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domingo, 14 de febrero de 2010

MÁS INTERPRETACIÓN BAYESIANA: LA PRÓRROGA FORZOSA

En la STS de 29 de diciembre de 2009 se discute la interpretación de una cláusula contractual en un contrato de arrendamiento de un local.

"La sentencia de primera instancia estimó la demanda por entender que, pactada la cláusula tercera , la cual recoge la voluntad de las partes de someterse al Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril (el decreto Boyer que liberalizó los arrendamientos) y la cláusula 19ª , que establece: "transcurrido el vencimiento del presente contrato se procederá a expedir uno nuevo, cada tres años, en las mismas condiciones que el presente", y a pesar de la oscuridad de esta estipulación relativa a la duración del contrato, cabía concluir que la voluntad de las partes fue la de constituir un pacto de prórroga forzosa. Consecuentemente, desestimaba la reconvención planteada".Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada-reconviniente. La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Cuarta, de fecha 3 de diciembre de 2004 , desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de primera instancia... concluye que la voluntad de las partes fue la de establecer un régimen de prórroga forzosa"

El Tribunal Supremo casa la sentencia de la AP con el siguiente razonamiento

"La cuestión que se somete a análisis se centra en si la utilización, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril , de expresiones tales como "tiempo indefinido" o "por meses", lleva o no a la conclusión de que las partes se han sometido al régimen de prórroga forzosa. Este asunto ya ha sido resuelto por esta Sala, en el sentido de que el uso de las referidas expresiones no supone, en modo alguno, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa que aparecía regulado en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. Es más, el término "indefinido" resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento (SSTS de 26 de febrero de 1992 y 25 de noviembre de 2008 ) en tanto la temporalidad es una de sus características esenciales, por lo que, precisamente, la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida. Tales razonamientos conducen a la estimación de este motivo del recurso".

¿Cómo iba a querer el arrendador de un inmueble obligarse a mantener arrendado el local para siempre jamás quedando sometido a la voluntad del arrendatario de continuar en el arrendamiento? Añade el TS

"Desapareci(d)o así el sistema de prórroga forzosa por el que los contratos de esta naturaleza se prorrogaban por imperativo legal (artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ). No obstante, nada impide que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pero , en tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento,... ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido... si la cuestión relativa al sometimiento o no al régimen de prórroga forzosa es dudosa, debe entenderse que no existe el acuerdo que permita la aplicación del mismo". 

Otra sentencia en sentido semejante es la de 18 de diciembre de 2009

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