El otro blog para cosas más serias

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domingo, 14 de febrero de 2010

CUANDO COMPRAS LAS ACCIONES DE UNA SOCIEDAD TITULAR DE UN HOTEL PORQUE QUIERES COMPRAR EL HOTEL, TEN CUIDADO, PORQUE ESTÁS COMPRANDO PAPELES, NO UN HOTEL

En la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2009 se plantea un típico caso de compraventa de empresa mediante compraventa de las acciones de la sociedad titular de la misma en lugar de compra del "establecimiento", es decir, de los activos. En el caso, se compra - y así se dice en el contrato - el 100 % de las acciones de la sociedad titular de un hotel porque se quiere comprar el hotel con sus enseres, mobiliario, fondo de comercio etc. El edificio tenía aluminosis. El comprador de las acciones reclama. Y la Audiencia de Barcelona condena al vendedor a pagar al comprador el coste de las obras para arreglar el edificio. El Tribunal Supremo casa la sentencia y le dice al comprador que se fastidie porque lo que compró fue acciones, no un hotel aunque deja entrever que el edificio estaba deteriorado en el momento de la compraventa ("se hacen unas previsiones detalladas sobre ella -el inmueble-, sin que ninguna de ellas se refiera al estado físico").
Si lo que el TS cree es que el comprador compró el hotel "tal como estaba", podría justificarse la desestimación de la demanda sobre esa base (vicios aparentes). Pero es que el ponente funda la casación de la sentencia de la AP en que

La sentencia recurrida destaca lo que expresamente declara el documento privado de la misma fecha, 7 de noviembre de 2001 , que es el móvil, lo que nadie discute. El móvil era la explotación del hotel y es cierto que ello era lo que quería la sociedad compradora. Pero tanto en la escritura pública, como en el documento privado, se dice clara y rotundamente, que -literalmente- "... han transmitido en el día de hoy a la mercantil GRENTIDEM, S.L. la totalidad de las acciones que componen el capital social de la compañía SASOTOVI, S.A. por el precio..." y añade: "la sociedad SASOTOVI, S.A. es propietaria de la finca... edificio hotel, denominado Hotel Bel Air". Poner en duda el objeto de la compraventa implica un salto en el vacío, que no tiene base legal alguna. La compra de las acciones todas de una sociedad que significa hacerse titular de la misma, significa que todos sus bienes, derechos y obligaciones quedan bajo control y uso y disfrute del adquirente, pero el propietario de éstas no es el adquirente, sino la sociedad adquirida. Por ello, no puede afirmarse que el objeto de la compraventa lo fue un hotel, ya que quedarían fuera del contrato los demás elementos patrimoniales que formaban el patrimonio de la sociedad adquirida. Cuando la sentencia recurrida hace referencia al móvil, yerra ya que éste es intrascendente para el derecho a no ser que se incluya como condición o que se llegue a integrar en la causa, como móvil causalizado. Pero no es éste el caso. La sociedad demandante quiso explotar un hotel y, de entre las varias opciones jurídicas para ello (compraventa, arrendamiento, usufructo, etc.) eligió una, que fue la adquisición de la sociedad que era propietaria del mismo. No pretenda ahora, convertir su negocio jurídico de compra de las acciones de una sociedad, en el negocio jurídico de compra de un inmueble que era, entre otras cosas, propiedad de la sociedad. Y ello es lo que ha hecho la sentencia recurrida: ha valorado el móvil, lo ha elevado a la categoría de causa y ha entendido que la compraventa no era de acciones, sino de un hotel, sin aclarar lo que pasaba con los demás elementos que no eran hotel. Y, salvo los casos excepcionales en que el móvil se integra en la función objetiva del negocio jurídico, caso del móvil causalizado, el móvil subjetivo es intrascendente para el derecho; así lo dijo expresamente y ahora se reitera, la sentencia de 1 de abril de 1998 en estos términos: "El móvil subjetivo es, en principio, una realidad extranegocial, a no ser que las partes lo incorporen al negocio como una cláusula o como una condición: sentencias de 19 de noviembre de 1990, 4 de enero de 1991, 28 de abril de 1993, 11 de abril de 1994 . Sin embargo, puede darse el caso de que el móvil se incorpore a la causa -es el móvil causalizado- y tenga trascendencia como tal elemento del negocio jurídico". En este caso, simplemente se celebró un contrato de compraventa de todas las acciones de una sociedad y simplemente se indicó que se compraba para la finalidad de explotar un hotel, pero no se compró éste, sino la sociedad propietaria del hotel".

Me parece difícil encontrar un caso más claro en que las partes tenían como motivo común de celebración del negocio la compra de un hotel, de manera que los vicios del edificio o de la licencia como hotel eran absolutamente relevantes a efectos de determinar si había vicios ocultos o incumplimiento del contrato de compraventa, aunque el objeto del contrato fueran las acciones de la sociedad titular del hotel. Esto era pacífico de manera que, lo mejor, es olvidarnos de esta sentencia y esperar otra en que vuelva a decir, como siempre, lo que puede leerse en cualquier manual de derecho de la compraventa de empresas

La forma más frecuente de transferir una empresa que es la de utilizar un contrato sinalagmático de compraventa por el que se transfiere la totalidad de sus activos (bienes y derechos, asset deal) y de su pasivo (deudas). Cuando se desea adquirir también las deudas, lo que se hace es vender la totalidad del capital de la sociedad titular de dichos activos, es decir, transmitir el 100 % de sus acciones o participaciones (share deal). Aunque el objetivo perseguido sea idéntico, las diferencias de régimen jurídico -y, por tanto, de valor- entre ambas formas de proceder son relevantes. Así, calificada la compraventa como una compraventa de acciones, el cumplimiento de las obligaciones contractuales (por parte del vendedor, sobre todo) se mide por el rasero de la cesión de títulos o derechos incorporales, en la que los transmitentes sólo responden de la titularidad y de la legitimidad de los bienes “inmediatos” (las acciones), de manera que las vicisitudes de los bienes “mediatos” (los activos y pasivos de la empresa) resultarían, en principio, irrelevantes. En cambio, vista la compraventa como una compraventa de empresa, las vicisitudes de los bienes “mediatos” resultan jurídicamente trascendentes. El régimen jurídico de la compraventas de empresas a través de compraventa de acciones debe determinarse, pues, atendiendo tanto a las vicisitudes de los bienes inmediatos como de los bienes mediatos dado que, obviamente, el precio de las acciones o participaciones se determina en función del valor de los activos sociales, valor que se refleja en el precio de las acciones.

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