Cláusula de duración y renovación tácita en contrato de mantenimiento de ascensores

El magistrado, tras analizar si se trata de un consumidor (la comunidad de propietarios) y de una cláusula predispuesta e impuesta (no negociada individualmente), cuestiones que responde afirmativamente, examina si se aparta del derecho supletorio en perjuicio del consumidor.

La cláusula preveía una duración inicial del contrato de mantenimiento de tres años y renovaciones tácitas por otros tres años.

No se trata de una cláusula que describa el objeto principal del contrato. Es una cláusula accesoria. La mejor prueba es que, de no existir la cláusula, el contrato no se vería afectado en absoluto. Habría, simplemente, que considerarlo celebrado con duración indefinida y, por lo tanto, sería denunciable ad nutum por cualquiera de las partes. Si se considera válida la duración inicial de tres años, todavía podría considerarse abusiva la prórroga tácita por períodos iguales porque se desviaría, en perjuicio del consumidor, de la regla aplicable a falta de acuerdo que, en este caso, serían los preceptos sobre la tácita reconducción del arrendamiento, que se fija en la periodicidad de la renta art. 1566 CC. En este tipo de contratos, los pagos son mensuales.

El contrato regulaba sin embargo la denuncia anticipada por parte de la Comunidad y preveía el pago de todas las cantidades que la Comunidad habría pagado si el contrato hubiera durado hasta el final de la prórroga de tres años. El Juez considera la cláusula abusiva por entender que impone una indemnización de daños desproporcionadamente alta en relación con los daños esperados de tal denuncia anticipada.

1º.- Imponía a la comunidad demandada una indemnización desproporcionada en caso de rescisión unilateral, comprensiva de un importe equivalente a las cuotas pendientes hasta el vencimiento del contrato, lo que supone el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente,

2º.- Tratándose de un contrato de prestación de servicios de tracto sucesivo, dicha cláusula octava representa un obstáculo oneroso y desproporcionado que limita a la comunidad demandada el ejercicio de su derecho a poner fin al contrato. …  a pesar de su pretendida apariencia de reciprocidad, de una parte las máximas de experiencia nos enseñan que este tipo de cláusulas penales son de ordinario ejercitadas por los consumidores y no por los empresarios; y porque, de otra parte, dicha cláusula faculta a la empresa demandante a ejecutar unilateralmente una cláusula penal que no se corresponde ni con un servicio efectivamente por ella prestado ni con los daños efectivamente causados.

El juez añade que el preaviso – sesenta días – para evitar la prórroga tácita es también excesivo dada la naturaleza del contrato.

A su juicio, un plazo de prórroga sobradamente suficiente para atender al interés de la empresa de mantenimiento en la duración de éste (ese interés consiste en amortizar las inversiones específicas que hubiera realizado para atender a ese cliente, es decir, las que se perderían si el contrato termina anticipadamente) hubiera sido el de un año “o incluso períodos inferiores”. El juez considera que este tipo de cláusulas restringen la competencia en cuanto que dificultan el cambio de proveedor de unos servicios, como por lo demás, ocurre con todas las cláusulas penales para estos supuestos. En un sector, como el del mantenimiento de ascensores donde las autoridades de competencia han sancionado a las empresas por repartirse los mercados y por imponer cláusulas como la que es objeto de la sentencia que dificultan la entrada de nuevos competidores (porque los clientes están “atados” por períodos largos de tiempo con su actual empresa de mantenimiento), este argumento es más aceptable que en otros mercados en los que no existan contratos de larga duración. En cuanto al fondo, y dados los servicios que prestan estas empresas, no se aprecia que hagan inversiones específicas que justifiquen una larga duración – o prórroga tácita – de los contratos.

En cuanto a la consecuencia de la declaración de nulidad por abusiva de la cláusula, el resultado es que “debe tenerse por no puesta y por lo tanto, la empresa actora no tiene derecho a percibir indemnización alguna” lo que conduce a desestimar la petición alternativa de la empresa demandante de que se condenara a la comunidad a indemnizar los daños y perjuicios sufridos.

Es un caso claro en el que debe denegarse la petición alternativa si se quiere que la prohibición de incluir cláusulas abusivas tenga eficacia disuasoria. Son estos casos los que justifican la prohibición de la reducción conservadora de la validez. El predisponente no tendría ningún incentivo para incluir una regulación equilibrada de los derechos y obligaciones de las partes conforme con el Derecho supletorio,

Dice el juez que el dictamen pericial para calcular los daños presentado por la demandante coincidía sospechosamente con las cantidades que habría pagado la comunidad si el contrato hubiera permanecido en vigor hasta el fin del período de prórroga tácita.

Es la Sentencia del JPI nº  2 y de lo mercantil de Segovia de 3 de marzo de 2017.