Diferencia entre comodato y precario

Foto: Miguel Rodrigo Moralejo

Es la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2025

 El litigio surge a partir de un documento privado de 20 de octubre de 2016 mediante el cual Josefina cede a su hijo Celestino la planta baja de una vivienda —en la que llevaba años explotando el bar “Edén”— para que continuara explotándola. La cesión es gratuita, sin plazo fijado y con una fórmula vaga: “hasta que dure el ejercicio de la actividad”. 

Meses después, Josefina transmite la propiedad del inmueble a su otro hijo, Sebastián, mediante pacto de mejora, y éste ejercita acción para recuperar la planta baja y para que se declare la ineficacia del arrendamiento realizado por Celestino a favor de un tercero (Juan Antonio). 

La clave jurídica del pleito reside en determinar si el título de Celestino es un comodato válido o, por el contrario, un precario, lo que permitiría al propietario pedir la restitución a voluntad (art. 1750 CC).

El Juzgado de Primera Instancia estimó que era un precario y declaró la nulidad del arrendamiento. La Audiencia Provincial revocó esa conclusión y entendió que la cesión sí configuraba un comodato con duración vinculada a la explotación del negocio, y que tal explotación continuaba, aunque fuera a través de un arrendatario, de modo que Sebastián no podía recuperar el inmueble.

El Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia y confirma la de primera instancia, declarando que la situación constituye precario. El razonamiento del Supremo es particularmente relevante y se apoya en la doctrina consolidada sobre el comodato y su diferencia con el precario.

El Supremo concluye que incluso admitiendo que se tratara de un comodato, éste degenera necesariamente en precario porque no cumple la exigencia de temporalidad, y porque el uso pactado (“explotar un bar”) es por naturaleza indefinido y enteramente dependiente de la voluntad del cesionario.

1. La cesión gratuita sin plazo y con un uso no acotado en el tiempo sitúa el contrato en el art. 1750 CC

El Tribunal parte del art. 1740 CC (comodato: uso por “cierto tiempo”) y del art. 1750 CC (si no se pacta la duración ni el uso, el comodante puede reclamar a voluntad). La jurisprudencia citada (entre otras, SSTS 45/2010, 221/2004, 702/2014) establece que:

• El comodato requiere temporalidad y un uso determinado y acotado.
• Cuando la situación se prolonga indefinidamente o queda al arbitrio del comodatario, la figura se transforma en precario.
• El propietario o su causahabiente pueden exigir la restitución ad nutum.

La expresión incluida en el documento por el que se cedía el uso del local “hasta que dure el ejercicio de la actividad” no fija un plazo cierto y convierte el contrato en algo dependiente exclusivamente de la voluntad del cesionario. Este es el punto central. El Supremo afirma que el hecho de que el documento se refiriese a la a actividad de bar-cafetería no "sirve" como sustitutivo de la fijación de un plazo de duración y el art. 1750 CC equipara funcionalmente “pacto de duración” y “determinación del uso”, porque un uso suficientemente concreto y objetivamente acotado permite fijar un término de duración del comodato, aunque no se haya señalado expresamente un plazo.

El destino a bar es una explotación potencialmente indefinida, que puede continuar mientras el cesionario quiera, operar mediante terceros o interrumpirse según su conveniencia. La cláusula funciona en la práctica como una duración al libre arbitrio del cesionario, prohibida por el art. 1256 CC.

Por ello, aunque el documento llame “cesión para explotación del local” y use una fórmula temporal, la duración real es indeterminada e indeterminable, lo que coloca la cesión dentro del art. 1750 CC: comodatario sin plazo ni uso susceptible de delimitación temporal, y por tanto precario.

El Tribunal señala que, si lo que realmente se hubiera cedido fuera el disfrute, con obtención de frutos y posibilidad de arrendar, estaríamos ante un usufructo. Pero ell usufructo sobre inmueble debe constituirse en escritura pública (art. 633 CC) y aquí solo hay documento privado, de modo que ese hipotético usufructo sería nulo.

De modo que el único título posible sería el comodato, pero este, por su estructura, degenara en precario dada la indeterminación temporal.

El Supremo recuerda que el comodatario solo puede usar la cosa para el fin pactado y no tiene derecho a obtener frutos, por lo que no puede arrendarla sin autorización del comodante. 

De modo que el propietario puede reclamar la restitución “a voluntad”: art. 1750 CC. Sebastián, como causahabiente de la propietaria original, puede reclamar la devolución del inmueble sin necesidad de esperar al “fin de la actividad”. El arrendamiento otorgado por Celestino a un tercero es inoponible, porque quien ocupa en precario no puede transmitir un derecho mejor del que tiene, y el comodatario tampoco puede arrendar sin permiso.