Se lee en la Newsletter de Cuatrecasas:
Es la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 26 de julio de 2023 (BOE, 28 de septiembre de 2023)
no se pudo inscribir en el registro de la propiedad una escritura de compraventa de inmueble por haberse revocado el poder del representante de la sociedad limitada vendedora, y haberse publicado dicha revocación en el Boletín Oficial del Registro Mercantil (BORME) el mismo día del otorgamiento de la escritura de compraventa. Todo ello en un caso en que, con los datos disponibles, se presume la buena fe del apoderado y del comprador, y en aplicación estricta de las reglas de oponibilidad previstas en el Código de Comercio (CCo).
Fechas relevantes: En concreto: (i) la revocación del poder del representante de la sociedad vendedora se produjo el 22 de marzo de 2023; (ii) ese mismo día 22 se presentó la escritura de revocación en el Registro Mercantil; (iii) esta se inscribió el 27 de marzo de 2023; (iv) el 10 de abril de 2023 se publica la revocación en el BORME; y (v) la escritura de compraventa se otorga el mismo 10 de abril de 2023.
1 comentario:
El caso de la resolución es exactamente el caso que hace cerca de veinte años planteaba Manuel González-Meneses García-Valdecasas, en págs. 267-394 del Capítulo 25 –“Principios y fundamentos del Registro Mercantil”- de "Instituciones de Derecho Privado. Tomo V, Volumen 5º", Ed. Thomson-Civitas, 2005, en particular, en página 337 y ss.: “…tratándose de poderes mercantiles …inscribibles e inscritos en el Registro Mercantil, la protección sustantiva que para el tercero de buena fe deriva de la simple exhibición de una copia autorizada del poder…puede haber desaparecido por el simple hecho de que se haya otorgado una escritura de limitación o revocación del poder…y la misma se haya inscrito ya en el Registro Mercantil (y además publicado en el BORME). Es decir, el hecho de que el ex-apoderado …conserve en su poder la copia autorizada de su poder…y pueda exhibirla no garantiza a los terceros, aun siendo éstos de buena fe, que el negocio que aquél realice va a ser eficaz de cara a éstos. Y ello porque el instrumento de la publicidad registral provoca una oponibilidad erga omnes que prevalece sobre ese otro sistema de protección de la confianza que suscitan las copias autorizadas de escrituras desvirtuadas por otras posteriores”; y tras llamar la atención sobre el art. 1219 Cc, indica que “del propio Código Civil resulta que si de la escritura posterior se ha tomado nota en el registro público competente —como es el RM para los poderes mercantiles… —, este solo hecho hace cesar ya la protección que para el tercero pudiera derivar de este artículo 1219, y ello aunque el ex-apoderado …pueda seguir exhibiendo una copia autorizada en la que no conste en absoluto la existencia de la posterior escritura revocatoria”.
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