“No tomarás la rebus en vano. Usarás las normas sobre interpretación del contrato”. El Supremo acoge ¿por primera vez? la interpretación integradora del contrato

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2019 ECLI: ES:TS:2019:134

El pleito

Básicamente, las partes acordaron un precio por una vivienda con parcela y aplazaron parte del pago por los líos urbanísticos generados por la gestión de Gil y Gil que hacían prever a ambas partes que hubiera que realizar obras o pagos o entregar terreno al Ayuntamiento para regularizar la situación. La cosa se regulariza y, suponían las partes, que cuando el ayuntamiento lo hiciese en el nuevo plan general, se podría determinar con exactitud el menor valor de la parcela y vivienda por las cargas que el ayuntamiento impusiese en relación con el precio pactado, que lo era “libre de cargas”. El ayuntamiento reordena la zona y fija criterios para determinar las cargas pero no fija cantidades.

El vendedor, no obstante, reclama el pago de la parte aplazada del precio. El comprador se opone. Gana el vendedor pero la Audiencia funda su decisión en la rebus sic stantibus y el Supremo dice que la rebus no va de eso. Pero desestima igualmente el recurso de casación del comprador (le obliga a pagar el precio aplazado) porque tal es el resultado que se sigue de la interpretación integradora del contrato.

Toda la sentencia se resume en este párrafo

A la vista del contrato resulta indudable que si las partes previeron que, a pesar de que no se hubiera publicado el documento de aprobación del plan, llegada determinada fecha, la compradora debía pagar, la misma regla debe aplicarse cuando, aprobado el plan, en el mismo no se cuantifique el importe de la carga urbanística por la normalización.

Otros pasos relevantes son los siguientes

En la demanda se ejercita una acción de cumplimiento de contrato de compraventa de una vivienda por parte del vendedor, que reclama de la compradora el pago del precio pendiente, previo descuento del importe de las cargas urbanísticas determinadas por un informe pericial que presenta y que no ha sido impugnado por la compradora. 

Las partes fijaron un calendario de pagos en función del proceso de normalización urbanística en el que estaba inmerso el municipio en el que se encuentra el inmueble (Marbella) y, como consecuencia de todos los problemas urbanísticos, con posterioridad modificaron dicho calendario retrasando el pago del precio que había quedado aplazado. 

En su calendario de pagos, las partes daban por supuesto que, en las fechas que establecían, el Ayuntamiento determinaría el importe de la carga para la normalización al aprobar el plan de ordenación, pero lo que sucedió fue que, cuando finalmente se aprobó el plan, en el mismo se recogieron criterios y determinaciones, pero no se fijó el importe de la carga, que deberá por tanto quedar fijado finalmente en el proceso de reparcelación. 

La sentencia recurrida ha estimado la demanda porque ha considerado que el hecho de que ni el plan inicial ni el definitivo cuantificaran la carga urbanística era algo imprevisible para las partes, un supuesto de imposibilidad sobrevenida que produjo una alteración significativa de las prestaciones, excesiva onerosidad, que daba lugar a la modificación de la cláusula del contrato referida al momento del pago en el sentido de que la compradora quedaba obligada a pagar el precio restante previo descuento de la carga de normalización estimada pericialmente. 

Tiene razón la compradora cuando razona que lo acontecido nada tiene que ver con el presupuesto de la regla "rebus" tal y como ha sido desarrollada por la jurisprudencia, pues ni se ha producido una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración, ni hay una desproporción desorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones ni todo ello ha acontecido por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

En consecuencia, no debió aplicarse la regla "rebus".

No obstante, lo anterior no determina la estimación del motivo por falta de efecto útil, ya que la demanda debía ser igualmente estimada por otras razones que apunta la Audiencia, aunque incorrectamente las califique como determinantes de la aplicación de la regla "rebus".

Conforme a la doctrina de la equivalencia de resultados y carencia de efecto útil "no puede producir efecto casacional un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido" ( sentencia 1144/2007, de 22 de octubre ) ni procede acoger un recurso cuando, "pese al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos" ( sentencia 440/2012, de 28 de junio , y en el mismo sentido sentencias 652/2015, de 20 de noviembre , 134/2016, de 4 de marzo , 261/2016, de 20 de abril , 374/2016, de 3 de junio , 721/2016, de 5 de diciembre , 145/2017, de 1 de marzo , 52/2018, de 1 de febrero , y 161/2018 de 21 marzo ).

En el caso, se solicita por el vendedor el cumplimiento del pago del precio aplazado. La compradora, que ha tenido la posesión de la finca desde que la compró, la inscribió a su nombre y la ha transmitido a su administrador, en ningún momento ha interesado la resolución del contrato, a pesar de los problemas urbanísticos del municipio que afectan a la finca y que ya conocía cuando compró.

Las partes, en definitiva, no discuten que del total del precio pactado debe descontarse el importe de la carga para la normalización de la parcela, pero no están de acuerdo en si la obligación de pago del comprador del precio aplazado es exigible ya o si, por el contrario, no nace hasta que la carga urbanística quede fijada por la Administración competente.

En el calendario de pagos pactado por las partes se fijaba la obligación de pago del precio pendiente después de la publicación de la aprobación del plan, pero también se preveía que si antes del 31 de julio de 2007 no se hubiera publicado, la compradora debía pagar parte del precio pendiente y el resto después de la publicación de la aprobación;

... las partes pactaron también que, si llegado el 30 de noviembre de 2007 siguiere sin publicarse el plan para poder cuantificar el importe de la carga, la compradora debía abonar el resto del precio "sin perjuicio de la obligación de los vendedores de hacer efectivo a Construcciones Salamanca S.L. el importe que se determine por la Consejería de obras Públicas de la Junta de Andalucía o el organismo competente a tal fin".

Las partes, en definitiva, daban por supuesto que el plan fijaría la participación de la parcela en los costes del proceso de normalización en el que estaba inmerso el inmueble, cosa que no ha sucedido. Pero también previeron que, aunque no se publicase el plan, la compradora debía abonar el resto del precio pendiente una vez superada determinada fecha.

No previeron que en el plan de ordenación no se cuantificara la carga de normalización por la urbanización, pero por ello la solución no debe ser diferente de la que resulta de los acuerdos plasmados en el calendario de pago para el caso de que no se aprobara el plan en determinada fecha.

Evidentemente, si el comprador debía pagar a pesar de que el plan no se hubiera aprobado llegada determinada fecha (el 31 de julio de 2007, 600.000 euros; el 30 de noviembre de 2007, el resto, "sin perjuicio de la obligación de los vendedores..."), el hecho de que se aprobara el plan pero no cuantificara el importe de la carga que debía descontarse del precio es, desde el punto de vista del reparto del riesgo de la incertidumbre del importe de la carga, el mismo que previeron las partes.

… En definitiva, de lo pactado resulta con claridad que llegada determinada fecha debía pagarse el precio aplazado y recaía sobre el comprador la incertidumbre de la cuantía de las cargas, que posteriormente le serían abonadas por los vendedores. En el caso, por otra parte, los vendedores ni siquiera exigen la totalidad del precio pendiente, cosa que podían haber hecho, sino que descuentan el importe estimado para la cuantificación según un informe pericial que no ha sido impugnado por la compradora demandada. Y además, de acuerdo con lo pactado, reclaman el pago "sin perjuicio de su posterior liquidación".

De esta forma, mediante una interpretación integradora del contrato suscrito por las partes se impone la estimación de la demanda. La demandante ahora recurrida, si bien ha venido invocando la regla "rebus", también ha hecho valer en todas las instancias que su pretensión era la de cumplimiento del contrato de acuerdo con la intención de las partes, y es esta la razón por la que debió estimarse su recurso de apelación. La propia compradora recurrente ha venido manteniendo en todas las instancias, y ahora en su recurso de casación insiste en ello, que la razón de las previsiones pactadas sobre el pago del precio aplazado era que la cuantía quedara fijada por la Administración lo que, como hemos explicado, no es correcto.

La interpretación integradora del contrato

Es notable de la sentencia que utiliza, en lo que nos consta por primera vez fuera del ámbito de las condiciones generales de la contratación, la figura de la interpretación integradora del contrato con precisión. Hay muchas sentencias que hablan de “interpretación integradora” pero no lo hacen en sentido técnico sino utilizando demasiadas palabras para referirse a las reglas de los artículos 1281 ss CC. El Supremo también había utilizado la expresión en sentido vulgar – para referirse a los criterios interpretativos de los artículos 1282 y 1283 CC – en la Sentencia de 16 de noviembre de 2016.

Sobre la diferencia entre interpretación, interpretación integradora e integración del contrato, puede verse el capítulo IV de mi libro Las Condiciones Generales de la Contratación (p 374 ss). Como digo en la página 384, la interpretación integradora

“es un instrumento de cobertura de lagunas contractuales basado en la buena fe. La buena fe exige a las partes que pasen – para determinar la regulación aplicable a supuestos no previstos expresamente – por la que se acomoda más a la finalidad perseguida por ellos mismos al celebrarlo, a la regulación establecida para otros supuestos semejantes, a las presuposiciones de las partes etc. En cuanto a los usos, significa que cuando estamos ante un contrato legalmente regulado pero del que existe una configuración usual diferente de la legal y existen datos en el contrato para pensar que las partes estaban pensando en dicha configuración usual y no en la legal, la integración debe realizarse conforme a ésta y no de acuerdo con el Derecho dispositivo… Es correcto afirmar… que la buena fe significa algo distinto en el supuesto de la interpretación integradora y de la integración. En el primer caso, el juez se sitúa, efectivamente, en la posición de las partes y, en el segundo, en la posición del legislador. Pero resulta evidente que si no existen datos en el contrato que permitan al juez deducir que las partes se habrían dado una regulación específica y, por tanto, diferente a la que resulta del Derecho dispositivo, el juez ha de actuar como si fuera el legislador…

No hay diferencia metodológica entre interpretación integradora e integración. Las dos se apoyan en los usos y en la buena fe. Y ambas tratan de llevar a cabo el plan de las partes al celebrar el contrato. Lo que distingue la interpretación integradora de la integración del contrato pura y simplemente es que el que aplica la cláusula contractual integra la misma apelando a la voluntad presumible de las partes concretas que celebraron el contrato porque hay algo en su contenido o en las circunstancias que rodearon su celebración y ejecución de lo que puede deducirse la regulación que habrían pactado para el supuesto objeto de discusión mientras que en la integración contractual, el que aplica la regla contractual extrae ésta de una fuente extraña al contrato: los usos o la ley (para una aplicación en sentido contrario, v., la SAP Gran Canaria 8 de marzo de 2018, como en la del Supremo, para determinar la comisión de un agente por su promoción de determinadas operaciones comerciales, aplicando el porcentaje previsto para otras operaciones en el mismo contrato v., SAP Coruña 22 de junio de 2017)

De modo que el Supremo lo ha hecho correctamente. Dada la identidad de razón entre los dos supuestos en la voluntad hipotética de las partes (en el plan común reflejado en la regulación contractual del pago del precio) tiene sentido que se integre la cláusula recurriendo a la regulación contenida en la propia cláusula contractual para un supuesto de hecho perfectamente análogo con los hechos realmente acaecidos.