Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2012 (cada vez las publican más rápido en Cendoj, ¡enhorabuena!).
Los hechos (que no el supuesto de hecho) del caso se pueden resumir con facilidad: Una SL compra tres pisos a Metrovacesa. En la publicidad y en los expositivos de los contratos de compraventa se hace referencia a que Metrovacesa facilita la financiación, es decir, suscribe el contrato de préstamo con garantía hipotecaria con un banco y, una vez celebrada la compraventa, el comprador se subroga como prestatario en la posición de Metrovacesa. Viene la crisis y Metrovacesa no facilita el préstamo al comprador, el cual, en consecuencia pretende la resolución del contrato. Metrovacesa exige el cumplimiento.
El Supremo comienza negando la aplicación del control de las cláusulas abusivas porque el comprador era una SL y no podía considerarse un consumidor. La verdad es que daba igual porque lo que el comprador alegaba es que Metrovacesa había incumplido la obligación de proporcionar financiación y que tal incumplimiento autorizaba al comprador a resolver. Y aquí está el meollo de la cuestión: ¿asumió Metrovacesa la obligación de proporcionar financiación? y, si fue así, ¿el incumplimiento de semejante obligación justifica la resolución?
El Supremo contesta afirmativamente a la primera pregunta recurriendo a su conocida doctrina sobre la integración de lo ofrecido publicitariamente en el contenido obligatorio del contrato pero negativamente a la segunda pregunta, esto es, al carácter “principal” de la obligación de Metrovacesa de conseguir financiación al cliente-comprador.
Lo dice de un modo un tanto confuso
Ahora bien, dicha obligación incumplida lo era de mera gestión o de actividad, pero nunca de resultado. Es decir, la promotora debió ofrecer la subrogación, pero como establece el contrato y la práctica mercantil, es la entidad de crédito la que tiene la última palabra a la vista de la solvencia del deudor, lo que difícilmente habría aceptado el banco, pues el propio demandado reconoce que intentó gestionar directamente financiación y no lo consiguió por el elevado importe de la compra. A ello cabe añadir, que el incumplimiento de la vendedora no era trascendental, pues el propio afectado podía acudir a las correspondientes entidades financieras, no acreditando que esa posibilidad le fuese más gravosa económicamente que la hipotética subrogación. En suma, estamos ante un incumplimiento de una obligación accesoria o complementaria, pero nunca principal.
Como se ve, si la obligación de conseguir financiación era una mera obligación de actividad o medios y no de resultado, Metrovacesa no la habría incumplido si hubiera probado que, efectivamente, hizo gestiones ante el banco para que otorgara financiación al comprador aunque no lograra mover la voluntad del banco para conceder crédito al comprador. Y se acabó. No cabría ya discutir si tal obligación era accesoria o principal. Solo cabría determinar que Metrovacesa incumplió su obligación si no realizó gestión alguna para facilitar el crédito al comprador.
Por tanto, hay que entender que el Supremo considera realmente – porque afirma el incumplimiento por parte de Metrovacesa – que la obligación de Metrovacesa era de resultado. Llega, sin embargo a la misma conclusión a la que habría llegado por otra vía: conseguir la financiación no es una obligación principal del contrato de compraventa sino accesoria y, por tanto, que su incumplimiento no autoriza al comprador a resolver la compraventa. Aquí se vuelve a expresar un tanto confusamente nuestro Tribunal de Casación
Esta Sala debe declarar que nadie discute la existencia de un precio en el contrato y que dicho elemento esencial está perfectamente constituido, pero la certeza del precio y de la cosa no puede confundirse con el acceso a la financiación, que también pudo, potencialmente, obtener directamente el comprador, por lo que no estaríamos ante el incumplimiento de una obligación esencial sino accesoria, fundamentalmente porque su incumplimiento no tiene potencial suficiente como para generar, objetivamente, la frustración del contrato ya que la compradora podía acudir directamente a una entidad de crédito.
Aquí el Supremo confunde la doctrina de los elementos esenciales del contrato (consentimiento, objeto y causa), esto es, aquellos sin los cuales no existe contrato con la relevancia resolutoria del incumplimiento de una obligación. Para decidir la segunda cuestión, efectivamente, lo que hay que determinar es si la obligación incumplida tiene tal importancia en la economía del contrato que su incumplimiento frustra las expectativas de la otra parte hasta el punto de que podamos decir que, de haber previsto tal incumplimiento, esa parte no habría celebrado el contrato. Las partes pueden configurar tal hecho como una condición suspensiva o como una obligación contractual. Pero lo que da virtualidad resolutoria al incumplimiento de una obligación no es que se refiera a los elementos esenciales del contrato (falta de pago del precio o de entrega de la cosa).
Y no nos parece dudoso que la SL compró los inmuebles en la confianza de que obtendría financiación bancaria y que Metrovacesa – como era común en aquella época – se la facilitaría. Es decir, la obtención de la financiación era decisiva en la voluntad del comprador y compartida por el vendedor. En fin, que hubiera sido preferible resolver el problema por la otra vía, esto es, afirmando que Metrovacesa no incumplió porque hizo lo razonable para lograr que el comprador obtuviera la financiación o mantener la sentencia de 1ª instancia que consideró que, ante la falta de financiación, el comprador podía resolver.
V., la STS de 27 de septiembre del mismo ponente donde no se considera con entidad resolutoria un retraso en la entrega de un inmueble por parte del constructor de un año, lo que se argumenta señalando que hubo razones que justificarían parte del retraso y que los compradores no resolvieron sino que aceptaron una compensación (los muebles de la cocina) por el retraso.
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