Compraventa futura de derechos de crédito y opción de compra sobre fincas hipotecadas: prohibición de pacto comisorio

Por Marta Soto-Yarritu

Es la Resolución de la DGSJFP de 10 de marzo de 2022

Se rechaza la inscripción de una escritura de compromiso de compraventa futura de derechos de crédito y opción de compra, en la que se pacta a favor del vendedor –y acreedor– una opción de compra sobre las fincas hipotecadas, con carácter gratuito «únicamente en el caso de que no se verifique el pago de cualesquiera de los importes establecidos (…)», durante un plazo de 30 días hábiles desde las respectivas fechas del pago del precio. Se establece como precio de adquisición de las fincas hipotecadas el importa de la deuda pendiente bajo los préstamos hipotecarios que, proporcionalmente responda cada una de las fincas hipotecadas respecto de las que se ejercite la opción de compra.

El registrador deniega la inscripción por los defectos siguientes: a) la obligación de transmitir derechos de crédito, no es inscribible, y b) respecto de la opción de compra, por entender que, al concederse en función de garantía, vulnera la prohibición del pacto comisorio de los arts. 1.859 y 1.884 del Código Civil.

La DGSJFP recuerda que la prohibición del pacto comisorio del art. 1859 del Código Civil no es absoluta en nuestro derecho, sino que admite excepciones (o, dicho de otra manera, pierde su razón de ser) si se ha producido una fijación objetiva del valor del bien y no comporta, por tanto, un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor (lo que se conoce como pacto marciano). Y señala que, si fuera aplicable la legislación sobre consumidores y usuarios, procedería un enfoque radicalmente distinto de la cuestión, ya que en ese caso habría dadas las medidas tuitivas que respecto de los deudores y en relación con la ejecución de la hipoteca establecen normas imperativas.

La DGSJFP confirma que en este caso no se cumplen los requisitos para ser admitido como válido, ya el procedimiento de valoración del bien no es objetivo y, por tanto, no quedan suficientemente garantizados los derechos de terceros (por ejemplo, mediante el depósito notarial del sobrante).

Añade que en el caso resuelto por la resolución de 15 de marzo de 2021 es precisamente la intervención notarial, en las diversas fases del ejercicio de la opción de compra (tanto de los presupuestos de tal ejercicio, como su puesta en ejecución), la que serviría para dotarla no solo de autenticidad, sino de adecuación a derecho, dado el deber genérico que se impone al notario de control de legalidad de los actos y negocios que autoriza.