Por Marta Soto-Yárritu
Resolución de la DGSJFP de 15 de febrero de 2024
Se rechaza la inscripción de una escritura de compraventa entre empresarios de dos inmuebles, con parte del precio aplazado y condición resolutoria explícita, a favor de la vendedora, en garantía del pago aplazado del precio.
La estipulación relativa a la condición resolutoria pactada establece, en síntesis, lo siguiente: (i) la facultad del vendedor de resolver la compraventa por falta de pago del precio aplazado, con el derecho del vendedor de retener las cantidades entregadas en concepto de cláusula penal; (ii) renuncia de la compradora a la facultad moderadora de los Tribunales (prevista en el art. 1154 CC) para el caso de incumplimiento parcial, irregular o tardío; y (iii) se declara que no procederá consignación de precio alguna a favor de la compradora (o de los titulares registrales que hubieran inscrito o anotado sus derechos con tras la inscripción de la condición resolutoria expresa) como condición para la reinscripción del dominio de las fincas a favor de la vendedora.
El registrador fundamenta su negativa en que, aunque se admita la renuncia a la facultad judicial de moderación de la pena sin consignación del precio a favor de la parte comparadora por consentir la indemnización pactada, ello no permite excluir la obligación de consignación en favor de posibles terceros con derechos inscritos o anotados. Y añade que no pueden cancelarse las inscripciones o anotaciones existentes a favor de los terceros registrales posteriores a la inscripción de la condición resolutoria expresa sin que se hayan consignado los importes recibidos por la vendedora por la compraventa.
La resolución de 29 de agosto de 2019 sostuvo la validez del pacto de no restitución de cantidades ya entregadas y la renuncia a la moderación judicial ex art. 1154 CC y permitió el pacto para la reinscripción del pleno dominio transmitido bajo dicha condición en favor del vendedor sin necesidad de realizar consignación de ningún tipo. Ahora se trata de determinar si está o no fundado en derecho el criterio del registrador según el cual tales conclusiones no son aplicables cuando existan en el Registro inscripciones o anotaciones a favor de los terceros registrales posteriores a la inscripción de la condición resolutoria expresa.
La DGSJF recuerda que si la cláusula se inscribe en el Registro de la Propiedad resulta oponible no solo a las partes sino también frente a cualesquiera terceros registrales:
“La inscripción de la condición resolutoria explícita atribuye eficacia real a la acción resolutoria del contrato. Con ello evita la ineficacia de dicha condición al impedir que aparezcan terceros inmunes o no afectados por la misma por reunir los requisitos del artículo 34 LH (la cognoscibilidad legal de lo inscrito impide la alegación de su ignorancia) - lo que podría hacer inoperante el efecto resolutorio pretendido -, pues el efecto retroactivo de la resolución, sea por condición resolutoria expresa, sea por incumplimiento de las obligaciones bilaterales, no alcanza a terceros adquirentes de buena fe. (…).” (sentencia del Tribunal Supremo en Sentencia número 616/2021, de 21 de septiembre).
La DGSJFP señala que si se llega a la conclusión de que no procede la restitución de lo percibido, debe también concluirse que nada hay que consignar, por lo que estima el recurso declarando que un pacto como el cuestionado en la calificación impugnada puede acceder al Registro de la Propiedad, sin necesidad de consignación aun cuando existan inscripciones o anotaciones a favor de los terceros registrales posteriores a la inscripción de la condición resolutoria expresa que hayan de ser canceladas.
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