La importación de la fundación de interés particular a países del common law

 

La Figura 1 compara las estructuras básicas de un trust, una sociedad mercantil y una fundación privada, representando la fuente de los activos mediante un óvalo, las entidades mediante un paralelogramo y los activos mediante un rombo.

Es sabido que, en España, la ley de Fundaciones reserva la denominación y la posibilidad de inscripción y, por tanto de reconocimiento de personalidad jurídica a las fundaciones constituidas para servir a un fin de interés general. España es así, excepcionalmente en Occidente, el país que más restrictivamente regula la figura de la fundación de interés particular. Esto es una desgracia porque las fundaciones de interés particular no son más que una forma que tiene cualquier ciudadano de disponer de sus bienes y, dado el reconocimiento de la libertad de propiedad y del derecho a la herencia junto a lo dispuesto en el artículo 10 CE sobre el libre desarrollo de la personalidad, el legislador debería regular la figura y no forzar a los ciudadanos españoles a recurrir a figuras de derecho extranjero que, por otro lado, España se ve obligada a reconocer como personas jurídicas. Lo único que se logra es desplazar al extranjero activos y actividad profesional.

Lo que sigue son extractos de un trabajo que describe cómo se ha insertado la 'fundación de interés particular' inventada en Europa en los países de common law que, realmente, no la necesitaban porque disponían del trust. Particular significa, en este contexto, que la fundación ha de gestionar el patrimonio dotacional en interés de los beneficiarios designados por el fundador (o por los propios patronos si así lo dispuso el fundador). Es, pues, un gran mecanismo para asegurar que los descendientes se benefician del patrimonio dejado por el causante pero no se entrometen, por ejemplo, en la gestión de la empresa familiar. 

El autor, a mi juicio, insiste demasiado en que el trust carece de personalidad jurídica y de organización. Pero yo lo dudo mucho.  

La fundación de interés particular tuvo su origen en Europa continental en las privatrechtliche Stiftungen de Liechtenstein, aunque las disposiciones legales originarias de Liechtenstein estuvieron ellas mismas influidas por el Derecho suizo. No obstante, como la denominó el destacado estudioso de las fundaciones Paolo Panico, Liechtenstein proporcionó la «antorcha de creatividad y visión jurisprudenciales» que creó la fundación de interés particular moderna. 

La fundación privada de Liechtenstein fue creada por la Ley de Personas y Sociedades (Personen- und Gesellschaftsrecht, «PGR») de 1926, que amplió la entidad fundacional tradicional del Derecho civil para permitir fines particulares además de los benéficos y reforzó los derechos de los fundadores. Una característica clave de esta entidad, que la distingue de sus predecesoras orientadas a fines benéficos e influidas por el Derecho alemán, es que incorpora elementos tanto del Derecho de sociedades como del Derecho de trusts. Por ejemplo, el artículo 552, apartado 4, del PGR de 1926 disponía expresamente que las normas del PGR relativas a los trusts mercantiles (que eran por sí mismas una figura singular en un sistema jurídico civilista de aquella época) se aplicaban por analogía a las fundaciones de interés particular. 

Así pues, los orígenes de la fundación privada consisten en parte en un injerto inicial de conceptos propios del trust en un sistema jurídico civilista, lo que confiere a la trayectoria de esta entidad una cualidad recursiva adicional. Esta recursividad histórica se extiende todavía más con la influencia del fideicommissum del Derecho romano en los orígenes del trust del common law. 

En esencia, una fundación de interés particular es una entidad con personalidad jurídica (y por tanto diferente de un trust), que no pertenece a nadie (y por tanto diferente de una sociedad mercantil o de una sociedad comanditaria), creada mediante la presentación de un documento jurídico ante una autoridad pública (y por tanto diferente de la mayoría de los trusts), y que por lo general no puede desarrollar directamente una actividad empresarial al margen de la gestión de inversiones (y por tanto diferente de una sociedad mercantil, una sociedad comanditaria o un trust). 

Sin embargo, las fundaciones de interés particular comparten con los trusts y con las sociedades ciertos aspectos de separación patrimonial y comparten con las sociedades el hecho de estar gobernadas por un consejo. Las fundaciones privadas pueden utilizarse para muchos de los mismos fines que diversos tipos de trust, y en ocasiones se combinan con trusts dentro de una misma estructura. De igual modo, las sociedades y las fundaciones pueden servir para los mismos fines y, a veces, también se combinan en estructuras comunes. 

El núcleo de las fundaciones de interés particular es que son: (1) una entidad flexible dotada de personalidad jurídica, (2) creada mediante una concesión de estatus por parte de una autoridad pública, (3) que posee facultades de gobierno sobre un patrimonio separado, y (4) que debe administrarse conforme a un fin determinado y/o en beneficio de beneficiarios designados en esos documentos o mediante actuaciones posteriores de quienes poseen las facultades de gobierno.... 

En muchos aspectos, la fundación llena un vacío en la oferta de productos de los centros financieros offshore situado entre el trust y la sociedad mercantil.... 

Disponer de una estructura con la que los asesores financieros y jurídicos de potenciales clientes o inversores ya estén familiarizados también reduce los costes de transacción asociados a la adopción de esa estructura concreta. 

Por ejemplo, la condición de entidad sin propietario de las fundaciones las hace atractivas para ser utilizadas como vehículo de organizaciones autónomas descentralizadas (DAO). 

Del mismo modo, la posibilidad de que los fundadores formen parte del patronato y los derechos generalmente más amplios que los fundadores pueden conservar en comparación con los que los constituyentes pueden conservar en los trusts hacen que las fundaciones resulten atractivas como vehículos para la gestión de grandes patrimonios familiares cuando los fundadores desean mantener un control considerable sobre las decisiones. 

Por otra parte, la novedad de las fundaciones como entidades en las jurisdicciones de common law genera ciertos inconvenientes. Por ejemplo, existe escasa jurisprudencia que interprete las leyes sobre fundaciones, en comparación con los siglos de precedentes ingleses, de la Commonwealth y locales en materia de trusts, así como con los extensos cuerpos jurisprudenciales que interpretan las leyes societarias derivadas del Derecho inglés. 

Del mismo modo, puede existir falta de claridad respecto al tratamiento fiscal de las fundaciones privadas en jurisdicciones que carecen de una versión propia de esta entidad. 

Por una parte, los beneficiarios de fundaciones sometidas a leyes fundacionales civilistas y a algunas leyes de common law no son normalmente acreedores a deberes fiduciarios por parte de la fundación o de sus administradores del mismo modo que los trustees deben deberes fiduciarios a los beneficiarios de un trust; el órgano de administración «queda fuera del ámbito de la jurisdicción inherente de equidad que los tribunales ejercen sobre todos los cargos fiduciarios» (con limitadas excepciones), a diferencia de los trusts, respecto de los cuales los tribunales poseen una potestad inherente de supervisión; y los beneficiarios no poseen en los bienes de la fundación nada reconocible como el tipo de interés en equidad que poseen sobre los bienes de un trust. 

Por otra parte, varias jurisdicciones de common law han otorgado a sus tribunales facultades sobre sus versiones de las fundaciones más parecidas a las existentes respecto de los trusts que las que cualquier jurisdicción civilista concede a sus tribunales, incluida la facultad de corregir errores o revocar decisiones del consejo de la fundación en determinadas circunstancias (de manera semejante a los denominadas Re Hastings-Bass powers existentes en muchas jurisdicciones de trusts). 

Éste es un ejemplo de la adhesión estructural (structural attachment) que anteriormente identificamos como una característica distintiva del injerto.

Hen, May and Morriss, Andrew P., Grafting Civil Law Private Foundations onto the Common Law (October 07, 2025)

El decreto-ley sobre vivienda (II): inconstitucionalidad

foto: JJBOSE

Conclusión

El RDL 29/2026 presenta una objeción constitucional general: reproduce sustancialmente una regulación que el Congreso había derogado cuatro días antes. 

Conforme al criterio de la STC 28/2026, el desacuerdo del Gobierno con una decisión parlamentaria no puede constituir la extraordinaria y urgente necesidad que habilite para aprobar un decreto-ley destinado a revertirla. La eventual intervención de la Diputación Permanente es constitucionalmente dudosa dado que se trata de un RDL promulgado por el Gobierno después de la disolución de las Cortes lo que exigiría al Gobierno justificar qué le ha impedido promulgarlo antes de la disolución (que decide el Presidente del Gobierno) como parte de la justificación de la "extraordinaria y urgente necesidad".

Esta circunstancia permite sostener una impugnación del conjunto de las disposiciones reproducidas. La viabilidad de esa impugnación dependerá de la comparación exacta entre los RDL 26/2026 y 29/2026, de la entidad de sus diferencias y de la justificación ofrecida por el Gobierno para aprobar nuevamente la regulación.

Junto a esta objeción general, existen motivos específicos especialmente sólidos contra 

1. el artículo 5.Dos, relativo a la enervación administrativa y la subrogación forzosa; 
2. contra la disposición transitoria segunda, en cuanto aplica ese régimen a procesos en curso; 
3. y, con un grado menor de certeza, contra la prórroga contractual de la disposición final quinta. La STC 16/2021 declaró que un decreto-ley no puede imponer a los propietarios obligaciones coactivas de celebrar o mantener alquileres sociales que configuren directamente sus facultades dominicales.
4. La suspensión de desahucios hasta 2030 presenta una objeción relevante por la reiteración de una medida excepcional durante seis años
5. Las reformas del IRPF, el gravamen de las SOCIMI y el régimen fiscal Financia Europa son inconstitucionales de acuerdo con la doctrina del Tribunal Constitucional
6. La regulación a través de DLey de la cuenta Financia Europa carece de justificación 

Con carácter general

La constitucionalidad del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, plantea dudas relevantes desde la perspectiva del artículo 86.1 de la Constitución. Estas dudas se refieren tanto a la concurrencia de la extraordinaria y urgente necesidad como a la utilización del decreto-ley para aprobar una regulación extensa, heterogénea y, en parte, estructural, que incide sobre el derecho de propiedad y modifica elementos relevantes del IRPF y del Impuesto sobre Sociedades.

La objeción principal contra el conjunto del RDL deriva, sin embargo, de una circunstancia singular: el texto reproduce sustancialmente el contenido del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que fue expresamente derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026. El Gobierno aprobó la nueva norma cuatro días después, sin que conste la aparición de una circunstancia sobrevenida distinta de las ya invocadas para justificar el decreto rechazado.

Esta reiteración inmediata permite sostener que el RDL 29/2026 no responde a una nueva situación de extraordinaria y urgente necesidad, sino que restablece provisionalmente una regulación cuya continuidad había rechazado el Congreso en ejercicio de la función de control que le atribuye el artículo 86.2 CE. La objeción afecta potencialmente a todas las disposiciones que reproducen sustancialmente el RDL anterior y se añade a los motivos específicos de inconstitucionalidad de algunos de sus preceptos.

Dentro de estos motivos específicos, los puntos más expuestos son

• la enervación administrativa del desahucio y la subrogación forzosa de la Administración en el contrato; 
• la aplicación de este régimen a procedimientos en curso; 
• las prórrogas contractuales forzosas; 
• la prolongación hasta 2030 de un régimen de suspensión de desahucios mantenido mediante decretos-leyes desde 2020; 
• determinadas modificaciones del IRPF; 
• el gravamen especial de las SOCIMI; 
• y el régimen financiero y fiscal Financia Europa.

Presupuesto habilitante y límites materiales del decreto-ley

El artículo 86.1 CE exige que el Gobierno identifique de forma explícita y razonada una situación de extraordinaria y urgente necesidad y que exista una conexión de sentido entre esa situación y las medidas aprobadas. La justificación puede resultar del preámbulo, del expediente de elaboración y del debate parlamentario de convalidación. No es indispensable que la situación sea imprevisible o haya surgido inmediatamente antes de aprobarse la norma. Incluso un problema estructural puede justificar un decreto-ley si se acredita que determinadas circunstancias requieren una actuación normativa inmediata que no puede esperar a la tramitación parlamentaria.

Por ello, la antigüedad de la crisis de vivienda no excluye por sí sola el decreto-ley. Lo decisivo es determinar por qué, en octubre de 2026, resultaba indispensable la entrada en vigor inmediata de cada medida. La STC 16/2021 admitió que una emergencia habitacional estructural pudiera justificar legislación de urgencia y recordó que la extraordinaria necesidad puede ser independiente de su imprevisibilidad e incluso de una previa inactividad gubernamental.

Tampoco existe una prohibición general de incluir en un decreto-ley normas permanentes, complejas o sistemáticas. La permanencia, amplitud o necesidad de ulterior desarrollo reglamentario no determinan automáticamente la inconstitucionalidad. La jurisprudencia distingue entre la eficacia inmediata de la norma y la ejecución instantánea de todas sus medidas. Puede ser urgente crear un marco jurídico aunque su completa aplicación requiera actuaciones posteriores.

El límite material del artículo 86.1 CE tampoco prohíbe cualquier incidencia sobre los derechos del título I. El decreto-ley puede disciplinar sectores en los que incidan la propiedad, la libertad de empresa o el deber de contribuir. Lo que no puede hacer es regular el régimen general de esos derechos y deberes o alterar sus elementos esenciales. La intensidad, generalidad y carácter coactivo de la regulación resultan determinantes.

Reiteración de un decreto-ley rechazado por el Congreso

El Congreso acordó el 2 de octubre de 2026 la derogación del RDL 26/2026. El 6 de octubre, el Gobierno aprobó el RDL 29/2026, cuyo contenido es sustancialmente coincidente, aunque incorpora algunas modificaciones. La eventual convalidación del nuevo decreto corresponderá a la Diputación Permanente por encontrarse disueltas las Cortes.

La intervención de la Diputación Permanente es formalmente conforme con la Constitución. El artículo 78.2 CE le atribuye las facultades del Congreso previstas en el artículo 86 CE durante la disolución de las Cámaras. La jurisprudencia reconoce que la Diputación Permanente garantiza la continuidad de la institución parlamentaria y puede ejercer la función de convalidación cuando así lo dispone el bloque de constitucionalidad. 

Pero la jurisprudencia y la doctrina del Congreso han discutido históricamente si la Diputación Permanente puede convalidar decretos-leyes aprobados después de la disolución de las Cámaras que no respondan a una urgencia sobrevenida nacida de la propia disolución.

La objeción no se encuentra solo en la competencia de la Diputación Permanente, sino en la aprobación por el Gobierno de una norma sustancialmente coincidente con la que el Pleno del Congreso acababa de rechazar. La pérdida de vigencia del primer decreto fue el resultado normal del control constitucional previsto en el artículo 86.2 CE. Esa decisión parlamentaria no puede convertirse por sí misma en la situación de urgencia que permita al Gobierno restablecer inmediatamente la misma regulación.

La jurisprudencia más relevante es la STC 28/2026, de 25 de marzo, relativa al Decreto-ley del Gobierno de las Illes Balears 5/2024. En aquel caso, el Parlamento balear aprobó una ley cuyo contenido había resultado alterado por la aprobación supuestamente errónea de varias enmiendas. Dos días después, el Gobierno autonómico aprobó un decreto-ley para revertir la decisión parlamentaria y restablecer la regulación anterior.

El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el decreto-ley. Afirmó que el margen de apreciación política del Gobierno

 «no alcanza ni puede alcanzar a considerar como situación de extraordinaria y urgente necesidad lo que constituye el desacuerdo del gobierno con el resultado de una votación parlamentaria en un procedimiento legislativo». 

Admitirlo supondría convertir el decreto-ley en 

«un mecanismo gubernamental para enmendar la actuación legislativa del parlamento autonómico».

El Tribunal añadió que la corrección de un eventual error en la formación de la voluntad parlamentaria correspondía a la propia Cámara o, en su caso, a las vías de recurso procedentes. El Ejecutivo no puede decidir unilateralmente si una decisión parlamentaria representa la verdadera voluntad de la Cámara, pues ello invertiría las funciones institucionales del Parlamento y el Gobierno.

El supuesto del RDL 29/2026 no es idéntico, porque el Congreso no aprobó una ley contraria a las preferencias gubernamentales, sino que derogó un decreto-ley al denegar su convalidación. Pero el criterio de la STC 28/2026 resulta directamente relevante. En el caso actual, la decisión parlamentaria se adoptó precisamente en ejercicio del control especialmente previsto por la Constitución sobre la legislación gubernamental de urgencia. La reiteración inmediata del texto rechazado puede neutralizar ese control con mayor claridad que en el caso balear. Y el argumento se refuerza señalando que, claramente, el Gobierno ha incurrido en desviación de poder porque ha aprovechado la distinta composición de la Diputación Permanente respecto del Pleno para conseguir la aprobación de la cámara cuando, si hubiera sido el pleno, habría cosechado una sonora derrota.

La eventual convalidación por la Diputación Permanente no subsanaría la falta originaria del presupuesto habilitante. La STC 28/2026 declaró inconstitucional el decreto-ley balear aunque había sido posteriormente convalidado por el Parlamento. La extraordinaria y urgente necesidad debe concurrir y estar suficientemente justificada cuando el Gobierno aprueba la norma.

La defensa del RDL podría fundarse en que el nuevo texto incorpora modificaciones sustanciales o responde a circunstancias nuevas. Para que ese argumento resulte convincente, no basta con introducir correcciones accesorias o añadir disposiciones. Habría que demostrar que el segundo decreto constituye una respuesta normativa distinta y que las novedades guardan relación con las razones que llevaron al Congreso a rechazar el primero. Si se conservan sus elementos centrales, la objeción derivada de la STC 28/2026 subsiste.

En consecuencia, existe una base razonable para impugnar el RDL 29/2026 en su conjunto, o al menos todas las disposiciones que reproducen sustancialmente el decreto derogado. No existe un precedente referido exactamente a la reiteración de un real decreto-ley estatal no convalidado, por lo que el resultado no puede considerarse seguro. Pero la STC 28/2026 convierte esta secuencia en una objeción constitucional específica y particularmente sólida.

Suspensión de desahucios hasta 2030

La extensión hasta el 31 de diciembre de 2030 plantea una objeción adicional. La suspensión extraordinaria de determinados desahucios se introdujo en marzo de 2020 como respuesta temporal a la pandemia y ha sido objeto de sucesivas prórrogas durante aproximadamente seis años. Esa continuidad no determina por sí sola la inconstitucionalidad, pero dificulta identificar una necesidad nueva que no pudiera atenderse mediante una ley parlamentaria.

La jurisprudencia constitucional admitió una prórroga de corta duración aprobada en 2021, todavía vinculada directamente a la crisis sanitaria y limitada al período comprendido entre el 4 de agosto y el 31 de octubre de ese año. Esa decisión no prejuzga la constitucionalidad de una regulación que se proyecta hasta 2030 y responde ya a una situación estructural.

La reiteración durante años de medidas inicialmente excepcionales puede revelar que el decreto-ley se ha convertido en el cauce ordinario de una política pública. El Tribunal Constitucional ha rechazado el uso recurrente del decreto-ley para atender necesidades previsibles y conocidas cuando la práctica gubernamental demuestra que no se trata de una situación extraordinaria, sino de un mecanismo ordinario de actuación.

No parece correcto afirmar que la suspensión crea necesariamente un derecho de ocupación o elimina las acciones del propietario. La norma aplaza su ejercicio o ejecución bajo determinadas condiciones. Las suspensiones temporales justificadas por finalidades sociales pueden ser compatibles con la propiedad y la tutela judicial, especialmente cuando están delimitadas, sujetas a revisión y acompañadas de compensación.

La objeción se concentra en la duración acumulada de las medidas, la extensión hasta 2030 y el traslado al propietario de las consecuencias de que la Administración no proporcione una alternativa habitacional. El argumento basado en la ausencia de extraordinaria y urgente necesidad es más sólido que la afirmación de que toda suspensión vulnera el contenido esencial de la propiedad o de la tutela judicial efectiva.

Enervación administrativa y subrogación forzosa de la Administración

El artículo 5.Dos, que añade un apartado 6 al artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, presenta una vulnerabilidad mucho mayor. En los desahucios por impago, obliga a la Administración a enervar la acción mediante el pago o consignación de la deuda. Si no proporciona una alternativa habitacional ni efectúa el pago, queda automáticamente subrogada en la posición deudora del arrendatario, se mantiene vigente el contrato y se impide el lanzamiento mientras persista la vulnerabilidad.

Esta medida no se limita a suspender un proceso. Modifica forzosamente la relación contractual, sustituye al deudor sin el consentimiento del acreedor, mantiene un contrato que el arrendador tenía derecho a resolver y le impide recuperar la vivienda. Su constitucionalidad debe examinarse a la luz de la STC 16/2021, de 28 de enero, relativa al Decreto-ley catalán 17/2019.

La STC 16/2021 distinguió entre las medidas de fomento o disciplina sectorial de la vivienda y las obligaciones coactivas que regulan directamente las facultades del propietario. Declaró inconstitucionales las normas que obligaban a determinados propietarios a ofrecer un alquiler social antes de iniciar un desahucio o ejecución hipotecaria, renovarlo al concluir su duración y mantenerlo durante cinco o siete años.

Según el Tribunal, esas disposiciones establecían una 

«regulación directa y con vocación de generalidad de las vertientes individual e institucional del derecho de propiedad sobre la vivienda» 

y precisaban coactivamente el haz de facultades dominicales. No se limitaban a disciplinar el mercado de la vivienda, sino que imponían obligaciones concretas de hacer y un alquiler forzoso.

La analogía con el artículo 5.Dos es intensa. Aunque la obligación formal de pagar se impone a la Administración, el propietario queda obligado a mantener un contrato que podía extinguir y a aceptar la sustitución legal del arrendatario por la Administración. La medida afecta directamente a sus facultades de exclusión, recuperación y disposición. Existe, por tanto, una razón sólida para considerar que excede los límites materiales del artículo 86.1 CE, con independencia de que concurra una emergencia habitacional.

La disposición transitoria segunda presenta el mismo problema en cuanto aplica el nuevo régimen a procesos de desahucio ya iniciados. La STC 16/2021 extendió la nulidad a la disposición transitoria catalana que aplicaba la obligación de ofrecer un alquiler social a procedimientos judiciales en tramitación. El paralelismo es directo.

Prórrogas forzosas y limitaciones de las rentas

La disposición final quinta impone, a solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria de hasta dos años a determinados contratos cuyo período de prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028. La prórroga no equivale exactamente a obligar a celebrar un contrato nuevo, porque prolonga una relación ya existente y mantiene sus condiciones. Pero restringe la facultad del propietario de recuperar y disponer de la vivienda una vez concluido el período legal inicialmente aplicable.

La STC 16/2021 permite sostener que una prórroga forzosa general afecta al haz de facultades del propietario. Su inconstitucionalidad no es tan clara como la de la subrogación administrativa, porque la LAU contiene tradicionalmente prórrogas legales y la norma contempla excepciones. Sin embargo, la combinación de imposición coactiva, alcance general y duración adicional refuerza la objeción material derivada del artículo 86.1 CE.

La disposición final sexta, relativa a la actualización anual de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027, presenta una afectación menos intensa. Limita el rendimiento económico de la propiedad, pero no obliga a celebrar un contrato nuevo ni necesariamente a mantenerlo una vez concluida su duración. Su posible inconstitucionalidad depende principalmente de la justificación de la urgencia y de la reiteración de limitaciones extraordinarias, más que de una afectación materialmente prohibida del derecho de propiedad.

Limitación de adquisiciones inmobiliarias

La limitación hasta 2030 de determinadas adquisiciones inmobiliarias genera una injerencia de extrema gravedad en la libertad de empresa (art. 38 CE) que desborda el margen permitido a la legislación de urgencia. Para los operadores dedicados profesionalmente a la adquisición, rehabilitación y puesta en valor de inmuebles, la compra con descuento respecto al valor de mercado o de tasación constituye la premisa económica de su actividad. Ese diferencial no representa un beneficio especulativo apriorístico, sino la cobertura indispensable para sufragar los costes de financiación, tributación, ejecución de obras, comercialización y asunción de riesgos empresariales. Imponer una prohibición imperativa de adquisición por debajo del 70 % del valor de tasación destruye el margen de viabilidad de este modelo de negocio, vaciando de contenido la libertad de organización e iniciativa económica de toda una categoría de operadores lícitos.

Aunque la libertad de empresa no garantiza un nivel de rentabilidad determinado, el Tribunal Constitucional exige que las intervenciones públicas preserven la posibilidad real de acceder al mercado y ejercer la actividad en condiciones no gravosas o arbitrarias. Al establecer una presunción iuris et de jure de conducta abusiva sobre cualquier compra inferior a dicho umbral —sin atender al estado de ruina, los costes reales de reforma o las cargas del inmueble—, la norma actúa como una restricción ablativa de la contratación. Semejante intensidad regulatoria afecta al contenido esencial del derecho en los términos vedados al Decreto-ley por el artículo 86.1 CE, requiriendo necesariamente el cauce de la ley ordinaria. Esta tacha sustantiva de falta de proporcionalidad se ve agravada en el plano adjetivo por la ausencia de una urgencia sobrevenida que justifique la implantación mediante norma de excepción de una medida que el Pleno del Congreso había rechazado expresamente apenas cuatro días antes.

Alquiler de habitaciones y de temporada

La norma aparenta perseguir el fraude de ley pero impone una transformación estructural de ambas modalidades contractuales: exige la prueba y acreditación continuada de la causa de temporalidad a cargo del arrendador, limita la duración máxima a doce meses, impone la conversión retroactiva imperativa en arrendamiento de vivienda habitual tras la sucesión de más de dos contratos, concede al arrendatario un derecho de desistimiento ad nutum tras el primer mes con un preaviso de diez días y sin indemnización, e impone al propietario la asunción de las pequeñas reparaciones ordinarias y un tope a las garantías adicionales de una sola mensualidad. 

Asimismo, en el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas queda capada por la renta del arrendamiento unitario y sometida a los topes de las zonas tensionadas.

Desde la perspectiva del artículo 86.1 CE, la objeción clave es la imposibilidad de llevar a cabo una mutación de semejante calado mediante un instrumento de excepción. La norma redefine con vocación de generalidad el haz de facultades del arrendador (art. 33 CE) y el contenido económico de la libertad de contratación (art. 38 CE). Conforme a la doctrina de la STC 16/2021, la conversión forzosa de contratos temporales en habituales y la fijación impositiva de límites de precio que erosionan la viabilidad económica del modelo representan obligaciones coactivas que alteran el régimen general de las facultades dominicales.

Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La conexión es menos clara respecto de las garantías adicionales, los gastos contractuales, las reparaciones, el desistimiento, la formalización, la documentación del estado de la vivienda y los derechos de tanteo y retracto. Estas materias forman parte del régimen ordinario de los arrendamientos y no todas parecen exigir una entrada en vigor inmediata.

No existe, sin embargo, una prohibición general de reformar la LAU mediante decreto-ley. El carácter extenso o sistemático de la reforma no basta para invalidarla. Sería necesario demostrar que cada disposición carece de conexión con la situación de necesidad o que, como sucede con la enervación y la subrogación administrativa, configura coactivamente las facultades esenciales del propietario.

IRPF

El bloque del IRPF presenta una de las objeciones materiales más serias. El decreto-ley no puede modificar sus elementos esenciales cuando, por la entidad cualitativa o cuantitativa del cambio, altere sensiblemente la posición de los contribuyentes en el conjunto del sistema tributario.

La disposición más expuesta es la introducción de una escala progresiva de imputación de rentas inmobiliarias, porque modifica directamente la base imponible y alcanza potencialmente a un número amplio de contribuyentes. 

También plantea dudas relevantes el régimen de diferimiento y exención asociado a la Cuenta Financia Europa.

Las reducciones aplicables a los rendimientos del alquiler, la deducción para arrendatarios y las exenciones por determinadas transmisiones tienen un ámbito más delimitado. Consideradas aisladamente, pueden no alterar sensiblemente la posición de los contribuyentes en el conjunto del sistema. Su constitucionalidad exige una valoración cuantitativa y cualitativa que no puede sustituirse por la mera constatación de que modifican elementos del impuesto. Sin embargo, en la dogmática del art. 31.1 CE (SSTC 182/1997, 189/2005, 139/2016), la alteración conjunta de reducciones, deducciones e imputaciones en el tributo de cabecera altera la carga tributaria global del contribuyente.

SOCIMI

El gravamen especial del 25 % sobre determinados beneficios no distribuidos por las SOCIMI afecta a la cuota del Impuesto sobre Sociedades. El Tribunal Constitucional ha considerado que este impuesto es uno de los pilares del sistema tributario y ha anulado modificaciones relevantes de su base y cuota introducidas por decreto-ley.

El régimen sancionador de plataformas

La fijación de multas de hasta 1 millón de euros o el 2% del volumen de negocio mundial por Decreto-ley contradice el principio de reserva de ley sancionadora (art. 25.1 CE). Aunque el Decreto-ley tiene rango de ley, la jurisprudencia constitucional exige que las sanciones administrativas de gran severidad y naturaleza estructural pasen por el debate parlamentario ordinario cuando no existe urgencia en el régimen punitivo en sí.

Cuenta Financia Europa

La Cuenta Financia Europa presenta una de las conexiones más débiles con la política de vivienda. No obstante, el juicio debe atender a la situación de necesidad efectivamente definida por el Gobierno. Si el preámbulo invoca de forma autónoma una necesidad urgente de canalizar el ahorro hacia la inversión europea, el análisis no puede limitarse a comprobar su relación con la emergencia habitacional.

La regulación crea un producto financiero completo, determina proveedores, activos, límites, movilización, cancelación y registros, y establece un régimen fiscal específico. Si el Gobierno no identifica una circunstancia económica concreta que exija su aprobación inmediata, existe una objeción sólida por falta de presupuesto habilitante.

La dimensión fiscal presenta un problema adicional. Los diferimientos y exenciones modifican la tributación en el IRPF. Su constitucionalidad depende del alcance subjetivo del beneficio y de la magnitud con la que altere la posición de los contribuyentes en el conjunto del sistema.

Convalidación, tramitación posterior y efectos de una sentencia

La convalidación por la Diputación Permanente no sana la falta originaria de extraordinaria y urgente necesidad ni una eventual vulneración de los límites materiales del artículo 86.1 CE. La STC 28/2026 anuló el decreto-ley balear aunque había sido convalidado por el Parlamento autonómico. 

El decreto-ley sobre vivienda (I): contenido

Michel Devanakis

Con ayuda de la IA, claro

Se han publicado hoy en el BOE los dos Reales Decretos-leyes que reinstauran, con algunas modificaciones, las medidas urgentes sobre vivienda que decayeron la semana pasada por falta de convalidación en el Congreso. Las nuevas normas son el RD-ley 29/2026 (con el grueso de las medidas) y el RD-ley 28/2026 (prórroga forzosa). Se ha invertido el orden de la numeración.

El RD-ley 29/2026 entra en vigor el 08/10/2026. El otro, el 15 de noviembre (han pospuesto la entrada en vigor porque todo indica a que no va a ser convalidado por la Diputación Permanente).

El RDL modifica profundamente la Ley de Arrendamientos Urbanos para incorporar dentro del arrendamiento de vivienda tanto 

el alquiler de habitaciones como el arrendamiento temporal

Se considera arrendamiento temporal el destinado a cubrir la necesidad de vivienda de quien se encuentra desplazado temporalmente de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable. El contrato deberá expresar esa causa, cuya existencia deberá probar el arrendador. Si no existe o no se acredita, el contrato queda sometido, desde su celebración, al régimen del arrendamiento de vivienda habitual 

La duración del arrendamiento temporal debe ser superior a treinta y un días y, como regla general, no superar los doce meses. Puede prorrogarse si subsiste la causa que justificó el desplazamiento. Si su duración supera los doce meses sin justificación o se novan o suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero de ellos se considera celebrado como arrendamiento de vivienda habitual y queda sometido a sus plazos mínimos y prórrogas. El arrendatario temporal puede desistir una vez transcurrido un mes, con un preaviso mínimo de diez días y sin indemnización para el arrendador.

Los contratos temporales y por habitaciones quedan sometidos al régimen del título II de la LAU. En los contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda, la renta de los contratos posteriores no podrá experimentar un incremento porcentual anual superior al IRAV. Cuando se alquile por habitaciones, la suma de las rentas vigentes simultáneamente no podrá superar la renta correspondiente al arrendamiento unitario de la vivienda completa. Si la vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado, esa renta unitaria o la suma de las rentas parciales deberá respetar los límites de renta aplicables en dichas zonas. 

Se excluyen de la LAU las cesiones turísticas de viviendas o habitaciones sometidas a la normativa sectorial correspondiente, cuya duración máxima, fijada por la Administración competente, no podrá superar treinta y un días. También se excluyen las cesiones de habitaciones realizadas, sin ánimo de lucro y durante la duración del programa correspondiente, por entidades del tercer sector en programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas vulnerables. La regulación estatal se entiende sin perjuicio de las normas civiles y de vivienda dictadas por las comunidades autónomas. 

Los contratos de temporada o de naturaleza similar celebrados antes de la entrada en vigor del RDL continúan sometidos al régimen jurídico vigente al celebrarse hasta que concluya el plazo pactado, momento en el que se extinguirán sin posibilidad de prórroga. Si se renuevan, pasarán a regirse por la nueva regulación del arrendamiento temporal. 

Prórrogas y actualización de la renta

Se mantiene la prórroga tácita anual hasta un máximo de tres años cuando, transcurridos al menos cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovarlo con la antelación legalmente exigida. Asimismo, continúa la prórroga extraordinaria de un año solicitada por arrendatarios vulnerables cuando el arrendador sea gran tenedor y la prórroga extraordinaria, por anualidades y hasta un máximo de tres años, de los contratos relativos a viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado.

Al margen de estas prórrogas ordinarias, se establece una prórroga extraordinaria, solicitada por el arrendatario, por anualidades y hasta un máximo de dos años adicionales para determinados contratos de vivienda habitual cuyo período de prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, así como para las prórrogas tácitas y situaciones de tácita reconducción comprendidas en la disposición final quinta. El arrendatario debe estar al corriente del pago y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Durante la prórroga se mantienen las condiciones del contrato. No procede cuando las partes acuerden otra cosa, celebren un nuevo contrato, concurra una necesidad acreditada de ocupación por el arrendador o determinados familiares, resulte aplicable preferentemente la prórroga de tres años propia de las zonas tensionadas o se pacte una renovación o un nuevo contrato con una renta inferior, al menos, en un 5 % a la vigente.

Las actualizaciones anuales de renta que deban producirse desde la entrada en vigor del RDL hasta el 31 de diciembre de 2027 quedan sometidas a una limitación extraordinaria. Si la renta vigente supera el límite máximo resultante del sistema estatal de índices de precios de referencia, no podrá incrementarse. En los demás casos, el aumento será el pactado nuevamente por las partes y, a falta de acuerdo, no podrá superar el 2 %. Con carácter estructural, la actualización ordinaria de las rentas queda limitada por el IRAV, incluso cuando las partes hayan pactado otro mecanismo de actualización.

Los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 podrán acogerse a las prórrogas del artículo 10 de la LAU en su nueva redacción. Sus actualizaciones de renta quedarán sometidas al límite legal aplicable, aunque en los restantes aspectos conservarán el régimen jurídico vigente en el momento de su celebración. 

Gastos, garantías, conservación y entrega de la vivienda

Se prohíbe repercutir al arrendatario, directa o indirectamente y bajo cualquier denominación, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, incluidos los ocasionados por la preparación, gestión, novación o renovación del contrato. Los servicios no esenciales sólo podrán cargarse al arrendatario si este los solicita expresamente por escrito después de haber sido informado de su carácter opcional y de su coste. Tampoco podrán imponérsele los tributos asociados a la vivienda, salvo que tenga la condición de obligado tributario. En edificios no sometidos a propiedad horizontal no podrán repercutirse gastos de comunidad.

No podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago u otras coberturas análogas. La garantía adicional a la fianza queda limitada a dos mensualidades en los contratos de vivienda de hasta cinco años, o hasta siete años si el arrendador es persona jurídica, y a una mensualidad en los arrendamientos temporales. 

Cuando existan desperfectos que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el arrendatario podrá requerir por escrito al arrendador, acompañando un presupuesto razonable. Si el arrendador no responde en quince días naturales, o se niega injustificadamente, el arrendatario podrá ejecutar la reparación y descontar su coste, debidamente acreditado, de rentas futuras. En los arrendamientos temporales, el arrendador asume también las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario y debe responder en cinco días hábiles; si no lo hace, el arrendatario podrá repararlas y reclamar o descontar su importe de la renta siguiente. 

Al terminar el contrato, las partes deberán documentar por escrito el estado de la vivienda. Si no se firma ese documento o en él no se reflejan desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en adecuado estado de conservación. A petición del arrendatario, será obligatoria la formalización por escrito del contrato, aunque el incumplimiento de esta obligación no afectará a la validez del contrato verbal. 

Derecho de adquisición preferente del arrendatario

Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario subsisten cuando la vivienda se transmite junto con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, siempre que sea jurídicamente individualizable. La escritura deberá indicar el precio imputado a la vivienda y los criterios objetivos empleados para determinarlo, preferentemente el valor de referencia catastral o, en su defecto, una tasación independiente. Las asignaciones de precio encaminadas a impedir u obstaculizar el ejercicio del derecho serán ineficaces frente al arrendatario. Se prohíbe además la renuncia contractual a los derechos de tanteo y retracto. 

Plataformas de alquiler de corta duración

Se introduce un régimen sancionador estatal aplicable a las plataformas de alquiler de corta duración por incumplimiento de sus obligaciones de recogida y transmisión de información a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. La falta de transmisión mensual o trimestral se considera infracción muy grave; la transmisión de datos incompletos o inexactos, grave; y la falta de interconexión o el envío fuera de plazo, leve.

Las multas son de un millón de euros para las infracciones muy graves, con posibilidad de elevarlas hasta el 2 % del volumen de negocio mundial anual; de 500.000 euros para las graves, ampliables hasta el 1 % del volumen de negocio; y de 100.000 euros para las leves. Podrán imponerse además medidas de subsanación, adaptación tecnológica, auditoría y remisión complementaria de información. El pago voluntario dentro de los veinte días naturales reduce la multa en un 50 %. 

Acreditación de la condición de gran tenedor

La condición de gran tenedor deberá acreditarse mediante certificación del Registro de la Propiedad que indique los inmuebles inscritos a su nombre. Cuando una finca registral comprenda un edificio con varias unidades susceptibles de uso residencial, cada unidad computará como un inmueble independiente aunque no exista división horizontal inscrita. Se mantienen los umbrales generales de más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, así como la posibilidad de reducir el umbral a cinco inmuebles situados en una zona tensionada cuando lo motive la comunidad autónoma.

En las ejecuciones hipotecarias, la demanda deberá indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si la ejecutante es gran tenedora. Si afirma no serlo, deberá acompañar una certificación registral con la relación de las viviendas que figuren a su nombre. 

Cesión de créditos hipotecarios

Se establece que la cesión de un crédito inmobiliario no perjudicará las excepciones y defensas que el prestatario podía oponer al acreedor originario, incluida la compensación. Los derechos derivados de los códigos de buenas prácticas a los que estuviera adherido el prestamista seguirán siendo aplicables y el prestamista y el cesionario deberán preservar esos derechos del modo menos gravoso para el prestatario. Como regla general, la cesión deberá comunicarse al prestatario. 

Se prohíbe la cesión de préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido a las medidas del Real Decreto-ley 6/2012. Si se cede un crédito vencido garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual, deberá informarse al deudor de la posibilidad de acogerse a esas medidas. Si acredita dentro de los seis meses siguientes que reúne los requisitos, el cedente deberá readquirir el préstamo por el mismo precio de la cesión y ofrecerle las medidas correspondientes. Las comunicaciones deberán dirigirse también a los avalistas. 

Deducciones e incentivos fiscales en el IRPF

Se crea una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales. La deducción asciende al 10 % de las cantidades satisfechas. La base máxima es de 11.630 euros cuando la base imponible no supera 23.007,20 euros y se reduce progresivamente entre esta cifra y 33.007,20 euros. Para aplicar la deducción, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar podrán ser titulares, durante al menos la mitad del período impositivo, del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de cincuenta kilómetros, salvo que una resolución administrativa o judicial impida utilizarla como residencia. 

Se sustituye el régimen de reducciones sobre los rendimientos netos positivos obtenidos por el alquiler de vivienda. Para los arrendadores que no sean grandes tenedores, las reducciones pueden llegar al 100 % cuando se reduzca la renta en más de un 5 % y se mantenga al mismo arrendatario al finalizar los períodos legales, o se celebre el contrato con otro arrendatario por debajo del índice de referencia. Según la ubicación en una zona tensionada y la edad del arrendatario, se establecen reducciones del 95 %, 90 %, 85 % o 70 %. Si la nueva renta no supera la anterior, la reducción es del 50 %; si se incrementa, la reducción oscila entre el 40 % y el 15 %, según la magnitud del aumento.

Para viviendas alquiladas por primera vez por contribuyentes que no sean grandes tenedores, las reducciones oscilan entre el 100 % y el 50 %, atendiendo al precio, la ubicación y la edad del arrendatario. Se establece una reducción del 70 % para alquileres sociales o concertados con administraciones y entidades sin fines lucrativos, del 60 % para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores y del 80 % durante determinadas prórrogas tácitas cuando la renta respete el índice de referencia y el arrendador no sea gran tenedor. Las reducciones no se aplican a rendimientos no declarados ni a contratos que incumplan las limitaciones legales de renta. 

Se declaran exentas determinadas ayudas públicas destinadas a rehabilitación residencial, eficiencia energética, accesibilidad, renovación urbana y autoconsumo, incluidas determinadas ayudas del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. 

Entre la entrada en vigor del RDL y el 31 de diciembre de 2027 estará total o parcialmente exenta la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de una vivienda desocupada durante los dos años anteriores a una entidad pública dedicada a la promoción y gestión de vivienda social y asequible. La exención es total cuando el precio no supera 200.000 euros y decrece progresivamente hasta desaparecer al alcanzarse los 800.000 euros. La parte no exenta podrá beneficiarse, bajo determinadas condiciones, de la reinversión en una Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión. 

Desde el 1 de enero de 2027 se modifica la imputación de rentas inmobiliarias mediante una escala progresiva calculada sobre la suma de los valores catastrales: 1,1 % hasta 100.000 euros; 1,5 % entre 100.000 y 500.000 euros; 2 % entre 500.000 y un millón de euros; y 3 % a partir de un millón de euros. También se adapta el rendimiento mínimo exigible cuando el inmueble se cede o arrienda al cónyuge o a familiares hasta el tercer grado.

A efectos de determinadas exenciones por transmisión, conservará la consideración de vivienda habitual la de las personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia que hayan trasladado su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por razón de su edad o dependencia.

IVA sobre alquileres turísticos, rehabilitación y vivienda protegida

Desde el 1 de diciembre de 2026, los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas por un período no superior a treinta noches a favor del mismo arrendatario dejan de estar exentos y tributan al tipo reducido del 10 %, salvo que el alojamiento sea la vivienda habitual del arrendador. También tributan al 10 % aquellos en los que se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera. 

El tipo reducido del 10 % se extiende a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al alquiler habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador, siempre que la construcción o rehabilitación haya concluido al menos dos años antes, el coste de los materiales aportados no exceda del 40 % de la base imponible y el pago se realice mediante los medios bancarios previstos en la norma. 

El tipo superreducido del 4 % se extiende a las entregas realizadas por sus promotores de viviendas protegidas sometidas a calificación permanente o indefinida, incluidos hasta dos garajes y los anexos transmitidos conjuntamente.

Recargos en el IBI

Fuera de las zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán imponer a las viviendas desocupadas durante más de dos años y pertenecientes a titulares de cuatro o más viviendas un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI. El recargo podrá alcanzar el 100 % si la desocupación supera tres años y aumentarse en otros cincuenta puntos cuando el titular tenga dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio. 

En las zonas tensionadas, el recargo de hasta el 50 % puede aplicarse a cualquier vivienda desocupada durante más de dos años, sin exigencia de que su propietario tenga cuatro viviendas. Para los titulares de cuatro o más viviendas podrá alcanzar el 100 % y, si la desocupación supera tres años, incrementarse en otros cincuenta puntos. La norma enumera las causas que justifican la desocupación, entre ellas el desplazamiento laboral o formativo, la dependencia, la salud, la emergencia social, las obras, los litigios y la oferta efectiva de la vivienda en venta o alquiler dentro de determinados plazos. 

En los municipios situados en zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán imponer a las viviendas destinadas a alojamiento turístico un recargo de hasta el 50 % del IBI. Podrá llegar al 100 % para titulares de dos o más viviendas turísticas y al 150 % para titulares de cuatro o más. Su establecimiento requerirá la correspondiente ordenanza fiscal. 

Régimen fiscal de las SOCIMI y plusvalía municipal

Las SOCIMI quedan sometidas a un gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento o cesión de uso residencial, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración, cuando las rentas no hayan tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades ni estén acogidas al período legal de reinversión. 

El gravamen se reduce en un 50 % cuando más del 80 % del parque residencial arrendado en España se destine a alquiler asequible, y en un 100 % cuando, además, los beneficios no distribuidos se reinviertan en los tres años siguientes en viviendas destinadas a alquiler asequible. Transitoriamente, el porcentaje de vivienda asequible exigido será superior al 60 % para los períodos iniciados en 2026 y al 70 % para los iniciados en 2027.

Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 se actualizan los coeficientes máximos aplicables para calcular la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, con coeficientes distintos según el período de generación de la plusvalía.

Protección del parque público de vivienda

Las viviendas propiedad de CASA 47 y las promovidas sobre suelos residenciales enajenados por esta entidad no podrán venderse por un precio superior al resultante de aplicar a su superficie registral el módulo más alto de vivienda protegida vigente en la comunidad autónoma. La limitación se extiende permanentemente a las sucesivas transmisiones y deberá reflejarse en los pliegos, títulos y escrituras e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si la vivienda ya está sometida a protección pública, la limitación comenzará cuando finalice ese régimen de protección.

Se transfieren a CASA 47 los inmuebles del Patrimonio del Estado susceptibles de destinarse a la política de vivienda y las viviendas pertenecientes al patrimonio de la Seguridad Social. La transmisión se realizará por orden ministerial, con subrogación de CASA 47 en las relaciones jurídicas relativas a los bienes. Se incluyen inmuebles procedentes de INVIED, ADIF, la Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Seguridad del Estado y la Tesorería General de la Seguridad Social. Los inmuebles del Fondo Especial de MUFACE y de los Reales Patronatos podrán ser gestionados por CASA 47 para vivienda asequible, aunque conservarán su titularidad originaria. 

Vivienda asequible y financiación de nuevas promociones

Se define como vivienda asequible aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio. En los arrendamientos, los gastos correspondientes a garajes, trasteros u otros anejos no podrán utilizarse para incrementar el precio máximo calculado para la vivienda. 

Se crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, sin personalidad jurídica, de duración indefinida y adscrito al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, para financiar proyectos innovadores de vivienda que produzcan un impacto social positivo y atraigan inversión privada. Su dotación inicial es de 400 millones de euros. 

Se autoriza una línea de avales estatales de hasta 2.000 millones de euros, instrumentada a través del ICO y con una duración de hasta treinta y cinco años, para financiar a promotores públicos y privados que incrementen o mejoren el parque de vivienda en alquiler social o asequible. Las condiciones concretas se fijarán en los convenios celebrados entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el ICO.

Para favorecer la construcción industrializada, se permite constituir hipoteca mobiliaria sobre conjuntos de componentes industrializados destinados a su posterior transporte, montaje y ensamblaje en obra. Asimismo, se autoriza una línea de avales estatales de hasta 280 millones de euros, concedibles hasta 2040, para la financiación por el ICO de pymes fabricantes y promotoras que empleen sistemas de construcción industrializada.

En ambas líneas de avales, el ICO gestionará la recuperación de la totalidad de la deuda, tanto de la parte avalada como de la no avalada. En caso de concurso, los créditos resultantes tendrán naturaleza financiera y rango ordinario, sin perjuicio de las garantías constituidas sobre el crédito principal. 

Línea TU CASA

Se crea el mecanismo TU CASA, gestionado por el ICO, para complementar la financiación hipotecaria privada de quienes adquieran su primera vivienda habitual, sin límite de edad establecido directamente por el RDL. Los préstamos cubrirán el menor de estos dos importes: el 20 % del valor de la vivienda o 50.000 euros. Se concederán a interés cero, sin comisiones y por un plazo de hasta diez años, con una carencia equivalente a la duración de la hipoteca y limitada a un máximo de treinta años. Las condiciones, beneficiarios y límites concretos deberán desarrollarse mediante acuerdo del Consejo de Ministros. 

La línea recibe una dotación inicial de 10.000 millones de euros, además de cinco millones destinados a los gastos de gestión del ICO. Las viviendas adquiridas deberán destinarse a residencia habitual y quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión. En las sucesivas transmisiones, el precio no podrá superar el de adquisición actualizado conforme al IPC, sin perjuicio de que puedan incorporarse determinadas mejoras o rehabilitaciones. Si la vivienda se arrienda, la renta deberá ser inferior al límite máximo resultante del sistema estatal de índices de precios de referencia. Estas limitaciones deberán constar en la escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad. 

Proveedores sociales de vivienda

El Gobierno deberá regular en el plazo de seis meses el concepto y el procedimiento de certificación o reconocimiento de los proveedores sociales de vivienda asequible, incluidas las cooperativas, tomando como referencia las Housing Associations. La certificación servirá exclusivamente para participar en programas estatales o acceder a financiación, ventajas fiscales o especialidades procedimentales estatales. 

Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa

Se crea la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa como producto financiero individual para canalizar ahorro hacia acciones e instituciones de inversión colectiva vinculadas al Espacio Económico Europeo. Podrán ofrecerla las entidades de crédito y empresas de servicios de inversión autorizadas. Cada contribuyente sólo podrá tener una cuenta ordinaria, sin perjuicio de la cuenta adicional destinada a reinvertir el producto de determinadas transmisiones de viviendas. 

Las aportaciones pendientes de recuperación no podrán superar 150.000 euros. Las ganancias o pérdidas generadas por la transmisión o reembolso de los activos no se integrarán en el IRPF hasta que se retire total o parcialmente el dinero. La parte de las ganancias correspondiente a aportaciones mantenidas durante más de cinco años quedará exenta en un 100 % hasta un máximo acumulado de 10.000 euros y en un 20 % respecto del exceso. Los dividendos y demás rendimientos distribuidos tributarán conforme al régimen general..

Los activos elegibles serán fundamentalmente acciones de sociedades del Espacio Económico Europeo e instituciones de inversión colectiva inscritas en el registro especial de la CNMV. Quedan excluidas las SOCIMI, las entidades extranjeras análogas, las SICAV y los derivados. Las instituciones de inversión colectiva elegibles deberán invertir al menos el 70 % de su cartera en activos vinculados al Espacio Económico Europeo, al menos el 50 % en renta variable y al menos el 35 % en renta variable correspondiente a ese espacio.

La cuenta podrá trasladarse íntegramente a otro proveedor una vez por año natural sin que el traslado se considere disposición ni haga perder la antigüedad fiscal de las aportaciones. Las entidades proveedoras quedarán sometidas a un régimen sancionador específico por admitir excesos de aportaciones, incluir activos no elegibles, incumplir las obligaciones de movilización o no corregir la pérdida sobrevenida de elegibilidad de los activos.

Se crea además el Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa, con aportaciones máximas de 10.000 euros anuales. Las provisiones deberán invertirse en activos europeos elegibles y al menos el 30 % en renta variable. A diferencia de los restantes planes de ahorro a largo plazo, no se exige la garantía mínima del 85 % del capital. La exención de los rendimientos exige mantener el plan durante cinco años y cumplir los demás requisitos legales.

Limitación de adquisiciones especulativas

se modifica sustancialmente la redacción para, entre otras cuestiones, ampliar el plazo a 2030, incluir a los grandes tenedores de vivienda y concretar algunos que planteaban dudas en la redacción anterior (aunque hay otros, como por ejemplo la definición de las entidades a las que aplica, que distan de la claridad deseable):

Hasta el 31 de diciembre de 2030: (i) toda entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado y (ii) las personas jurídicas que ostenten la condición de gran tenedor conforme a la legislación estatal de vivienda o las entidades integradas en su mismo grupo o que actúen por su cuenta, tendrá limitada la adquisición de una vivienda, a título gratuito o a título oneroso por un valor de contraprestación inferior al setenta por ciento de su valor de mercado, determinado, a la fecha del acuerdo vinculante, por una sociedad de tasación independiente homologada e inscrita en el Banco de España.

Quedan excluidos, además de entidades dedicadas al alquiler asequible, los compradores acrediten su adhesión y cumplimiento de un futuro Código de Buenas Prácticas aprobado por Acuerdo de Consejo de Ministros. No afectará a las escrituras públicas ya otorgadas antes de la entrada en vigor (sin poder modificarse ni ampliarse) ni a las adquisiciones derivadas de procedimientos de ejecución hipotecaria cuando la entidad que inste la ejecución acredite su adhesión y cumplimiento del futuro Código de Buenas Prácticas. Las exclusiones basadas en el Código de Buenas Prácticas no serán de aplicación hasta la aprobación y entrada en vigor de dicho Código. En el caso de que, con amparo en las excepciones, alguna entidad se adjudique la vivienda habitual en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional, quedará suspendido el lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2030.

Suspensión de desahucios de personas en situación de vulnerabilidad

“Fondo buitre”: Hasta el 31 de diciembre de 2030, para los procesos en los que actúe como demandante toda entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, ambas con el objeto de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad a través de la desproporción en las rentas de alquiler, en los precios de reventa o por su destinación a finalidades no residenciales, y en el caso de que la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad y no tenga alternativa habitacional, el tribunal suspenderá el proceso.

Cuando no estemos ante demandantes que califiquen como “fondo buitre”, la norma prevé lo siguiente: Hasta el 31 de diciembre de 2030, y siempre que no resulte de aplicación lo previsto en el apartado siguiente (acción de desahucio por falta de pago), en el caso de que la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad y no tenga alternativa habitacional, y la administración competente no haya ofrecido una alternativa habitacional adecuada, el tribunal requerirá a la administración competente informe sobre los recursos habitacionales disponibles. Si no se recibe respuesta o se informa de que no se cuenta con ellos, el tribunal suspenderá el proceso. La suspensión será revisada cada doce meses y se alzará cuando desaparezca la situación de vulnerabilidad, se ponga a disposición una alternativa habitacional adecuada o transcurran tres años desde que se acordó. El auto de suspensión determinará asimismo si la administración competente asume los gastos necesarios para la compensación a favor del demandante, siempre que este sea persona física o persona jurídica que se dedique al alquiler habitual asequible o social.

En el caso de que la acción de desahucio traiga causa en falta de pago de rentas o cantidades debidas, se regula una enervación extraordinaria. En virtud de este nuevo precepto, si la administración pública competente no ofrece una alternativa habitacional adecuada, estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas. En caso de que la administración no ofrezca alternativa habitacional ni efectué el pago o consignación íntegros, quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, manteniéndose vigente el contrato de arrendamiento hasta su expiración y sin que haya lugar al lanzamiento, mientras persista la situación de vulnerabilidad.

Publicidad de los arrendamientos

Toda oferta o publicidad de arrendamiento deberá incluir, al menos: (i) el índice de referencia del precio del alquiler de vivienda previsto en la legislación vigente siempre que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado; (ii) en los ámbitos sujetos a limitación legal de la renta de vivienda habitual, el límite de renta aplicable y la referencia a la normativa y parámetros que determinen dicho límite; (iii) la condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda.

Aplicación a procedimientos y contratos en curso

Las solicitudes de prórroga extraordinaria presentadas durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026 conservan su validez y no deben reiterarse. Una vez concluida esa prórroga, las nuevas solicitudes deberán ajustarse al régimen establecido por el RDL 29/2026. 

El nuevo régimen de suspensión de desahucios y la enervación extraordinaria se aplican también a los procedimientos y lanzamientos en curso a la entrada en vigor, siempre que el lanzamiento no se haya ejecutado. La solicitud dirigida a obtener la suspensión paralizará provisionalmente el lanzamiento hasta que el tribunal resuelva. En los procesos por falta de pago deberá darse cumplimiento a la nueva obligación de enervación extraordinaria antes de continuar, cualquiera que sea la fase procesal alcanzada. 

Con carácter general, el RDL entra en vigor el 8 de octubre de 2026, día siguiente al de su publicación, salvo las medidas para las que establece expresamente una fecha distinta. La comercialización de las cuentas y seguros Financia Europa queda condicionada a la entrada en vigor de las correspondientes órdenes ministeriales sobre información tributaria, y la incorporación de instituciones de inversión colectiva exige su previa inscripción en el registro de la CNMV.