ni que había venido a ser dentro de ese plazo) arrendataria de la vivienda objeto del presente proceso.
Como bien declaró el Juzgado en su sentencia, el mero conocimiento por el Ayuntamiento del fallecimiento de don Ezequiel y de la ocupación de la vivienda por doña Herminia , e incluso la percepción por el mismo de las rentas, giradas a nombre de don Ezequiel , no equivalen necesariamente a un consentimiento tácito del Ayuntamiento a la condición de arrendataria de doña Herminia . No cabe atribuirles objetivamente tal significado; y menos aún, si limitados al período temporal mediante entre el momento en el que, en 1995, comenzó doña Herminia a residir con su familia en la vivienda y, cuando más, la finalización de plazo de vigencia de la oferta de venta preferente que envió el Ayuntamiento, también a nombre de don Ezequiel , en julio de 1996.
3.ª) Cabalmente por excluir que hubiera concurrido un consentimiento contractual tácito o por actos concluyentes, el Juzgado examinó y decidió a la postre el asunto como un problema de aplicación de la doctrina de los actos propios; pero la parte ahora recurrente no ha mantenido ante esta sala que la referida doctrina deba aplicarse al caso en orden a estimar la demanda: no ha reprochado a la Audiencia a quo , denunciando infracción del artículo 7.1 CC , que no la haya aplicado en su sentencia.
Se comprende: no existieron, en el período temporal arriba identificado como relevante, actos propios del Ayuntamiento suficientes para generar en doña Herminia una confianza objetivamente fundada en que el Ayuntamiento la consideraría en el futuro arrendataria de la vivienda, con derecho a adquirirla por el precio señalado en la oferta de julio de 1996 -dirigida a nombre de su difunto padre-, cuando ella tuviera a bien ejercitar ese derecho.
Y la razón se encuentra en que,
Sin duda, no cabe calificar benévolamente la actuación del Servicio de Patrimonio del Ayuntamiento a raíz de la solicitud que doña Herminia le dirigió en febrero de 2004; pero tampoco la conducta de ésta hasta entonces: pagar las rentas y los gastos por suministros, sin requerir al Ayuntamiento para que la reconociera como inquilina girando a los recibos a su nombre; quizás para no provocar que aquél se viese obligado a examinar si doña Herminia tenía título al efecto.
En cualquier caso, ni la actuación en 2004 del Servicio de Patrimonio del Ayuntamiento, ni que el mismo haya permitido que doña Herminia ocupara la vivienda desde 1995, percibiendo unas rentas correspondientes al contrato de arrendamiento con don Ezequiel (seguramente muy inferiores a las de mercado), exigen conforme a la buena fe reconocer a doña Herminia el derecho a adquirir hoy la propiedad de la vivienda a un precio de mercado de junio de 1996, en patente detrimento del común de los vecinos de la ciudad de Sevilla
4 comentarios:
Por lo leído aquí, la sentencia parece injusta. ¿No sería inteligente asesorar a Doña Herminia que reclame las rentas que ha pagado como pago indebido? Al fin y al cabo, si no era arrendataria es que estaba en precario, por mera tolerancia del Ayuntamiento. Por tanto no debía ninguna renta.
te recuerdo que doña Herminia vivió en el piso todos esos años! no va a hacerlo de balde!
No, ella no vivía ahí en balde. Pagaba sus rentas. Pero si el Ayuntamiento ha querido que se declare que la relación no era de arrendamiento, que apechugue con todas las consecuencias. Una, la de revocar la posesión a su arbitrio. Dos, como el precario es esencialmente gratuito, la de restituir los pagos no debidos. Deberían haber pensado más en las consecuencias de su demanda.
no. el ayuntamiento dice que no era arrendataria en el momento en el que debía serlo para tener el derecho de tanteo. Que lo fuera después o no (solo precarista) es irrelevante pero, además, la reclamación por la señora de las rentas pagadas sería inadmitida por los tribunales porque tendría que alegar que esos pagos eran pagos indebidos y no cumpliría los requisitos para que se obligase al ayto a devolverlos. Es decir, aunque la señora no tuviera OBLIGACIÓN JURÍDICA de hacer esos pagos, el ayto si tenía CAUSA para recibirlos, que la señora ocupaba la casa, de modo que ningún juez atendería su reclamación. Acuérdate lo que dice el código sobre el pago de obligaciones naturales (juego)
Publicar un comentario