Si te desahucian porque no pagas es lo mismo que si terminases el arrendamiento por tu voluntad a efectos de penalizaciones

Por Mercedes Agreda y Marta Soto-Yarritu

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, número 243/2022, de 28 de marzo de 2022

El litigio trae causa de un contrato de arrendamiento de un edificio destinado a hotel, en el que se había pactado un periodo de obligado cumplimiento desde la fecha de formalización (febrero de 2017) hasta el 31 de marzo de 2018. El arrendatario no podía resolver el contrato de arrendamiento durante este periodo y, en caso contrario debería abonar las mensualidades correspondientes hasta el mes de marzo de 2018.

El arrendador interpuso demanda de desahucio antes el impago de las rentas y, en el marco de dicho procedimiento, se desalojó al arrendatario del inmueble arrendado en diciembre de 2017. Se discute si procede o no el pago por parte del arrendatario de la penalización pactada por resolución del contrato de arrendamiento antes de la finalización del periodo de obligado cumplimiento. El arrendatario alegaba que no, porque la finalización del contrato no se debió a un desistimiento unilateral por su parte y que si el arrendador quería hacer valer la cláusula de penalización debía haber exigido el cumplimiento del contrato antes de instar la acción de desahucio.

La AP de Salamanca concluyó que procedía el pago de la penalización, equiparando el lanzamiento o desalojo por impago de rentas con la resolución unilateral del contrato o abandono del local por el arrendatario. El TS confirma que la interpretación del contrato efectuada por la AP se ajusta a la lógica y a los términos del contrato, tanto si se interpreta literalmente (art. 1.281 del Código civil) como si se hace contextualmente (art. 1.285 del Código civil). Y ello porque el desahucio del arrendatario fue provocado por él mismo al dejar de abonar las rentas y, por tanto, el arrendatario incumplió su compromiso de permanencia, lo que estaba sancionado por la cláusula pactada por ambas partes que regulaba la obligación de abonar las rentas pendientes hasta marzo de 2018. Para el TS, es ilógico que deba exigírsele al arrendador que inste primero una acción de cumplimiento y, posteriormente, una acción de desahucio para obtener la cantidad pactada como penalización.