El cotitular de un inmueble hipotecado que adquiere (e inscribe) el dominio después de constituida la hipoteca pero antes del inicio del procedimiento de ejecución debe ser demandado en dicho procedimiento (no basta con la mera notificación)

Armig Santos

Por Marta Soto-Yarritu

Resolución de la DGSJFP de 9 de mayo de 2023

Se discute en este caso si, en un procedimiento de ejecución hipotecaria, hay que dirigir la demanda, no solo contra el deudor (y cotitular del inmueble hipotecado), sino también contra el otro cotitular, que adquirió el inmueble con posterioridad a la constitución de la hipoteca pero antes del inicio del procedimiento de ejecución. La titularidad del inmueble estaba inscrita en el Registro a favor del deudor hipotecante y también a favor de este segundo cotitular.

El art. 685 LEC establece que “la demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes”. La duda se plantea precisamente en qué debe entenderse por “haberse acreditado al acreedor”. La Registradora defendía que el hecho de haberse inscrito en el Registro dicha cotitularidad con anterioridad al inicio del procedimiento de ejecución hipotecaria era suficiente para entender que la demanda de ejecución debía dirigirse también contra el segundo cotitular. El recurrente alegaba, por el contrario, que solo era necesario dirigir la demanda frente al tercer poseedor, hubiera o no inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, si había puesto su adquisición en conocimiento de la parte acreedora activamente.

La DGSJFP da la razón a la Registradora y concluye que el tercer poseedor (en este caso, el cotitular del inmueble hipotecado) debe ser también demandado y requerido de pago, si este inscribió su derecho con anterioridad a la fecha de la demanda: 

“En este sentido, el art. 685 LEC establece que la demanda debe dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados «siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes», precepto este que entendido según el artículo 24 CE nos lleva a la conclusión de que la situación de litisconsorcio necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral, como aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el Registro produce la protección de la titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral.”

La solución habría sido distinta si la inscripción de la adquisición de una parte del inmueble se hubiera producido una vez interpuesta la demanda de ejecución pero con anterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas. En este caso, sería suficiente con que el tercer poseedor fuera notificado del procedimiento.