Por Esther González
Resolución de la DGSJFP de 15 de marzo de 2021
Dos particulares (no consumidores) otorgaron una hipoteca inmobiliaria a favor de una sociedad en garantía de una deuda, en la que incluyeron una opción de compra sobre la finca hipotecada que podría ejercitarse por la prestamista en el caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales, mediante un procedimiento ante Notario. La Registradora acepta la inscripción de la hipoteca pero no de la opción de compra, por entender que, al concederse en función de garantía, vulnera la prohibición del pacto comisorio de los arts. 1.859 y 1.884 del Código Civil.
Por el contrario, la DGSJFP acepta la inscripción del pacto de opción de compra. Comienza argumentando que, efectivamente, el Código Civil y la jurisprudencia del TS prohíben el pacto comisorio (es decir, toda construcción jurídica en cuya virtud el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor). No obstante, a continuación añade que “deben admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, pero que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Por ello podría admitirse tal pacto siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes”. El aspecto clave para la DGSJFP es que se establezca un procedimiento de valoración del activo que excluya la situación de abuso para el deudor y un enriquecimiento injusto.
La DGSJFP destaca en su argumentación que la práctica demuestra “que los sistemas ordinarios de ejecución de las garantías presentan cierta ineficiencia, por el tiempo y los costes del procedimiento y por la baja calidad que con frecuencia presentan las ofertas”, motivo por el cual se van abriendo nuevas vías de ejecución de las garantías (como por ejemplo el derecho de apropiación o disposición que reconoce el RDL 5/2005 para las garantías financieras).
Concluye la DGSJFP que la prohibición del pacto comisorio del art. 1859 del Código Civil no es absoluta en nuestro derecho, sino que admite excepciones (o, dicho de otra manera, pierde su razón de ser) si se ha producido una fijación objetiva del valor del bien y no comporta, por tanto, un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor (lo que se conoce como pacto marciano). Para la DGSJFP, el caso concreto cumple los requisitos antes descritos para ser admitido como válido. En este sentido, valora especialmente la intervención notarial durante todo el proceso del ejercicio de la opción de compra y la previsión de una justa valoración del bien por un tercero en el momento del ejercicio de la opción. Además, el procedimiento pactado regulaba también los posibles derechos de terceros afectados (acreedores posteriores).
Cabe destacar que la DGSJFP establece que, si fuera aplicable la legislación sobre consumidores y usuarios, procedería un enfoque radicalmente distinto de la cuestión, ya que en ese caso habría normas imperativas de ejecución hipotecaria.
Por último, la Registradora cuestionaba también el plazo de ejercicio de la opción, que según ella no podía ser superior a cuatro años ex. art. 14 del Reglamento Hipotecario. La DGSJFP, por el contrario, recuerda su doctrina según la cual cabe entender que, cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita (como es este caso), siempre que esté suficientemente delimitada, pueda inscribirse con un plazo superior, ya que lo contrario haría inviable la opción si ésta se limitara estrictamente a cuatro años.
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