Una sentencia que corrige la interpretación de un contrato hecha por la instancia

Es sabido que el Tribunal Supremo corrige rara vez la interpretación de un contrato que haya realizado el tribunal de instancia. Pero, de vez en cuando, lo hace. No es fácil ni para el Supremo ni para los operadores saber cuándo lo hará y cuándo no. Eso de la “ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico” no ayuda mucho. (Véase la STS 26 de marzo de 2012 como modelo). Seguramente es más probable que lo haga cuando la instancia califica erróneamente un contrato o una cláusula contractual. Este es el caso de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2012 donde corrige la interpretación que el Tribunal de Instancia había dado a una cláusula que preveía que los vendedores de un inmueble otorgarían la escritura pública de compraventa cuando se obtuviera la autorización judicial para que un incapaz pudiera enajenar una veintiochoava parte de la finca (¡es lo que tienen las herencias!). El Supremo estima el recurso de casación porque dice que no se trataba de una condición suspensiva. El contrato de compraventa era eficaz respecto de los restantes vendedores (se había pagado incluso el precio)

Es cierto que esta Sala tiene declarado que la interpretación de los negocios jurídicos, y en particular de los contratos, es facultad de los juzgadores de instancia (de primera y de segunda instancia) sin que pueda discutirse ahora para intentar hacer prevalecer otra distinta, aunque resulte igualmente válida y razonable, ya que en tal caso el recuso de casación quedaría desnaturalizado para convertirse en una tercera instancia. … (Pero)

En el caso presente cabe afirmar que la Audiencia se aparta de la lógica al interpretar que el contrato litigioso estaba sujeto, en cuanto a su plena efectividad, al cumplimiento de una condición suspensiva, cual era la de que se obtuviera autorización judicial para la venta de la porción indivisa del inmueble correspondiente al incapaz, de modo que si tal autorización no se obtenía los vendedores quedaban liberados de sus obligaciones como tales. Dicha interpretación se opone, además, a la literalidad del contrato y al conjunto de sus cláusulas. Es cierto que en la estipulación cuarta se decía que la parte vendedora se comprometía a otorgar la escritura pública de compraventa "una vez recibido el fallo judicial que autoriza expresamente al incapaz Rosendo , o en este caso a su tutor legal a vender su veintiochoava parte, acto a realizar como máximo el 15 de septiembre de 2005" , pero también lo es que ello no suponía dejar en suspenso la eficacia del contrato, pues el mismo, según la intención manifiesta de las partes y su propia literalidad, tuvo eficacia desde el primer momento en cuanto a las porciones indivisas del inmueble no pertenecientes al incapaz, e incluso se satisfizo por el comprador una parte del precio a los vendedores.

Además, si se tiene en cuenta el contenido de la estipulación sexta, resulta justamente lo contrario, pues se parte en ella de la plena efectividad inicial del contrato al prever que, si no se obtiene la autorización judicial para llevar a cabo la venta en nombre del incapaz en un plazo determinado, el comprador puede optar por dar el contrato por resuelto , lo que significa "sensu contrario" que el contrato era plenamente eficaz, y que igualmente podía el comprador en tal caso optar por su cumplimiento por parte de aquellos que habían prestado válidamente su consentimiento, que es lo que en definitiva ha hecho mediante la interposición de la demanda.

En consecuencia procede … estimar la demanda condenando a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa de las partes indivisas que les corresponden en el inmueble litigioso, debiendo satisfacer el comprador la parte de precio pendiente según lo estipulado en el contrato de 15 de noviembre de 2004 con deducción de 1/28 parte, al no comprenderse en la venta la porción que pertenece en propiedad al incapaz; solución que resulta congruente con lo solicitado en la demanda, en la cual el demandante, al interesar que se declarara la obligación de los demandados de cumplir lo estipulado, aceptaba el nacimiento de una nueva situación de condominio.

El juez exigió que se hiciera un avalúo del inmueble y que se vendiera en pública subasta. El precio resultante era muy superior al pactado, de modo que los vendedores capaces quisieron subirse al carro de la mayor valoración. El comprador, naturalmente, quería obtener las 27/28 partes y pagar al incapaz el precio – más alto – derivado de la venta en subasta pero sólo respecto de 1/28

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2012