Para que un tercero quede protegido por la fe pública registral, es necesario que el transmitente esté inscrito como tal en el Registro con anterioridad a la adquisición del tercero (no basta con que se haya presentado a inscripción el título por el que el transmitente adquiere previamente la titularidad) -

Merle Park (gracias Mireya por la foto)

Por Esther González, 

Es la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 621/2024, de 8 de mayo de 2024

Se otorgaron sucesivamente de forma inmediata, una escritura de extinción de condominio sobre una finca y una escritura de préstamo con garantía hipotecaria sobre dicha finca constituida a favor de Banco Castilla La Mancha por quien había resultado adjudicatario de la misma en virtud de la extinción del condominio. Posteriormente, se presentó demanda de nulidad de la extinción del condominio (alegando que había habido extralimitación en el ejercicio del apoderamiento utilizado) y de nulidad de la hipoteca (por haber sido constituida por quien no era propietario). Banco Castilla La macha alegó que era ajeno a las relaciones entre las partes del negocio de extinción del condominio y que, aunque se declarara la extinción de éste, el banco debía quedar protegido por la fe pública registral, ya que el banco había actuado de buena fe y la hipoteca había sido inscrita.

La AP declaró la nulidad de la extinción del condominio sobre la finca pero no sobre la hipoteca, argumentando que el art. 34 LH protegía la realidad registral y al banco, que confió en lo que el Registro manifestaba.

Por el contrario, el TS declara nula también la hipoteca. En el momento en que se constituyó la hipoteca, el demandado no constaba todavía como titular de la finca (ya que había adquirido la titularidad mediante la escritura de protocolo inmediatamente anterior de extinción del condominio). Por tanto, lo que se discute en este procedimiento es si, a efectos del art. 34 LH, es necesario que la titularidad del que transmite un activo o constituye un derecho real esté efectivamente inscrita cuando el tercero adquiere la titularidad o el derecho real, o si basta con que se haya presentado a inscripción. Para el TS, la respuesta correcta es la primera (es decir, la inscripción del transmitente ha de ser anterior a la adquisición del tercero, ya que la protección del art. 34 LH se basa en la apariencia jurídica creada por la inscripción): “El art. 34 LH exige literalmente que el tercero adquiera el derecho "de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo. Es decir, que adquiera de quien conste en el Registro como titular actual del derecho y que del Registro se infiera que tiene poder de disposición del derecho.”