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jueves, 26 de febrero de 2015

¿Son consumidores los abogados que compran un local para alquilarlo cuando piden un crédito hipotecario para pagarlo?

La Audiencia de Pontevedra dicta una sentencia “modelo” de análisis de las cláusulas-suelo, de vencimiento anticipado e intereses moratorios


En el caso, unos abogados habían comprado en común un local para destinarlo a alquiler. Es decir, no para utilizarlo en el marco de ejercicio de su profesión sino como una forma de invertir sus ahorros. Los “actos de inversión” de los particulares no encajan nítidamente en la definición de consumidor que se utiliza en el Derecho de los Consumidores. Normalmente no es un problema porque existen normas en el ámbito de los mercados de valores que protegen a los inversores “minoristas” y cuya aplicación no depende, pues, de que el inversor sea un consumidor en el sentido de alguien que adquiere bienes o servicios para satisfacer necesidades personales o familiares. En la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 14 de diciembre de 2014 se plantea la cuestión de si eran de aplicación al caso las normas que protegen al adherente frente a cláusulas predispuestas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario que estos abogados solicitaron para comprar el local.


La Audiencia da una respuesta afirmativa
Así, la adquisición de un inmueble para introducirlo en el mercado, ya sea para revenderlo, ya para obtener un lucro mediante cualquier forma de explotación, realizada por un particular, al margen de “su actividad” empresarial o profesional (la norma comunitaria es más genérica, cuando el lugar del pronombre utiliza el indeterminado “una actividad”) resultaría incluida en el concepto comunitario de consumidor, mientras que en la medida en que ese bien se adquiere para una finalidad diversa del destino o consumo puramente privado, excluiría la aplicación de la normativa de consumo si se exigiera que el consumidor ostentara la condición de destinatario final.
Porque, en realidad, el art. 3 de la Ley de Consumidores no es tan estricto
Artículo 3. Concepto general de consumidor y de usuario.
A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
Dice la Audiencia que
El arrendamiento de un bien a terceros… supone su incorporación directa a un proceso productivo, mediante la obtención de rentas a cambio de la cesión de su uso, pero si esta actividad no forma parte del conjunto de las actividades comerciales o empresariales de quien lo realiza, éste podrá seguir siendo considerado como consumidor con arreglo a la normativa vigente, en la medida en que no opera la circunstancia de exclusión incluida en el art. 3.1.
Y revisa la sentencia del juzgado para proceder al control del contenido de las cláusulas predispuestas contenidas, en concreto, de la cláusula-suelo. Con gran precisión y fuerza de convicción, la sentencia concluye que el banco no levantó la carga de transparencia que le impone la legislación sobre cláusulas predispuestas en relación con las que regulan los elementos esenciales del contrato como es el caso de la cláusula-suelo. El banco no hizo ningún esfuerzo probatorio para convencer al juzgador de que había explicado a los prestatarios la existencia y el sentido de la cláusula-suelo más allá de la lectura de la escritura por parte del notario. De modo que la considera no incorporada al contrato:
resulta imposible afirmar que (los prestatarios)… tuvieron conocimiento de la existencia de la cláusula suelo, en términos que superasen el doble control de transparencia (legibilidad y captación de su sentido). Sobre ello comprobamos cómo la cláusula en cuestión no aparece especialmente destacada y que se halla inmersa en el conjunto de especificaciones financieras del préstamo, y no contamos con ningún elemento, -insistimos-, que permita afirmar el cabal conocimiento por los prestatarios de su existencia y funcionamiento. Finalmente, la sola referencia a la condición profesional de algunos de los prestamistas es insuficiente para entender superado el estándar mínimo de conocimiento en las concretas circunstancias del caso.
El contrato de préstamo incluía intereses moratorios ¡del 18 %! que la Audiencia, lógicamente, considera abusivos y anula igualmente con la cláusula-suelo. Y lo dice muy bien: el derecho supletorio – el art. 1108 CC – sirve tanto para determinar si es abusiva la cláusula de intereses moratorios como para completar el contrato una vez eliminada la cláusula abusiva:
En estos supuestos en los que se proceda por considerar la cláusula de interés de demora abusiva, a la exclusión de la aplicación de dicha cláusula al consumidor se aplicará la norma que nuestro ordenamiento prevé en defecto de pacto, el art. 1108 CC, de forma que el capital prestado devengará solamente el interés legal del dinero en caso de mora del deudor.
…  el 18%, debe considerarse abusiva la cláusula, con los efectos antes señalados de dejarla sin efecto en su integridad, devengando el principal como interés de demora únicamente el interés legal del dinero (art. 1108 CC).
En otras ocasiones hemos afirmado que para analizar si la cláusula discutida causa, en contra de las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes que derivan del contrato, debemos, primero, analizar cuáles son las previsiones legales en materia de intereses de demora en los distintos ámbitos de contratación, incluido el financiero, cuando una de las partes no cumple o demora el cumplimiento de sus obligaciones, y, segundo, ponderar el concreto tipo de interés fijado en el contrato, en relación con el interés legal y las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, para valorar su adecuación para lograr el fin buscado, que no es otro que incentivar el cumplimiento debido de las prestaciones asumidas en los contratos.
Por lo que se refiere a la primera de las cuestiones, la regla general en los contratos viene prevista en el art. 1108 del Código Civil, con arreglo al cual la indemnización de daños y perjuicios por mora consiste, a falta de pacto entre las partes, en el interés legal del dinero, cuya evolución en los últimos veinte años, lo sitúa en valores próximos al 4%.
En el supuesto de autos, repetimos, las partes pactaron un interés fijo para un primer período del 6%, un hipotecario del 8% y un variable, que había de regir la mayor parte de la vida del préstamo, del EURIBOR más 1,40, con la mencionada cláusula suelo al 4,75%.
Ello permite constatar la desproporción del tipo de demora pactado en relación con los aplicables como remuneración del préstamo. A ello añadimos la consideración de que la operación se garantizaba con un derecho real, que no solo comporta un privilegio especial en caso de ejecución singular o colectiva, sino que atribuye al acreedor un procedimiento específico de ejecución para reclamar el principal, intereses, gastos y costas en las condiciones señaladas en la propia escritura, procedimiento que entraña una cognición y unos medios de alegación y prueba limitados con el objetivo de agilizar al máximo la tramitación y facilitar el pronto cobro de la cantidad reclamada; de ahí concluimos que nos hallamos ante un tipo de interés que, por su montante, resulta desproporcionado en orden a obtener la meta que legitima el pacto y que no es otra que estimular el correcto cumplimiento de la obligación de la otra parte contratante (cfr. auto de esta misma sección de 21.5.2014).
La cláusula, en su consecuencia, debe estimarse abusiva por imponer una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor prestatario por el incumplimiento de sus obligaciones, integrando la prohibición establecida en el art. 82.4 TRLCU. Por tanto, conociendo que la cuestión resulta discutida, no vemos obstáculo a que, expulsada la cláusula del interés moratorio del 18%, se sustituya por la previsión general del interés del art. 1108 sustantivo, en los términos que propone el recurrente.

En cuanto a la cláusula de vencimiento anticipado
Nos parece que, en abstracto, la previsión contractual resulta abusiva en la medida en que faculta a la entidad de crédito a resolver ante cualquier incumplimiento, sea éste de cualquier importe, y de forma independiente al desarrollo de la vida del préstamo y a al momento en que dicho incumplimiento se produzca. Así lo manifestamos en nuestro auto de 14.5.2014 ante un supuesto similar en que la previsión contractual se refería a la falta de pago de cualquiera de los vencimientos de las cuotas, incluyendo todos los conceptos que las integran, con independencia de si el incumplimiento afecta a una o a más cuotas, si es total o parcial, si afecta al principal o a los intereses, si se produce al principio del período contractual o más avanzado el mismo. Por tal motivo lo estimamos desproporcionado y, en consecuencia, abusivo (cfr. el art. 85.4 TRLCU y art. 3 de la Directiva 93/13).
Finalmente, en cuanto a la cláusula de sumisión a los tribunales de Vigo, la Audiencia recuerda que lo de “soweit gesetzlich zulässig”, o sea, “en la medida en que sea válido según la Ley” no salva a la cláusula abusiva de su nulidad
Finalmente, en relación con la estipulación del apartado e) de la cláusula décima, según la cual las partes, con renuncia al fuero propio, atribuyen competencia a los juzgados de Vigo, resulta abusiva en su generalidad, pues pese a la cautela de su redacción, -en ella se hace mención a que la cláusula operará siempre que la legislación no establezca otra cosa-, la estipulación es contraria al art. 90.2 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, en línea con lo dispuesto en el art. 54.2 de la ley procesal civil.

8 comentarios:

Anónimo dijo...

Lo que me llama la atención es que mientras para las personas físicas se usa la expresión “su actividad comercial” para las jurídicas se refiere a “una actividad comercial”; es decir, que parece que para las físicas se hace diferencia entre una actividad económica principal y otra secundaria. En efecto, dice el art. 3 LGCU
“Artículo 3. Concepto general de consumidor y de usuario.
A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.”
Posiblemente lo que en realidad haya que entender es que hay consumidor cuando falta la “profesionalidad” en la actuación del contratante –“una mercantia no facit mercatorem”-, sea o no su actividad principal, profesionalidad, no se olvide, que es una nota definitoria del concepto de empresario.

www.omniaveritas.com dijo...

Me alegro mucho por la sentencia. Pese a lo controvertido de tratar a unos abogados que compran para invertir como consumidores. Lo son al no ser empresarios del sector inmobiliario.

Ya estaba bien de abusos por parte de los bancos, deberían legislar más claro para que ya no se tuviera que reclamar judicialmente.

Anónimo dijo...

Cito la sentencia: "la sola referencia a la condición profesional de algunos de los prestamistas es insuficiente para entender superado el estándar mínimo de conocimiento en las concretas circunstancias del caso."

La sentencia llega a una solución correcta.

Dicho esto, lo que a mí me llama la atención (en este procedimiento y en muchos) es que el banco no se molesta en intentar probar nada porque parte de que con decir que los contratantes eran abogados, se invierte la carga de la prueba y se les carga (valga la redundancia) con la necesidad de que aporten una prueba diabólica: que sus conocimientos no eran suficientes para suplir cualquier falta de información, transparencia (y muchas veces, bien ardido engaño) por parte del banco.

Es un hecho que los bancos han vendido, en proporción, muchos más productos inadecuados a abogados (porque tienen unos ingresos más altos) que a analfabetos y; sin embargo, es abundante la fundamentación de sentencias que acoge argumentaciones de bancos y aseguradoras en el sentido de que los abogados deben sufrir las consecuencias del engaño que han sufrido, mientras que personas con formación distinta no.

Me parece injusto y discriminatorio. La información en los contratos de adhesión debe ser suficiente para que más del 99% de los consumidores conozcan las consecuencias de las cláusulas incorporadas. En mi opinión, si se ha engañado a tantos profesionales, por ello no deberían sufrir unas consecuencias más perjudiciales que personas con una formación "más baja", sino que constituye una sólida prueba de que los ardides empleados sistemáticamente por una serie de entidades financieras han sido planificados y estructurados para desinformar hasta los más preparados, lo que roza o entra dentro de lo penal.

Manuel J. Marin dijo...

El resultado al que llega la SAP Pontevedra es correcto: es consumidor el que compra un inmueble para arrendarlo, aunque tenga ánimo de lucro, siempre que esa compra no esté relacionada (directa o indirectamente) con su actividad comercial. Puede verse un análisis de esta sentencia en http://blog.uclm.es/cesco/files/2015/02/Es-consumidor-el-que-compra-un-inmueble-para-arrendarlo-aunque-tenga-%C3%A1nimo-de-lucro.pdf

Manuel J. Marín López

www.detectivescardenas.com dijo...

Muy buen tema de que hablar . Esta muy interesante

Anónimo dijo...

Entonces, el que alquila parte de su casa, por ejemplo como "casa de turismo rural" no se considera consumidor?

Marc dijo...

Pues yo no termino de estar de acuerdo si hay ánimo de alquilar lo considero actividad comercial, ahora bien, supongo que el Juez a tenido en cuenta algunos hechos que hacen entender que se comportaron como consumidores.

Muy buena sentencia y resumen el que nos has traido...Ahora con las preferentes el tema de ser consumidor o profesional es un término muy sensible.

Iván dijo...

En este caso estoy de acuerdo con la sentencia, pero ya se sabe cómo funciona este país. Si le cae el caso a un juez A, este puede dictaminar algo completamente distinto a lo que hubiera dictaminado un juez B.

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