No se moderan las cláusulas penales en el caso de incumplimiento total

Se trata de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 2012. Las partes habían celebrado un contrato de opción y previsto que si los beneficiarios de la opción no la ejercitaban - y pagan el precio del inmueble sobre el que habían adquirido la opción - la parte sujeta a la opción haría suyas las cantidades entregadas como precio de la opción. Los optantes ejercitan la opción pero no pagan el precio y la otra parte se queda con las cantidades abonadas como precio de la opción. El caso parece tan claro que su revisión por el Supremo solo se explica porque los optantes se quedaron sin un millón de euros. Parece que alegaron que la otorgante de la opción no les facilitó información sobre el inmueble que era necesaria para tomar la decisión de ejercer la opción (suponemos que también encontrar la financiación).

Las cláusulas relevantes del contrato eran las siguientes

se establecieron las estipulaciones siguientes: A) «En caso de que transcurrido el plazo indicado en el apartado a) anterior no se hubiera ejercitado la opción de compra por parte de las optantes, ni otorgado la correspondiente escritura de compraventa como máximo el día 24 de junio de 2005, Sol Meliá hará suyo en concepto de daños y perjuicios, el importe de un millón cincuenta mil euros (1.050.000 #) o, en caso de haberse ejercitado el derecho a prorrogar el plazo de la opción según lo establecido en las cláusulas a) y d), el importe de dos millones cien mil euros (2.100.000 €)» . B) Cuando se den las condiciones establecidas y las optantes hagan uso de su derecho de opción de compra, la cantidad o cantidades entregadas se considerarían como parte del precio a percibir por Sol Meliá del precio final de la compraventa que asciende la cantidad de 34.000.000 €, más el correspondiente IGIC por 1.700.000 €. C) Se reconoció a las optantes la posibilidad de la cesión del derecho al ejercicio de opción de compra adquirida a un tercero, si bien no podrán realizarlo total o parcialmente sin el consentimiento previo y por escrito de Sol Meliá. D) Se consignó que las partes responderán solidariamente de los derechos y obligaciones contraídos, aunque su posición contractual se haya cedido a un tercero.

  Y los optantes alegaron que se trataba de una cláusula penal y que el Tribunal debió moderarla. El Supremo les contesta con su doctrina sobre el particular

  El motivo tercero del recurso aduce la vulneración de los artículos 1154 y 1103 del Código Civil , y ha expuesto que, en el supuesto litigioso, la obligación fue incumplida sólo parcialmente al ejercitarse la opción de compra, con la añadidura de que el comportamiento del recurrente no puede considerarse doloso. El motivo se desestima. La sentencia impugnada, en su fundamento de derecho cuarto, contiene literalmente la argumentación siguiente: «(...) tal cláusula, dados sus términos, ha de entenderse que es una cláusula penal, cláusula penal
exigible a tenor de lo establecido en el artículo 1152 del Código Civil en cuanto que fue el recurrente el que, pese a las alegaciones del mismo, no dio cumplimiento a lo concertado a fin de llevar a cabo la correspondiente escritura pública, no abonando el precio convenido, sin que, por consiguiente, pueda aplicarse la facultad moderadora establecida en el artículo 1154 del mismo texto legal , dado que el incumplimiento ha sido total (...)».
Según la jurisprudencia de esta Sala, para la aplicación del artículo 1154, constituye presupuesto primordial la existencia de un incumplimiento parcial o irregular de la obligación principal, de modo que el precepto es inaplicable ante uno de carácter total (entre otras, SSTS de 3 de octubre de 2005 y 10 de mayo de 2001 ); y asimismo, con relación al artículo 1103, tampoco procede la moderación equitativa cuando el incumplimiento de la obligación sea completo (por todas, STS de 6 de mayo de 2002 ) y, en atención a la resultancia fáctica acreditada por la Audiencia, tiene lugar el perecimiento del motivo.

Es discutible que se trate de una cláusula penal. Si es el precio de una opción, y la opción no se ejercita o no se entrega el dinero del precio de la compraventa que es la forma de ejercitar la opción, que el que ha otorgado la opción se quede con el precio de la opción no tiene carácter penal sino que es la contraprestación que recibe a cambio de haber otorgado a la otra parte el derecho a adquirir el inmueble en un plazo determinado por un precio también preestablecido.