Efectos del control de alquileres

Foto: Pedro Fraile

Si controlas los alquileres, reduces las rentas que pagan los actuales inquilinos pero reduces la movilidad, la construcción y la oferta de vivienda de alquiler y su mantenimiento y calidad. Además, empeoras la asignación de los recursos: millonarios viviendo de alquiler. Y los efectos del control de alquileres son más graves cuanto más reducido sea el mercado del alquiler. En España, que era un mercado casi inexistente hasta tiempos bien recientes, los daños de la política de vivienda de este gobierno pueden ser muy superiores a los que causaría esta misma política si dispusiésemos de un amplísimo parque de viviendas en alquiler porque puede impedir que ese mercado crezca y alcance cifras comparables a las de otros países y, con ello, - aumento de la oferta - precios más razonables. 

1. El control de alquileres reduce la renta que pagan los inquilinos. Las estimaciones oscilan entre reducciones del 57 % y del 1 %, con un efecto medio del −9,4 % sobre las rentas reguladas
2. Pero los controles tienden a elevar los alquileres de las viviendas no afectadas por el control, con incrementos encontrados entre −2 % y 14,8 %, y un efecto medio del 4,8 %. Solo un estudio (Lyon, 1890–1968) no detecta impacto significativo. El mecanismo documentado es el desplazamiento de la demanda hacia el sector no regulado, lo que aumenta los precios ante la escasez agravada.
3. La movilidad cae con el control de alquileres: los inquilinos regulados permanecen más tiempo en sus viviendas, reduciendo tanto la movilidad residencial como la laboral.
4. En relación con la construcción y la oferta, alrededor de dos tercios de los estudios encuentran efectos negativos: reducción de nueva construcción, conversión de vivienda de alquiler a propiedad, demoliciones, o disminución de vivienda disponible por menor rotación, reducción de oferta de vivienda de alquiler.
5. Deterioro en las viviendas reguladas: reducciones significativas del mantenimiento y de la inversión en mejoras.
6. Aumenta la tasa de propiedad, especialmente mediante la conversión de viviendas de alquiler en condominios o la venta de edificios cuya rentabilidad cae bajo controles estrictos. Sin embargo, en algunos países (Dinamarca, Suiza, Estados Unidos en algunos periodos), se detecta el efecto contrario: los inquilinos protegidos retrasan u omiten la compra de vivienda, disminuyendo la tasa de propiedad. 
7. En materia de asignacion ineficiente de las viviendas a las familias que más las valoran, múltiples estudios constatan que las viviendas sometidas a control permanecen ocupadas por hogares que no se ajustan a su tamaño o nivel de ingresos: hogares pequeños en viviendas grandes, hogares de renta alta beneficiándose de rentas bajas, o jóvenes con dificultades para acceder a unidades adecuadas. 
8. En cuanto a la desigualdad, la evidencia muestra resultados divergentes según el contexto: en algunos casos disminuye (al abaratarse la vivienda para hogares de renta baja), mientras que en otros aumenta (cuando hogares de renta alta capturan las ventajas de vivir en viviendas reguladas o permanecen en barrios de alta calidad en condiciones ventajosas). 
9. En relación con los desahucios, los pocos estudios disponibles encuentran un resultado inesperado: en San Francisco, dos análisis rigurosos muestran aumento de la probabilidad de desahucio bajo control de alquileres, debido a estrategias de propietarios para recuperar unidades reguladas.
10. En cuanto al valor de los inmuebles, la evidencia muestra de manera consistente caídas en el precio de venta de los edificios sujetos a control, tanto por la reducción esperada de ingresos futuros como por las restricciones legales al desahucio o a la actualización de rentas. Se documentan descuentos significativos (como el 27 % en Berlín bajo ciertas condiciones de ocupación). A la inversa, en zonas no reguladas próximas a zonas reguladas pueden aparecer revalorizaciones por desplazamiento de demanda. 
11. También existen resultados empíricos consolidados en otras dimensiones: disminución de vacantes en mercados regulados, aumento de los tiempos de búsqueda, crecimiento de los tiempos de desplazamiento laboral por reducción de movilidad, retraso en la edad de matrimonio en contextos con fuerte escasez inducida y aparición de pagos laterales (key money) donde la regulación es estricta y las listas de espera largas. Todos estos efectos están documentados en varios países a lo largo de un siglo de estudios

Konstantin A. Kholodilin, Rent control effects through the lens of empirical research: An almost complete review of the literature, Journal of Housing Economics, Volume 63, 2024,