No es inscribible en el Registro un auto de homologación de un acuerdo de dación en pago, en el marco de una ejecución hipotecaria, con el que se pretendía además la cancelación de cargas posteriores a la hipoteca

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Por Esther González

Es la Resolución de la DGSJFP de 4 de mayo de 2026

En el marco de una ejecución hipotecaria, las partes llegaron a un acuerdo de dación en pago del inmueble hipotecado, con la consiguiente cancelación de la totalidad de la deuda. El acuerdo fue homologado judicialmente y se pretendía su inscripción en el Registro para la cancelación de la hipoteca y de las cargas posteriores (ya que, con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, se habían anotado embargos sobre el inmueble). Los terceros a favor de los que se habían anotado los embargos no fueron parte de la ejecución, al no habérseles notificado, ni pudieron conocer que la hipoteca se encontraba en ejecución por no haberse expedido certificación de dominio y cargas.

El registrador deniega la inscripción del auto de homologación de la transacción judicial, con la consiguiente cancelación de la hipoteca y de las cargas posteriores y la DGSJFP le da la razón: “Por un lado, de tratarse de una simple transacción consiste en dación en pago homologada judicialmente, es doctrina de este Centro Directivo que la transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto no recoge un análisis judicial del fondo de la controversia, y al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, no puede producir efectos registrales ya que no contiene una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada.

[…] por otro, la cancelación de las cargas posteriores a la inscripción de la hipoteca que garantiza el préstamo saldado mediante la dación en pago de la finca hipotecada no encuentra amparo en nuestro vigente Derecho positivo, ni resulta compatible, en ausencia de la conformidad de sus titulares –o de trámites equivalentes a los previstos legalmente para la salvaguarda de tales derechos en el caso de las ejecuciones judiciales o extrajudiciales de la finca hipotecada–, con el principio de tutela judicial efectiva del derecho de los titulares de tales cargas, titulares que ni han podido ejercitar sus derechos a pagar la deuda y subrogarse en la posición del acreedor, ni han podido intervenir en la subasta, ni obtener, en su caso, el sobrante sobre el precio del remate, dada la conclusión del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados en virtud del acuerdo transaccional alcanzado entre ejecutante y ejecutado, ni finalmente han prestado su consentimiento o conformidad a dicho acuerdo que, por consiguiente, no les resulta oponible.”