Opción de compra en el concurso: obligaciones pendientes

Sicilia

Dada la caracterización de la opción de compra como un contrato unilateral (salvo que se pacte el pago de una prima), la jurisprudencia rechaza que puede resolverse por incumplimiento de conformidad con el artículo 1124 del Código Civil , que no es aplicable a la opción de compra ( sentencias de 1 de diciembre de 2011 y 8 de marzo de 2012 ), precisamente, porque no es un contrato generador de obligaciones recíprocas, o sólo puede resolverse muy excepcionalmente ( sentencia de 3 de noviembre de 2010 ).

En el supuesto de autos el contrato de opción de compra se pactó mediante el pago de un prima por lo que sí debe reconocerse su naturaleza bilateral generador de obligaciones recíprocas, para el concedente, la de mantener la oferta durante el plazo contractualmente pactado; y para el optante, el pago del precio de la opción, pero éste se abonó al tiempo de celebrarse el contrato por lo que desde ese momento sólo existían obligaciones pendientes a cargo del concedente. En consecuencia, no cabe resolver el contrato de opción de compra en interés del concurso porque no estamos ante un contrato en el que al tiempo de la declaración de concurso existieran obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte. No cabe confundir las obligaciones derivadas del contrato de opción con las del ulterior contrato de compraventa. En este sentido el Tribunal Supremo ha rechazado que el contrato de arrendamiento financiero con opción de compra, sea generador de obligaciones recíprocas por el hecho de que contenga la opción de compra.

A mayor abundamiento, la resolución en interés del concurso exige, por su propia naturaleza, que el contrato que se pretende resolver se encontrara vigente al tiempo de la declaración del concurso. En el supuesto de autos, si la condición a la que se sometió la opción de compra no se cumplió por no incluirse todas las fincas como suelo urbanizable en el Plan General de Ordenación Urbanística de Jerez de la Frontera, aprobado día 16 de junio de 2009 y publicado el 2 de julio de 2009, que es lo que mantiene la parte actora, el contrato debería entenderse resuelto, si, como parece, se trata en realidad de una condición resolutoria aunque se califique en el contrato de suspensiva, dado que éste desplegó sus efectos hasta el punto de pagarse la prima convenida. Aun cuando se considerase que se trata de una condición suspensiva, igual conclusión se alcanzaría a los efectos que aquí interesan. Incumplida la condición el contrato no llegó a desplegar efectos, por lo que no cabe solicitar su resolución. Por el contrario, si como mantiene la demandada, aquí apelante, la condición se cumplió porque todas las fincas se incluyeron en el referido Plan General como suelo urbanizable, el optante debería haber ejercitado la opción de compra en el plazo de los treinta días siguientes a la publicación de la aprobación y al no haberlo hecho así el derecho de opción se habría extinguido.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 2 de enero de 2018