El notario incumplió su deber profesional al autorizar la escritura de transmisión n.º 2800 sin advertir ni incorporar la condición suspensiva de pago total del precio contenida en la escritura previa -n.º 2216-, cuya matriz obraba en el mismo protocolo al actuar como sustituto del notario que la había autorizado. La propia escritura que autorizó hacía referencia a dicha escritura previa como título de adquisición de las vendedoras, lo que reforzaba la obligación de verificar su contenido.
La omisión de la condición privó de visibilidad a un elemento configurador de la eficacia del negocio -determinante para la posición de los subadquirentes y su constitución como terceros de buena fe protegidos- y permitió que estos subadquirentes aparecieran investidos de un derecho definitivo, no condicionado. La falta de advertencia frustró la salvaguarda que la condición proporcionaba a la recurrente frente al riesgo de impago.
Es decir, que los vendedores de las participaciones perdieron la garantía que suponía la condición suspensiva porque el notario olvidó hacer referencia a la misma cuando el comprador sometido a dicha condición revendió las participaciones a un tercero.
En el presente caso, la falta de mención de la condición suspensiva y de verificación del cumplimiento del pago por Zetalde y Kantauri produjo un resultado análogo: dejó a Almena desprotegida frente a los subadquirentes Promotora Azalea Capital y D.ª Ascension , imposibilitando la efectividad de su derecho y generando un daño imputable a la negligencia del notario...
Se debe tener en cuenta que la condición suspensiva pactada no era un elemento accesorio, sino un condicionamiento estructural de la eficacia transmisiva: hasta su cumplimiento, el dominio sobre las participaciones no se consolidaba en Zetalde y Kantauri, que únicamente ostentaban una posición jurídica interina y condicionada. Por ello, solo podían transmitir un derecho igualmente condicionado, nunca un derecho definitivo...
la actuación negligente del notario (permitió)... que los terceros adquirentes la Sra. Ascension y Promotora Azalea Capital -como adquirentes a título oneroso, de buena fe y con justo título- recibieran el derecho como definitivo. Conforme al art. 464 CC, dichos terceros quedaron amparados por la apariencia jurídica creada por el instrumento público y, en consecuencia, la recurrente se vio privada no solo del cobro total del precio, sino también de la posibilidad de reivindicar eficazmente las participaciones. El nexo causal es claro: la omisión de advertencia y comprobación consolidó la adquisición onerosa del tercero de buena fe, hizo inoponible la condición y determinó la pérdida definitiva del bien, provocando el daño. Esta secuencia es típica y plenamente imputable al incumplimiento de las obligaciones profesionales del notario, como reconoce la jurisprudencia sobre la responsabilidad derivada del quebrantamiento del deber de conformación y tutela jurídica del instrumento público.
Ya en labores de instancia,
i) La cuantificación del daño se concreta en el precio de las participaciones no abonado y en los intereses devengados, tal como se determinó en la ejecución judicial promovida por Almena. La cantidad reclamada coincide con la establecida en dicha ejecución y no ha sido cuestionada por los notarios demandados, lo que legitima plenamente su aceptación en este recurso.
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