Cuatro gráficos del IVIE-FBBVA sobre evolución del mercado de la vivienda en España

Precios de los alquileres en 2018 (2007 = 100)

Índice de accesibilidad a la vivienda (años de renta necesarios para comprar una vivienda)

% de hogares según régimen de propiedad vs alquiler

Evolución del precio de la vivienda (2007 = 100) e

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La AP de Pontevedra estima la impugnación de la homologación del plan de reestructuración de Hiperxel

Horacio Novais

Por Mercedes Agreda

Es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sección 1, número 179/2023, de 10 de abril de 2023).

El Juzgado de lo Mercantil Nº 3 de Pontevedra homologó en diciembre de 2022 el plan de reestructuración de Xeldist Congelados (Hiperxel). Fue el primer plan de reestructuración no consensual del que tuvimos noticias de su homologación tras la entrada en vigor de la Ley 16/2022, de 5 de septiembre de reforma del TRLC. El plan se aprobó ex. art. 639.1º TRLC con el voto a favor cinco de las ocho clases de acreedores propuestas (es decir, votó a favor una mayoría simple de clases, siendo dos de ellas de créditos privilegiados especiales). Tres acreedores financieros ordinarios disidentes a los que se les impuso el plan impugnaron el auto de homologación. Se resumen a continuación los principales motivos de impugnación y la conclusión de la AP de Pontevedra en relación con cada uno de ellos:

1º Anómala y artificiosa formación de clases: Los acreedores impugnantes alegaban que se habían creado ocho clases, separando a acreedores del mismo rango y, además, cuatro de ellas formadas por un solo acreedor cada una. Ello con el único objetivo de conseguir una aparente mayoría de clases a favor del plan. Alegaban que muchos de los acreedores que habían sido separados en distintas clases tenían el mismo rango y un interés común y debían formar parte, por tanto, de una sola clase, conforme al art. 623 TRLC. La AP de Pontevedra desestima este motivo, argumentando que sí hay justificación suficiente conforme a criterios objetivos para hacer la separación de clases propuesta en el plan (porque a cada acreedor se le imponen efectos distintos, en algunos casos, y otros por el carácter de proveedor imprescindible o estratégico de alguno de ellos). La AP defiende una interpretación elástica y flexible que “se acomoda mejor al drástico efecto de declarar la ineficacia total del plan en caso de estimación de la impugnación si se apreciase una formación defectuosa de las clases (art. 661.2 TRLC)”.

2. Perímetro de afectación: Los acreedores impugnantes cuestionan que no se incluyera en la clase de acreedores financieros a las entidades financieras con créditos avalados por el ICO. La AP reconoce que cabe un control judicial sobre la formación del perímetro de afectación, aunque no esté expresamente previsto en la Ley, ya que ello está directamente relacionado con la formación de clases. No obstante, a continuación, desestima también este motivo de impugnación. Considera suficientes los motivos de la exclusión de los créditos con garantía del ICO (por un lado, que no existía tiempo material para negociar con el ICO / la AEAT y, por otro, que la novedad de los planes de reestructuración hacía imposible prever si se perjudicaría el aval al quedar arrastrados esos acreedores).

3. Trato menos favorable que otro acreedor del mismo rango (art. 655.2.3º TRLC): Los acreedores impugnantes alegaban que otros acreedores de otras clases de su mismo rango (ordinario) sufrían quitas y esperas muy inferiores a las que se les habían impuesto a ellos (que era una quita del 85% y una espera de 6 años). La AP sí estima este motivo de impugnación. Por un lado, parece defender una interpretación de esta norma en el sentido de que podría admitirse un trato menos favorable siempre que estuviera justificado (“esta interpretación podría explicar mejor la apuesta de la nueva regulación por el sistema de formación de clases para la aprobación del plan de reestructuración, que permite incardinar créditos del mismo rango en clases diferentes, precisamente en función de la diferente forma en que van a quedar afectados por el plan (art. 623 TRLC).”). No obstante, la AP añade a continuación que “el diferente tratamiento que conlleve un tratamiento menos favorable para el acreedor disidente se convierte en injusto cuando resulta desproporcionado. Desproporción que no puede medirse en relación con la conveniencia o necesidad de aprobar el plan para mantener la viabilidad de la empresa, sino que debe realizarse desde la protección de la posición económica del acreedor disidente en relación a los otros acreedores del mismo rango, aunque estén en clases diferentes, por un principio de justicia en el reparto económico de las pérdidas o recortes, de forma que el valor de la reestructuración sea repartido también de forma mínimamente igualitaria”. En este caso, considera desproporcionado que haya acreedores ordinarios sin quita y otros con quitas de un 20% o 50%, mientras que a los disidentes (ordinarios también) se les impone una quita del 85% (imponiéndoles además, la misma espera – o superior, dependiendo de los casos- que al resto de acreedores ordinarios). En definitiva, considera que son los acreedores disidentes impugnantes los que están soportando el coste económico del plan de reestructuración.

Como consecuencia de la estimación de la impugnación por este motivo, se declara la no extensión de los efectos del plan a los acreedores impugnantes, subsistiendo los efectos de la homologación frente a los demás acreedores y socios.

Cabe destacar finalmente que, en relación con otro motivo de impugnación que plantea uno de los acreedores (Finalbion), que alegaba que no era acreedor financiero sino comercial, la AP de Pontevedra establece lo siguiente:

"Cuando se plantea la impugnación por vulneración directa o indirecta de alguna norma sobre la formación de clases, directamente relacionada con la formación de las mayorías necesarias para la aprobación del plan, hemos de tomar en consideración el test de resistencia, es decir, que la irregularidad no afecte a las mayorías exigidas por la norma concursal para la aprobación del plan, resultando a tal efecto, inocua, dada su irrelevancia en la formación de las mayorías. Debe tenderse al principio de mantenimiento o conservación de los actos válidos. En este caso, respecto de un negocio jurídico de naturaleza jurídica compleja, como es el plan de reestructuración, con ciertas similitudes con la caracterización del convenio concursal. En consecuencia, si la comisión de algún error en la formación de las clases en función de la naturaleza del crédito no afecta a las mayorías necesarias para su aprobación, el defecto resulta irrelevante.”

Préstamo multidivisa: carácter intransparente de la cláusula que permite al prestamista exigir nuevas garantías en caso de que el aumento de la equivalencia en euros del capital pendiente de amortizar provoque una situación de infragarantía y, caso de no prestarse tales garantías, dar por vencido anticipadamente el préstamo y ejecutar la hipoteca

Horst Kitsner

Por Mercedes Agreda

Es la Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, núm. 1068/2023, de 28 de marzo de 2023.

Se solicita la nulidad, por abusivas, de las estipulaciones de un contrato de préstamo hipotecario multidivisa celebrado entre Bankinter y un consumidor por las que el banco tenía la facultad de exigir garantías adicionales en caso de que, a su contravalor en euros, todas las disposiciones al cambio del día excedieran en un 10% del límite en ese momento del préstamo y, en caso de no ampliar dicha garantía, dar por vencido anticipadamente el préstamo y ejecutar la hipoteca.

El banco argumenta que esta facultad trae causa en la disminución del valor de la garantía, su desaparición o un retraso en el pago de las cuotas de la hipoteca que provoque un incremento de los intereses adeudados que supere los límites de la responsabilidad hipotecaria fijada conforme al art. 114 de la Ley Hipotecaria, como permiten varios preceptos legales (arts. 1129.3 del Código Civil, arts. 115 y 117 de la Ley Hipotecaria, 219.2 del Reglamento Hipotecario y art. 9 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril).

Según el TS, la facultad que las cláusulas controvertidas otorgan al prestamista de exigir al prestatario la ampliación de la garantía y, en caso de no ampliar dicha garantía, dar por vencido anticipadamente el préstamo y ejecutar la hipoteca, no tienen por causa la disminución del valor de la garantía o la desaparición de esta ni el retraso en el pago de las cuotas de la hipoteca que provoque un incremento de los intereses adeudados que supere los límites de la responsabilidad hipotecaria fijada conforme al art. 114 de la Ley Hipotecaria, que es lo previsto en las normas legales. La facultad de exigir al prestatario la ampliación de la garantía se basa en la insuficiencia sobrevenida de la hipoteca constituida en garantía del préstamo por el aumento del contravalor en euros del capital pendiente de amortizar causado por la fluctuación de la divisa. Constituye, por tanto, una variante de la materialización del riesgo de tipo de cambio, la de su incidencia sobre la suficiencia de la cobertura, que es una situación distinta de la que contemplan los supuestos de hecho de las normas citadas.

Y concluye: Dado que, como consecuencia de las cláusulas objeto de este motivo del recurso, una depreciación importante de la moneda de curso legal en España respecto de la divisa en que se ha concedido el préstamo puede provocar el riesgo de que el consumidor pierda la vivienda hipotecada si no puede ampliar las garantías prestadas ni pagar inmediatamente el capital pendiente de amortizar y los intereses del préstamo declarado vencido anticipadamente, el banco debió informar claramente al potencial cliente, antes de la suscripción del préstamo, de este riesgo, pero no lo hizo. La consecuencia de esta ausencia de información sobre este riesgo es que las cláusulas cuestionadas no pueden considerarse transparentes conforme exige el art. 5.1 de la Directiva 93/13/CEE.

El TS confirma que la cláusula de intereses máximos a efectos de la responsabilidad hipotecaria no limita los intereses que efectivamente pueda cobrar el prestatario (que serán los pactados contractualmente)

Por Marta Soto-Yarritu

Es la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 421/2023, de 28 de marzo de 2023,  Dos particulares suscribieron una escritura de préstamo hipotecario con un banco, en la que se pactó un interés variable referenciado al EURIBOR. En relación con la responsabilidad hipotecaria máxima, se pactó que “a los solos efectos hipotecarios el tipo máximo de interés ordinario será de 4,25%”.

Una vez cancelado el préstamo, los prestatarios presentaron demanda solicitando la restitución de un determinado importe que consideraban que el banco había cobrado indebidamente en concepto de intereses, ya que estaba por encima de lo que ellos consideraban el tope o techo a los intereses pactado del 4,25%.

El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda, al considerar que la referida cláusula no tenía relación con los intereses que debían aplicarse al préstamo, sino con la responsabilidad hipotecaria. Por el contrario, la AP de Cádiz estimó el recurso interpuesto por los prestatarios por considerar que la cláusula relativa a la responsabilidad hipotecaria no era transparente.

El TS confirma el criterio del Juzgado de primera instancia: la cláusula de intereses máximos a efectos de la responsabilidad hipotecaria no era una cláusula techo que estableciera una limitación a la variabilidad del tipo de interés pactado, sino una cláusula de limitación de la responsabilidad hipotecaria respecto de los intereses, que es la cantidad máxima por la que responde el bien hipotecado para el caso de que el deudor no cumpliese con su obligación (arts. 12 y 114 LH).

El Tribunal Supremo sienta doctrina sobre el art. 183 LSC

Se trata de la sentencia de 5 de julio de 2022 que confirma la de la Audiencia Provincial de Madrid de 22 de febrero de 2019 (lo que sigue ha sido redactado con ayuda de Bing aunque la limitación de texto ha hecho que esta ayuda sea poco valiosa)

1. El art. 183 es imperativo salvo en la ampliación estatuaria de las personas a cuyo favor se puede otorgar la representación (STS 15 de abril de 2014) por lo que, a falta de autorización estatutaria, “no será posible la representación por un extraño, aunque sea un profesional, con un poder especial y limitado a la junta de que se trate”

2. El asunto que ahora ocupa al Supremo no es el del carácter imperativo o dispositivo de las normas sobre asistencia a la junta de una sociedad limitada mediante representante, sino “si las sociedades demandadas actuaron de mala fe al exigir su aplicación estricta en las juntas impugnadas, justo en el momento de su constitución y sin dar oportunidad de acreditación de otra representación ajustada a la normativa, cuando en otras varias juntas precedentes habían permitido la misma representación voluntaria que ahí sorpresivamente rechazaron”.

Cita a la Audiencia que había dicho que tal conducta por parte de los órganos sociales supone “una evidente contradicción por parte de las sociedades demandadas… que perjudica gravemente los derechos e intereses legítimos de los demandantes, que se vieron privados de ejercer su derecho al voto y a participar en las decisiones sociales por una interpretación restrictiva y sorpresiva del régimen legal aplicable”

3. Se trata de una conducta contraria a las exigencias de la buena fe: “La mala fe se manifiesta tanto en el cambio repentino y arbitrario del criterio seguido hasta entonces por las sociedades respecto a la admisión de la representación voluntaria, como en el hecho de que dicho cambio se produjera justo en el momento mismo de celebrarse las juntas y sin dar ninguna posibilidad a los demandantes de subsanar el defecto formal o designar otro representante conforme al artículo 183 LSC”.

En concreto, “la conducta de las sociedades demandadas vulnera el principio general del derecho según el cual nadie puede ir contra sus propios actos (venire contra factum proprium). Este principio implica que quien ha creado una situación jurídica determinada o ha generado una confianza legítima en otro sujeto no puede luego modificarla o desconocerla en perjuicio del mismo. En este caso, las sociedades demandadas habían consentido tácitamente la representación voluntaria otorgada por los demandantes en anteriores juntas y habían generado así una expectativa razonable y fundada en el derecho sobre la validez y eficacia de dicha representación. Al rechazarla posteriormente sin motivo ni justificación alguna, incurrieron en un abuso del derecho contrario al principio citado."

¿Cómo se demuestra que la conducta de la sociedad fue contraria a la buena fe? Porque la sociedad “había admitido y consentido esta forma de representación en otras juntas anteriores, como las celebradas el 16 de febrero y el 11 de enero de 2012. En estas juntas, el socio "AGUA VERDE 2000, S.L." asistió representado por don Lázaro , sin que se exigiera que fuera el representante legal de la sociedad ni que aportara escritura pública de representación. Tampoco se cuestionó la representación de don Estanislao por don Antonio , que se otorgó en documento privado”

4. ¿Quedaba vinculada la sociedad por esta práctica anterior? No para el futuro siempre que así se advirtiese a los socios: “en este caso, el cambio de criterio sobre la admisibilidad de la representación se manifestó justo al tiempo de constituirse las juntas, sin posibilidad de reacción para los socios afectados. Ya que, si lo hubieran advertido antes, para evitar equívocos provocados por los comportamientos anteriores, los presidentes de las juntas no incurrirían en abuso alguno al ceñirse a las previsiones legales y estatutarias”… “El precedente por sí solo no es fuente normativa que obligue de cara al futuro, ya que puede variarse y ajustarse a la ley; pero después de haber generado la confianza en los socios en que se podía acudir a esa clase de representación, negarlo en el momento de constitución de las juntas generales, sin margen de reacción, es lo que resulta contrario a la buena fe”

5.- Los requisitos de representación deben aplicarse flexiblemente por la sociedad: “los requisitos de representación se establecen en la LSC en interés de la sociedad, para facilitar el control de asistencia y participación en las juntas generales; y, al mismo tiempo, que negar el derecho de asistencia supone una restricción muy intensa de los derechos del socio, por lo que quien presida la junta tiene que extremar su buena fe, a fin de tutelar y garantizar los derechos del socio; por lo que si en juntas anteriores se ha admitido a alguien de forma continuada como representante de un socio, el presidente actuaría contra la buena fe cuando, sin que hayan cambiado las circunstancias y sin advertencia previa al respecto, negara la validez de la representación anteriormente reconocida (actos propios y confianza legítima).

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