Francesca Woodman, Colección Iberdrola
Es la Sentencia de 24 de febrero de 2021 de la Audiencia Provincial de Pontevedra.- ECLI:ES:APPO:2021:339. En lo que me interesa contar aquí (la sentencia se ocupa de más cosas), los jueces de la Audiencia interpretan el acuerdo novatorio celebrado por las partes en el sentido de que la reducción de la renta arrendaticia pactada por razón del cierre de la hostelería decretado por el Gobierno en el marco del estado de alarma se extendía, aunque las partes no hubieran dicho nada al respecto, a la duración de la medida pública. El hecho de que la juez de instancia hubiera dicho lo contrario indica que el resultado no es evidente. Quizá, la Audiencia podría haber dicho 'menos'. Es decir, quizá podría haber desestimado igualmente la demanda de desahucio diciendo que, aunque el arrendador no quisiera extender la rebaja en el importe de la renta más allá del mes de abril (su correo sólo se refiere al mes de abril), el arrendatario pudo entender razonablemente que - como interpreta la Audiencia - la rebaja se extendía a los meses de duración del estado de alarma. De manera que si el arrendador quería desahuciar o, en general, dar por terminado el contrato o exigir el pago completo de la renta en los meses de mayo y junio de 2020, la buena fe le imponía advertírselo así al arrendatario antes de proceder interponer la demanda de desahucio. Porque el arrendatario, quizá, habría insistido en la negociación de haber sabido con certeza que la reducción de la renta afectaba solo al mes de abril.
Los hechos
1º En virtud de contrato privado de fecha 10/01/2011, la entidad LAFPRO 97, S.L., arrendó a la mercantil BOA VILA RESTAURANTE, S.L., dos locales de negocio, comunicados entre sí y sitos en los bajos de los edificios existentes en la calle Cobian Roffignac nº 9 y Padre Sobreira s/n, en Pontevedra, de una superficie de 140 m2 y 417 m2, respectivamente, con destino exclusivo a restaurante.
2º Las partes pactaron una renta de 4.500,00 €/mes durante el primer año, 5.000,00 €/mes el segundo año y 6.000,00 €/mes durante el tercer año y sucesivos, actualizándose a partir del cuarto año conforme al IPC.
… 3º Mediante documento privado de fecha 12/06/2017, las partes novaron parcialmente el contrato de arrendamiento en el sentido de acordar que, con efectos de 01/07/2017 y hasta el 30/06/2021, la renta mensual a abonar por la arrendataria ascendería a 5.600,00 €, a partir del 01/07/2021 y hasta el 30/06/2022 sería de 6.222,00 €/mes, desde el 01/07/2022 al 30/06/2023 se cuantificaría en 6.346,00 €/mes, con los impuestos y retenciones que procedan.
4º Con fecha 14/03/2020 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. En el art. 10 de la expresada norma, bajo el título " Medidas de contención en el ámbito de la actividad comercial, equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativas, actividades de hostelería y restauración, y otras adicionales", se incluía el siguiente apartado: " 4. Se suspenden las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio." 5º El estado de alarma fue prorrogado … hasta las 00:00 horas del 21 de junio, en que se levantó, si bien el Real Decreto 514/2020, de 8 de mayo, habilitó un denominado " procedimiento para la desescalada", en función del cual se autorizó en Galicia el consumo en el interior de establecimientos de hostelería a partir del 25/05/2020, con limitaciones de aforo.
6º Entre tanto, mediante correo electrónico remitido en fecha 06/04/2020, la arrendataria había solicitado a la arrendadora una quita en el importe del alquiler, en los siguientes términos: " Hola Iago, dadas las circunstancias excepcionales en las que nos estamos moviendo espero que podáis tenerlas en cuenta y realizar una quita en el importe del alquiler para contribuir a la viabilidad futura del negocio una vez pase todo esto. En marzo facturamos casi 35 mil euros cuando el año pasado fueron 87 mil (te adjunto datos). Sólo se trabajó con normalidad la primera semana y nos quedamos sin el puente del día del padre y en abril que es un mes importante de facturación, pues está la Semana Santa, dejaremos de facturar otros 90 mil euros y las ventasque estamos haciendo a domicilio dan para pagar los salarios y al menos ir sacando la mercancía. Espero que entre ambos podamos poner de nuestra parte para lograr que las cosas sigan funcionando como hasta ahora, espero tus noticias al respecto, un cordial saludo."
7º La arrendadora contestó el mismo día y por idéntico conducto, realizando la siguiente propuesta: " Hola Manuel, Claro que entendemos las circunstancias. Y por ello, te ofrecemos que la cuota de arrendamiento a pagar a primeros de Abril sea de 2000 euros más iva. Dinos si te parece bien y pido a Paulino que materialice el acuerdo Un saludo Juan Luis "
8º Mediante transferencia bancaria de fecha 08/04/2020, la arrendataria BOA VILA RESTAURANTE, S.L., abonó la cantidad de 1.960,20 €, en concepto de pago de alquiler. Por su parte, la arrendadora emitió la factura nº 4/2020, por importe de 2.040,00 €, correspondientes al montante pactado (2.000 €), más 21% IVA (420,00 €), menos 19% de retención fiscal (380,00 €), en la que hizo constar como concepto: " Mensualidad arrendamiento bajos comerciales Según contrato de arrendamiento suscrito el 14 de enero de 2011 entre ambas sociedades"
9º Con fecha 05/06/2020, la entidad LAPFRO 97, S.L., presentó demanda en la que ejercitaba la acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, alegando el impago de la correspondiente al mes de mayo de 2020, por importe de 5.600,00 €.
10º Tras la presentación de la demanda, la arrendataria efectuó las siguientes transferencias en favor de la arrendadora: - El 08/06/2020, por importe de 1.960,20 €, en concepto de " PAGO ALQUILER MAYO". - El 15/07/2020, dos por importe de 79,80 € cada una, en concepto de " PAGO DIFERENCIA ALQUILER ABRIL" y " PAGO DIFERENCIA ALQUILER MAYO". - El 17/07/2020, por importe de 2.040,00 €, en concepto de " PAGO ALQUILER MES DE JUNIO". - El 17/07/2020, por importe de 2.040,00 €, en concepto de " PAGO ALQUILER MES DE JULIO".
La interpretación del acuerdo novatorio
29.- Llegado este punto, la controversia se ciñe a determinar el alcance del acuerdo alcanzado por las partes el 06/04/2020, a saber, si tenía por objeto exclusivamente una quita o reducción de la renta devengada en el mes de abril, como sostiene la demandante -en tesis asumida en la sentencia recurrida-, o, por el contrario, el acuerdo suponía una suspensión temporal seguida de una novación de la renta con vocación de permanencia y aplicable una vez finalizase el estado de alarma, como afirma la demandada.
30.- Pues bien, a juicio de la Sala, si la arendataria pidió " una quita en el importe del alquiler para contribuir a la viabilidad futura del negocio una vez pase todo esto"; si la arrendadora, horas después de recibir el correo, ofreció " que la cuota de arrendamiento a pagar a primeros de Abril sea de 2000 euros más iva"; si apenas dos días más tarde se abonó el referido importe, con un error de cálculo que no fue protestado; si el referido acuerdo no se formalizó documentalmente; y, si, finalmente, no consta que a lo largo del mes de mayo hubiera reclamación extrajudicial, siquiera fuera verbal, por la falta de pago de la renta correspondiente a dicha mensualidad..., podemos extraer las siguientes conclusiones:
1ª La reducción del importe de la renta traía causa del impacto económico causado en el sector de la hostelería por la declaración del Estado de Alarma a raíz de la pandemia provocada por el Covid-19, situación que, cuando se concreta el acuerdo, se encontraba en los momentos más críticos y cuya superación era notorio que se prolongaría en el tiempo.
2ª Si existía la conciencia generalizada de que el Estado de Alarma no se iba a alzar de inmediato y la arrendataria solicita una quita para garantizar la viabilidad futura del negocio una vez se levante, lo que la arrendadora acepta, cabe fundadamente suponer que no se trató de una reducción excepcional y únicamente para el mes de abril, sino de una minoración que, basada en la radical disminución de ingresos por la prohibición del consumo en el interior del local, debía mantenerse, al menos, mientras durase el Estado de Alarma y, por tanto, estuviese vigente la resolución que impedía desarrollar en el local la actividad ordinaria de hostelería a la que se destinaba.
3º Si la arrendataria abonó el importe de la renta dos días después del cruce de correos, es también lógico pensar que esa novación tenía efectos desde el mismo mes de abril y, por tanto, que no se estipuló una suspensión del pago de la renta, sino una minoración aplicable ya en esa misma fecha, lo cual, por otra parte, es coherente con el hecho de que pudiera servir comida a domicilio.
31.- Hemos de concluir, pues, que el importe de la renta se redujo a 2.000 €/mes durante, al menos, el período de vigencia del Estado de Alarma, y, por tanto, rige para las mensualidades de abril, mayo y junio de 2020, pues no fue sino a partir del 21 de junio cuando la arrendaria pudo renudar su actividad en condiciones similares a las existentes con anterioridad.
32.- En aplicación del principio de autonomía de las partes y libertad contractual, el acuerdo alcanzado para dar solución a la problemática creada por la suspensión tenporal de la actividad de hostelería debe ser respetado y obliga, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, sin que pueda quedar su cumplimiento al arbitrio de las partes ( arts. 1256 y 1258 CC). Al propio tiempo, dicho acuerdo vacía de contenido tanto la pretensión de la actora, que reclama unas cantidades que no se adecuan a lo pactado, como las referencias de la demandada a la cláusula "rebus sic stantibus" o a la fuerza mayor ex art. 1105 CC, ya que la novación se llevó a cabo cuando arrendadora y arrendataria ya eran plenamente conscientes de las consecuencias de la declaración del Estado de Alarma.
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