El otro blog para cosas más serias

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martes, 21 de septiembre de 2021

Adquisición por usucapión de un inmueble declarada judicialmente y alcance de la calificación del Registrador de la Propiedad


Julio vende una casa a su prima Natalia en 1946. Natalia muere en 1973, viuda y sin hijos o parientes conocidos. Un pariente de Julio posee el inmueble desde 1973 (y luego lo dona a Julio) hasta, al menos, 2008 y, transcurridos esos más de 30 años pide que se haga constar en el Registro de la Propiedad que es propietario (usucapion contra tabulas) porque ha adquirido la propiedad por prescripción adquisitiva de 30 años. El Registrador de la Propiedad (recuerden qué diferente debe ser la calificación registral en el Registro de la Propiedad donde se inscriben derechos que han de valer frente a todos respecto de la calificación del Registrador Mercantil que inscribe actos y contratos cuya validez y oponibilidad a terceros no dependen de la inscripción) deniega la inscripción ordenada judicialmente alegando, básicamente, que la sentencia de la que resultaba la emisión  del mandamiento de inscripción no podía inscribirse porque no hubo nadie en el juicio que defendiera los intereses de los posibles herederos de Natalia, herederos desconocidos a los que el juez había citado por edictos. Según el Registrador, el juez debió designar un “administrador de la herencia… para encargarse de la defensa de los intereses del titular registral fallecido, o contra un posible heredero que pueda actuar en nombre de los ausentes o desconocidos, con incumplimiento de los principios de tutela jurisdiccional efectiva y de interdicción de la indefensión proclamado en el artículo 24 CE y que tiene su reflejo registral en el requisito del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria)».

El Supremo, en sentencia de 9 de septiembre de 2021 ECLI:ES:TS:2021:3277 desestima el recurso del Registrador y ordena la inscripción. Dice el Supremo que el Registrador no puede revisar el proceso judicial y sustituir al juez en la apreciación de si debe o no estimarse la demanda. Esto es lo que se deduce del art. 100 del Reglamento Hipotecario. El ponente es amable con el Registrador

En el presente caso, es lógico que en un pleito de estas características, en el que se pide la declaración del dominio adquirido por usucapión contra tabulas, el registrador deba verificar que la titular registral o, caso de haber fallecido, sus herederos (quienes según la información registral son titulares de derechos afectados por la sentencia objeto de inscripción), han tenido posibilidad de ser parte.

Pero le quita la razón en cuanto al fondo:

En un caso como el presente, en el que hacía más de treinta años que había fallecido la titular registral (Sra. Natalia ), sin que constara la existencia de heredero alguno, no era preceptiva la designación de una administración judicial de la herencia de la Sra. Natalia. (Esta sólo procede)… con la finalidad de preservar la integridad del patrimonio relicto y garantizar los derechos e intereses de los llamados por el testamento o por la ley a suceder al causante… ( art. 795.1 LEC). La ley pretende que, llegados a esa fase de la intervención judicial, una vez realizado el inventario, se adopten medidas de conservación, mientras no concluya la declaración de herederos o, en su caso, se apruebe la partición.

Fuera de estos casos y de otros expresamente previstos en la legislación civil (institución de heredero bajo condición suspensiva en los casos del art. 803-II CC, espera de un nasciturus [ arts. 966 y 967 CC], reserva del derecho a deliberar del heredero [ art. 1020 CC]), no está previsto el nombramiento de un administrador judicial.

Sin perjuicio de que pudiera ser acordada como medida cautelar, a instancia de parte, está claro que la ley no preceptúa el nombramiento de administrador judicial cuando en un juicio declarativo es demandada una persona que ha fallecido hace más de treinta años sin que se conozcan sus herederos y, por ello, la demanda se dirige contra la herencia yacente y los ignorados herederos.

Curiosamente, a falta de herederos, el “único que podría haber tenido algún interés” sería el Estado español

… llamado a suceder a falta de los anteriores, en atención a la normativa aplicable al tiempo del fallecimiento de Natalia (Ley 40/1960, de 21 de julio, sobre Compilación de Derecho civil especial de Cataluña).

Pero su derecho habría prescrito

… En atención al tiempo de la apertura de la sucesión, regía la Compilación de Derecho civil de Cataluña, en su redacción original de 1960, cuyo art. 257 establecía un plazo de prescripción para la aceptación de la herencia de treinta años desde la delación, por lo que el eventual derecho del Estado se habría extinguido cuando se inició este pleito, sin que exista el menor indicio de interrupción de la prescripción ( arts. 344 de la Compilación y 1973 CC).

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