Foto: Pedro Fraile
Por Esther González
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 1410/2026, de 10 de septiembre de 2026
Se discute en este procedimiento si es indemnizable el daño a los compradores de unas viviendas de protección oficial que las recibieron aproximadamente un año después de lo pactado entre los compradores y la sociedad promotora. Los demandantes exigían una indemnización por daños y perjuicios cuantificados en las cantidades correspondientes al valor atribuido en la normativa aplicable al alquiler de una vivienda de protección oficial de similares características a las que habían adquirido por el tiempo de retraso en su entrega.
La sentencia fue desestimada en primera instancia. El Juzgado consideró probado el incumplimiento de la obligación de entrega de las viviendas por culpa o negligencia, pero concluyó que, para aplicar el art. 1.101 del Código civil, era necesario además probar la realidad de los perjuicios y el nexo causal entre ambos.
Por el contrario, la AP de Madrid estimó el recurso de los compradores, argumentando que “los demandantes, para exigir las concretas cuantías indemnizatorias, no se basan en una previsión contractual sobre las consecuencias de un posible retraso en la entrega, ni en la alegación y acreditación de unos perjuicios concretos, sino en la aplicación de unos parámetros objetivos, al considerar que el retraso en sí mismo produce un perjuicio indemnizable, cualquiera que sea el perjuicio real causado, por aplicación de la doctrina sobre el daño ex re ipsa.”
El TS confirma en esta sentencia el criterio de la AP. El TS recuerda su jurisprudencia según la cual “la doctrina ex re ipsa loquitur (la cosa habla por sí misma) no es aplicable a todo incumplimiento, sino solamente a aquel que evidencia por sí mismo la existencia del daño, como en los casos resueltos por las mencionadas sentencias 623/2014, de 18 de noviembre, y de 23 de julio de 1997, de retraso en la entrega de un inmueble, en las que estimamos evidente el perjuicio determinado por la pérdida de su valor de uso. Es un daño ex re ipsa, representado por ese valor de uso de las viviendas, que obliga a su indemnización, porque como advertimos en la sentencia 623/2014 «no sería justo ni acomodado a la buena fe excluir unas consecuencias económicas debidas al incumplimiento culpable de una de las partes por omisión del deber exigido por el tenor de la obligación contraída».”
El TS considera aplicable dicha jurisprudencia a este caso concreto, ya que “el mero hecho de no poder usar de un bien como es una vivienda, que satisface una necesidad existencial con una cualificación evidente, supone una pérdida de valor, porque el comprador no puede disponer de ella o no puede arrendarla. Esta indisponibilidad del inmueble es evidente que produce necesariamente un daño indemnizable. No disponer del bien para un uso propio o ajeno -ya sea por no poder usarla personalmente o por no poder arrendarla- provoca una pérdida patrimonial que tiene un coste, que habla por sí misma, pues es evidente el perjuicio determinado por la pérdida de su valor de uso”.
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