El otro blog para cosas más serias

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miércoles, 27 de abril de 2011

¿Se puede uno echar atrás cuando ejerce una opción de compra?

En un contrato de arrendamiento de un local de negocio, el arrendador concedió al arrendatario una opción de compra. Acercándose la fecha prevista para el ejercicio y dentro de los plazos marcados en el contrato, el arrendatario comunica al arrendador su voluntad de ejercitar la opción y señala un día y un lugar para la celebración del contrato de compraventa. Antes de que llegue dicha fecha, el arrendatario se echa atrás y lo comunica al arrendador alegando que el Ayuntamiento había abierto un expediente sancionador por falta de insonorización del local. El arrendatario pide resolver el arrendamiento y la indemnización de daños y el arrendador, que se ejecute la opción y el arrendatario compre el local y pague el precio.
El Juzgado da la razón al arrendador y la Audiencia revoca y da la razón a la arrendataria. El Supremo confirma la sentencia de la Audiencia planteando la cuestión como de interpretación del contrato. Considera el Supremo, en la Sentencia de 6 de abril de 2011, con la Audiencia, que la arrendataria retiró válidamente su oferta de ejercicio de la opción de compra.
No creo que la solución del Supremo sea correcta. No estamos ante un problema de interpretación del contrato sino de perfección y, por tanto, de vinculación. La opción da derecho al optante a provocar la celebración del contrato de compraventa. De manera que el ejercicio de la opción no es una “oferta” que el optante dirige a la otra parte para celebrar un contrato de compraventa, sino que el ejercicio por el optante, por sí solo, provoca la vinculación de la otra parte que viene obligado a celebrar el contrato de compraventa. No es necesaria ni posible la aceptación por el que ha concedido la opción. En consecuencia, la celebración del contrato de compraventa ha de considerarse, no como perfección sino como ejecución del contrato de opción. El que otorgó la opción dio su consentimiento en el momento en que la concedió. De manera que el optante no puede revocar libremente su decisión de ejercer la opción. Puede hacerlo cuando concurra alguna de las causas que permiten anular o resolver los contratos. En el caso, no está claro que el problema de insonorización del local pudiera considerarse un vicio del consentimiento del optante.
Y el fallo de esta Sentencia resulta tanto más sorprendente por cuanto en la de 24 de marzo de 2011, el Supremo, correctamente, dice
La sentencia de esta Sala de 24 de abril de 2010 afirma que el precontrato de opción es aquél por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente; siendo así que el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso.
Es preciso distinguir por ello entre el ejercicio de la opción de compra, que por sí perfecciona el contrato en cuanto une al consentimiento previamente prestado por el futuro vendedor el del optante, de cuya decisión -comunicada en plazo- se hacía depender la perfección del contrato, de las incidencias que puedan surgir acerca de las circunstancias propias del cumplimiento del mismo. Así se ha de proceder en el caso presente, en el cual la discusión entre las partes acerca de las obligaciones que para la parte vendedora había de suponer la perfección del contrato no debe confundirse con el propio ejercicio de la opción por quien resultaba beneficiaria de ella, que en el caso era la demandante Arabella S.A. Si se examina el contenido de las comunicaciones dirigidas por vía notarial a las concedentes u optatarias -hoy demandadas- por parte de Arabella S.A., en fecha 27 de octubre de 2004, se ha de concluir necesariamente en el hecho de que dicha optante -dentro del plazo concedido- manifestó en tal ocasión inequívocamente su voluntad de ejercer el derecho de opción, pues ello se deduce claramente de sus palabras («mediante la presente ejercitamos la opción de compra sobre las fincas objeto de nuestro contrato de 19 de abril de 2004») , sin perjuicio de que la optante, en virtud de su particular entendimiento del contrato, afirmase que, siendo condición esencial de la compraventa la transmisión de la licencia de edificación en unas determinadas condiciones, la vendedora había de darle cumplimiento según lo pactado anunciando que, en caso contrario, respondería dicha vendedora del saneamiento por evicción y vicios o defectos; lo que en definitiva, si las partes discrepaban sobre tales extremos, habría de ser resuelto por los tribunales, pero que significaba el anuncio por el optante del ejercicio de unas acciones que sólo podían
corresponderle como comprador.

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