Sentencia del Tribunal de Milán de 12 de septiembre de 2024
Rossetti se asoció a la Cooperativa de vivienda y, simultáneamente, firmó el contrato de compraventa del inmueble con entrega prevista para diciembre de 2019. Rossetti optó por pagar el precio del inmueble en la escrituración (con préstamo bancario y pago de intereses) porque la Cooperativa incumplió su obligación legal de proporcionar una fianza bancaria que garantizara las sumas ya pagadas. Sin fianza, exponerse a más pagos sin garantía era arriesgado.
En diciembre de 2020, la Cooperativa no había entregado el inmueble y solicitó a Rossetti el pago de 7.971,80 € como su parte proporcional de gastos generales imprevistos (total 124.345,19 €) supuestamente incurridos en 2018-2020 (honorarios consejo/sindicatura, costos notariales, impuestos). Rossetti cuestionó la deuda y pidió documentación justificativa.
En la misma fecha, la Cooperativa solicitó otros 8.399,24 € (244 € por "asesoría hipotecaria", 4.380,11 € por conexiones/catastro/certificación energética, 3.775,13 € por intereses del préstamo solicitado por la Cooperativa). Rossetti pagó bajo reserva de restitución si no eran debidos.
El 28 diciembre 2020, en el banco y justo antes de firmar la escritura, el representante legal de la Cooperativa (Arq. Bertoldi) condicionó la firma de la escritura a que Rossetti firmara un "Reconocimiento de Deuda" por los 7.971,80 € de gastos imprevistos. Amenazó explícitamente con no firmar la escritura si Rossetti no firmaba este documento ("o firmas o no escrituro"). Temiendo perder su inversión (el pago sustancial ya realizado y los muebles ya instalados en el apartamento), Rossetti firmó el documento. El documento firmado condicionaba el pago a: (a) que los gastos hubieran sido efectivamente soportados por la Cooperativa y documentados con facturas/contratos/extractos; (b) la finalización del apartamento (pendiente según acta de entrega de sept/2020); (c) la construcción de la valla perimetral y alisado de pasillos comunes.
En junio/julio 2021, la Cooperativa envió a Rossetti una factura por 7.671,80 € (los gastos imprevistos, menos 300 € por vicios reconocidos) más 1.753,79 € por IVA al 22%. Rossetti se negó a pagar, señalando vicios en el apartamento (incluyendo mal funcionamiento del sistema de climatización) y la falta de justificación de los gastos.
El Tribunal de Milán adoptó como medida cautelar una orden de pago contra Rossetti por 9.425,59 € (presumiblemente los gastos imprevistos + IVA u otros conceptos menores). Rossetti pagó 11.176,13 € bajo protesta y presentó oposición.
En el pleito que dio lugar a esta sentencia, se dirimía la revocación de esta medida cautelar. Rossetti gana.
El Tribunal considera que el reconocimiento de deuda no era válido, pero no por las amenazas de la Cooperativa de no firmar la escritura de compraventa del inmueble, sino porque el documento condicionaba explícitamente la obligación de Rossetti a que la Cooperativa probara que los gastos se habían pagado realmente y estaban documentados. Por lo tanto, no desplazaba la carga de la prueba a Rossetti (que es el efecto que, según el Código civil tiene un reconocimiento de deuda, liberar al acreedor de la carga de probar la existencia y cuantía de la deuda). Por tanto, era irrelevante si Rossetti había sido coaccionada o no.
El tribunal aceptó que la Cooperativa probó documentalmente haber incurrido en la mayor parte de los gastos generales imprevistos alegados pero consideró que la Coperativa había efectuado un reparto incorrecto de esos gastos entre los cooperativistas.
Es en este punto donde el Tribunal cita jurisprudencia (Cass. 12949/2021) que distingue dos relaciones en una cooperativa: el vínculo asociativo (de todos los socios) y el sinalagmático (solo de los socios asignatarios). Esta distinción es relevante porque los gastos deben repartirse entre los socios de la cooperativa según su naturaleza, así, los gastos de organización y administración de la entidad (afectan a la relación asociativa) deben repartirse entre todos los socios, pero los gastos extraordinarios para la adquisición del terreno y construcción de viviendas deben repartirse entre los socios asignatarios, es decir, los que adquieren la vivienda para cuya construcción se realizaron esos gastos. Aunque todos los socios sean 'asignatarios' esta regla afecta a la proporción de los gastos que corresponde a cada socio.
En el caso, los gastos probados (honorarios consejo rector, impuestos) son claramente de naturaleza asociativa, por tanto, debían ser sufragados por todos. los socios de la Cooperativa. La Cooperativa, sin embargo, los distribuyó solo entre los socios asignatarios (como Rossetti), excluyendo a los socios no asignatarios. La Cooperativa no aportó prueba alguna del número total de socios (asignatarios y no asignatarios) existente durante los años relevantes. Sin este dato fundamental, es imposible calcular correctamente la cuota que le correspondería a Rossetti, incluso para la parte de gastos que pudieran ser mutualistas.
Incluso para los gastos que pudieran considerarse sinalagmáticos, el criterio de reparto usado por la Cooperativa (metros cuadrados asignados) es incorrecto. El criterio legalmente adecuado es la cuota de propiedad en los elementos comunes asignada a cada copropietario. Además, la Cooperativa tampoco probó el total de metros cuadrados asignados para poder hacer el cálculo proporcional.
En Italia existe la figura de los socios "no asignatarios". Consultada la IA, me explica que son los cooperativistas que no han adquirido una vivienda pero participan en asambleas, votan, aportan capital social y pueden aspirar a uno en el futuro o tener otros roles. Entre estos roles figuran el de financiar a la cooperativa: los socios no asignatarios suelen invertir en la cooperativa para financiar la construcción o adquisición de inmuebles. A cambio, reciben un retorno económico en forma de intereses sobre su aporte (limitado por ley, ya que las cooperativas son entidades sin ánimo de lucro) y derecho a participar en el gobierno de la cooperativa. Estos socios, pues, son semejantes a los socios "inversores" que conoce la legislación de cooperativas española, por ejemplo, la Ley Andaluza de Cooperativas (art, 25) que se aprovechan de un trato fiscal favorable para tales intereses. O son socios que todavía no disponen de los ahorros suficientes para comprar la vivienda pero quieren comprar alguna de las que promueva la cooperativa en el futuro (lista de espera).
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