Si se ejercita una opción de compra pero el contrato de compraventa no se celebra –por desacuerdo en la determinación del precio- ¿ha de considerarse propietario desde entonces al arrendatario-optante?

Jerez

Es la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 16 de junio de 2023.

La sentencia relata que la parte demandante comunicó el 18.10.2016 de manera fehaciente a la parte demandada su voluntad inequívoca de ejercitar la opción de compra en el plazo estipulado en el contrato. Considera que debe considerarse correctamente ejercitada la opción desde dicha fecha, con independencia de que la parte demandante alegase en esa comunicación que debía regir otro precio y de que, finalmente, no se firmara la compraventa. Pero añade que "no puede declararse que la parte demandante tuviese derecho al uso del inmueble en condición de propietaria desde el 18/10/2016 porque [...] no puede identificarse ejercicio de la opción con perfeccionamiento del contrato de compraventa, como alega la parte demandante al realizar esta solicitud".

En el recurso, de forma repetitiva, se critica que la sentencia, a pesar de entender que la opción de compra fue ejercita en tiempo y forma y condenar a la demandada al otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, niegue al demandante la posesión del inmueble en concepto de dueños.

… Acerca de esta polémica ya se ha pronunciado este Tribunal en precedentes ocasiones. En la sentencia 71/2022, de 4 de febrero dijimos "Hemos de partir de la aplicación del artículo 1463 del Código Civil a la compraventa de inmuebles, tal y como reconoce la jurisprudencia en la sentencia citada por el recurrente y en otras posteriores (v.gr. STS 573/2011 de 19 de julio). Sin embargo, el efecto transmisivo de propiedad, derivado de la traditio "brevi manu" (cuando el comprador ya tiene la cosa en sus manos por título anterior) no es automático según dicho precepto legal, sino que requiere un acuerdo de transmisión real específico y distinto del puro concierto de voluntades que está presente en toda compraventa, cuyo alcance es exclusivamente obligacional.

La demandante no nos informa de la existencia de un pacto en ese sentido y tampoco observamos que el mismo exista a la luz de las cláusulas establecidas en el contrato de compraventa con opción de compra objeto de la Litis. En consecuencia, no encontramos base legal para afirmar que la actora tenía derecho a usar el inmueble arrendado en concepto de dueña desde el 18 de octubre de 2016, por lo que ese pronunciamiento debe ser revocado.