Foto: Archivo Pando
En la escritura pública de compraventa y subrogación en el préstamo hipotecario que gravaba el inmueble, en concreto en el apartado II de la parte expositiva, el vendedor hace saber a la parte compradora que, según las condiciones del préstamo hipotecario suscrito inicialmente con Caja General de Granada, el adquirente del inmueble si se subrogaba en el préstamo podía elegir entre las tres siguientes posibilidades:
(i) la primera consistente en abonar un interés variable semestralmente, utilizando como referencia el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre de las Cajas, más un diferencial de 0,00 puntos porcentuales para los compradores de viviendas y de los 0,25 puntos para los compradores de locales. A continuación, se incluye la cláusula a la que se refiere la demanda: "En cualquier caso, la Caja tendrá derecho a exigir y la parte prestataria vendrá obligada a satisfacer intereses, como mínimo al tipo del 3,75% nominal anual para los compradores de viviendas y del 4,00% nominal anual para los compradores de locales, garajes y trasteros no vinculados a viviendas, y un máximo del 14% nominal anual cualquiera que sea la variación que se produzca".
(ii) La segunda opción era un interés también variable semestralmente utilizando como referencia el Euribor, más un diferencial de 1,00 punto porcentual para los compradores de viviendas y de los 1,25 puntos para los compradores de locales y, como en el caso anterior, a continuación, y sin solución de continuidad, se incorpora la cláusula suelo en los mismos términos antes señalados.
(iii) La tercera opción era ya sin cláusula suelo y el interés remuneratorio a pagar por la compradora en este caso sería el Euribor más 1,5 puntos porcentuales, con posibilidad de reducirse con determinadas bonificaciones.
Una vez expuestas las tres opciones, en la disposición segunda de la misma escritura de compraventa y subrogación se hace constar que la adquirente manifiesta que se subroga en el préstamo hipotecario que grava la finca y opta por la modalidad de interés variable semestralmente, utilizando como diferencial el Euribor al que se le añadirá un margen diferencial de 1,50 puntos porcentuales. Es decir, opta por la tercera modalidad, que no incluye cláusula suelo.
3.- Un mes antes de firmar la escritura de compraventa, la demandante/recurrente solicitó el cambio de las condiciones del préstamo en el que se iba a subrogar y para ello presentó una solicitud ante Caja General de Granada el 17 de septiembre de 2008, donde el interés remuneratorio solicitado fue del "EURIBOR+1 -BONIF. Min 3,5%". La solicitud fue aprobada por la Caja y un mes después se firmó el contrato privado de modificación parcial de las condiciones del préstamo fechado el mismo día (20 de octubre de 2008) que la escritura de compraventa y subrogación, documento privado que recogía las condiciones que aparecen en la solicitud suscrita un mes antes por la prestataria.
El Supremo confirma la sentencia de la Audiencia que había revocado la de primera instancia y concluye que la cláusula suelo era transparente y, por tanto, válida y vinculante para el consumidor. De lo que dice el Supremo, debe extractarse lo siguiente porque se olvida que el juicio de transparencia no puede realizarse en abstracto desprendiéndose de las circunstancias que rodearon la celebración del contrato concreto.
… El adecuado conocimiento de la cláusula, de su trascendencia y de su incidencia en la ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión económica después de haber sido informado cumplidamente, es un resultado … en cada caso pueden concurrir unas circunstancias propias cuya acreditación, en su conjunto, ponga de relieve con claridad el cumplimiento o incumplimiento de la exigencia de transparencia.
La sentencia recurrida de la Audiencia parte también de esta doctrina jurisprudencial, y realiza el juicio de transparencia analizando si se ha proporcionado al demandante, con una antelación suficiente a la firma del contrato, la información relativa a la "cláusula suelo", incorporada en este caso al préstamo a través de la novación pactada en el contrato privado de 20 de mayo de 2008, de modo que pudieran conocer su existencia y trascendencia, concluyendo dicho juicio con resultado positivo. Conclusión que la Audiencia fundamenta, esencialmente, en las siguientes razones: (i) un mes antes de suscribirse el contrato privado y la escritura de compraventa con subrogación en el préstamo, la recurrente suscribió un documento de modificación de las condiciones del préstamo de fecha 17 de septiembre de 2008; (ii) en este documento se incluye el límite a la bajada del tipo de interés de una forma sencilla, clara y se le otorga la misma relevancia que al índice de referencia; (iii) dicho límite tiene una ubicación sistemática adecuada dentro del documento, sin tener un tratamiento secundario; (iv)trascurrido un mes desde la solicitud, se firmó el documento privado que recoge las condiciones pactadas un mes antes; (v) la inclusión de la cláusula suelo en el documento de solicitud de cambio de las condiciones del préstamo no se hace de forma sorpresiva, ni oculta entre una profusión de cláusulas financieras; (vi) su exposición al consumidor no provoca por los términos en los que se facilitó su contenido al novar el contrato una alteración subrepticia del precio del crédito; (vii) se ha acreditado que existieron negociaciones precontractuales, y que en la información previa la inclusión de la cláusula tiene la misma relevancia que el diferencial, con los elementos necesarios para percibir su verdadera relevancia, significándose el suelo como un elemento definitorio del objeto principal del contrato; (viii) además transcurrió un tiempo prudencial desde la solicitud de las nuevas condiciones con la inclusión de la cláusula hasta la firma del contrato definitivo un mes más tarde
En definitiva, se proporcionó a la demandante en tiempo oportuno una información suficiente y clara para que pudiera tener una comprensión efectiva de la existencia de la cláusula suelo y de las consecuencias que comportaba.
Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2020 ECLI: ES:TS:2020:3027
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