Saneamiento por evicción

Los compradores de un inmueble demandan a los vendedores pidiendo la resolución de la compraventa porque un tercero había reclamado la titularidad del inmueble y los tribunales habían dado la razón al tercero. Los vendedores se defienden diciendo que no había sentencia firme por la que los compradores hubieran sido privados del inmueble y que los compradores no les habían “llamado al pleito”. Dice el Supremo (Sentencia de 30 de abril de 2013) que ambos motivos deben desestimarse. El primero, porque los compradores se habían visto privados de una parte de la parcela y, por tanto, imposibilitados de construir lo que pretendían. El segundo porque

El art. 1481 CC exige, para que pueda prosperar la acción de saneamiento por evicción, que se hubiera notificado a los vendedores la demanda de evicción, a instancia del comprador, de tal forma que, faltando esta notificación, los vendedores no estarán obligados al saneamiento. Y el art. 1482 CC articula el medio a través del cual el comprador demandado puede interesar que el vendedor sea llamado al proceso. En nuestro caso no consta la vulneración de ninguno de estos preceptos, pues está acreditado que los vendedores fueron demandados en el primer procedimiento, de forma que conocieron de la demanda de evicción y pudieron, en su caso, oponerse. Resulta irrelevante que no fueran llamados a instancia del comprador, pues esta llamada no fue necesaria, al estar ya demandados. Lo verdaderamente relevante, a los efectos previstos en los arts. 1480 y 1481 CC , es que los vendedores hubieran tenido conocimiento de la demanda de evicción y hubieran podido oponerse a ella, para que se les pueda oponer, más tarde, al ejercitarse la acción de saneamiento, todo lo cual se cumple en este caso, en que no puede negarse que fueran demandados en el primer procedimiento

La Sentencia estima, sin embargo, el recurso de casación en lo que a la calificación de la responsabilidad de los vendedores (copropietarios de la finca vendida) se refiere. La Audiencia la había considerado como solidaria y el Supremo dice que es mancomunada porque

El art. 1478 CC no prevé la eventualidad de que no se trate de un sólo vendedor sino de una pluralidad de condóminos del bien vendido, y por lo tanto no precisa si en caso de saneamiento por evicción la obligación de indemnización del valor de la cosa vendida al tiempo de la evicción es mancomunada o solidaria, esto es, si frente a los compradores a quienes se ha privado de la parcela vendida, los vendedores responden del pago de la compensación económica en la misma proporción a su participación en el condominio o responden solidariamente de todo.

La solución en este caso viene determinada por la causa de la evicción, que es la que determina la obligación de indemnizar al comprador por la privación del bien vendido, y si esta causa permite identificar el alcance de la participación de cada uno de los vendedores en la causación del perjuicio (la privación del bien). La causa de la evicción es que los vendedores no eran titulares del bien, o existía alguien con mejor derecho que provocó la privación del bien al comprador, y la participación de cada vendedor en el condominio permite precisar y justificar la distribución de la responsabilidad de cada uno de los vendedores frente al comprador. Por esta razón procede estimar este motivo y revocar la sentencia en el sentido de declarar que la responsabilidad de los demandados es mancomunada y no solidaria, sin que sea necesario analizar el resto de los motivos de casación.