Cláusulas abusivas en préstamo hipotecario y adjudicación a tercero de buena fe que inscribe

Foto: Pedro Fraile

Por Mercedes Agreda

Es la Resolución de la DGSJFP de 10 de junio de 2022

Tras la ejecución de una hipoteca sobre una finca, ésta se adjudicó mediante resolución judicial firme a favor de tres sociedades mercantiles (rematantes no ejecutantes). Posteriormente y cuando la titularidad de la finca ya estaba inscrita a favor de dichas sociedades, se inició un incidente de oposición en el mismo procedimiento de ejecución hipotecaria, por el que se declaró nula, por abusiva, la cláusula de vencimiento anticipado que fundamentó la ejecución. Como consecuencia de ello, el juez emitió un mandamiento judicial ordenando la cancelación de los asientos registrales practicados a favor de los adquirentes en el procedimiento de ejecución.

La Registradora deniega tal cancelación porque entiende que, una vez producida la transmisión de la propiedad a un tercero, la cancelación de la inscripción practicada a su favor precisará que, una vez obtenido el auto estimatorio de la oposición en el que se declare la ineficacia del decreto de adjudicación, el ejecutado interponga, contra los rematantes, una demanda de rectificación del Registro por ineficacia del título en cuya virtud se practicó la inscripción, interesando la cancelación de las inscripciones a su favor y la reviviscencia de los asientos cancelados como consecuencia de la ejecución.

La DGSJFP da la razón a la Registradora. En primer lugar, recuerda que el TJUE, por un lado, ha reconocido la posibilidad, con ciertas condiciones, de enjuiciar la abusividad de una cláusula del préstamo, aun después de haber concluido la ejecución por resolución firme, pero que, por otro lado, deja siempre a salvo de los efectos de dicha declaración de una cláusula como abusiva a los terceros adquirentes, ajenos a la relación contractual (Sentencia de 17 de mayo de 2022, asunto C-600/19).

En segundo lugar, la DGSJFP recuerda la doctrina del TS de que, en un procedimiento de ejecución, la transmisión de la propiedad del activo se produce con el testimonio del Letrado de la Administración de Justicia del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (art. 673 LEC).

La DGSJFP concluye que

“en un incidente en el que se enjuicia el carácter abusivo de alguna cláusula del préstamo garantizado con hipoteca, si este se resuelve después de que la propiedad de la finca ejecutada se haya transmitido a un tercero como consecuencia de dicha ejecución, solo se podrá acordar la reparación al deudor, en el juicio que corresponda (art. 698 de la LEC), de las consecuencias económicas que la aplicación de una cláusula abusiva le hayan ocasionado, pero no podrá verse afectada la titularidad transmitida a favor del tercero, especialmente si este está además protegido por la fuerza del Registro de la Propiedad”.