Por Esther González
Es la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 623/2024, de 8 de mayo de 2024.
Una comunidad de propietarios y varios vecinos interpusieron demanda contra dos particulares solicitando que se declarara que la terraza y los trasteros que los demandados venían usando durante años eran titularidad de los demandantes y que se condenara a los demandados a devolver la posesión de los mismos. Los demandados alegaron la prescripción ordinaria (usucapión) por haberle comprado al promotor-constructor la terraza y los trasteros y haber mantenido la posesión de los mismos desde entonces. Tanto en primera como en segunda instancia se dio la razón a los demandantes, al considerar que el título invocado para la usucapión no era justo título por ser nulo.
No obstante, el TS estima el recurso de casación interpuesto por los demandados y concluye que en este caso concurren todos los requisitos para la adquisición de la propiedad por usucapión. Para ello, hace un repaso de la figura de la usucapión, recordando que “para la usucapión (prescripción) ordinaria de la propiedad (o de un derecho real) se necesita poseer las cosas por el tiempo determinado en la ley a título de dueño, con buena fe y "justo título" (arts. 1940 y 1957 CC)” y que “el justo título es aquel que por su naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a la facultad de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro, modo sería inútil”. Añade el TS que “el título para la prescripción, además, ha de ser verdadero y válido (art. 1953 CC). Son afirmaciones comunes de la doctrina que el título verdadero excluye la inexistencia de título, y la exigencia de que el título sea válido excluye al radicalmente nulo”. Reitera e TS que “la usucapión ordinaria no tiende a sanar las posibles deficiencias de nulidad de que adolezca el título, sino la falta de poder de disposición de quien transmitió la posesión de la cosa en virtud del título”.
El TS concluye que, en este caso concreto, el título por el que los demandados habían adquirido la posesión de la terraza y trasteros (contrato de compraventa con el promotor-constructor) era justo título, ya que la razón por la que, cuando terminó la obra, el promotor-constructor no les pudo transferir la propiedad fue por no tener poder de disposición sobre esos elementos. Y ello por haberse producido modificaciones o subsanaciones en la escritura de obra nueva y división de propiedad horizontal con posterioridad a la firma del contrato de compraventa entre los demandados y el promotor-constructor. Dichas modificaciones transformaron la superficie de la terraza en un elemento común y la otra superficie, en trasteros (no originalmente previstos). Según el TS, la falta del poder de disposición del vendedor no hace nulo el contrato, en contra de lo que entendió la AP.
Por otro lado, el hecho de que la terraza sea un elemento común no impide que pueda adquirirse por usucapión. En este sentido, el TS distingue entre: (i) elementos comunes por naturaleza (que son aquellos cuya existencia viene exigida para el uso y aprovechamiento de las unidades privativas y que no pueden adquirirse por usucapión por ser necesariamente comunitarios); y (ii) elementos comunes por destino o conveniencia (que son aquellos cuya naturaleza comunitaria se ha acordado para un mejor disfrute de los elementos privativos y que sí pueden adquirirse por usucapión). La terraza objeto de este procedimiento corresponde a la segunda clase de elementos comunes, según el TS, y puede ser objeto de propiedad privativa y, por tanto, adquirido por usucapión si se cumplen todos los requisitos legales.
El TS confirma que se cumplen el resto de los requisitos legales: Han transcurrido más de 10 años desde la adquisición de la posesión, en los que los demandados han ocupado la terraza y trasteros reivindicados de forma pacífica, comportándose como dueños. Carece de relevancia que haya habido en este tiempo reclamaciones extrajudiciales a los demandados para el abandono de la posesión, ya que el TS confirma que la reclamación extrajudicial no interrumpe la posesión ad usucapionem.
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