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lunes, 21 de diciembre de 2015

La sabiduría del artículo 400 del Código Civil

Cuando el artículo 400 CC dice que “ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad” dice algo distinto de cuando añade “cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Lo que dice en la primera frase - nos cuenta Miquel - es que no hay vinculación jurídico-obligacional entre los copropietarios. Un copropietario no le “debe” nada a los demás. No hay un vínculo obligatorio entre ellos. Esto tiene consecuencias importantes. La más importante es que cada copropietario puede transmitir su parte (art. 399 CC) y que cualquier copropietario puede renunciar a su parte (art. 395) como cualquier propietario puede abandonar las cosas de su propiedad. Y, en fin, dado que no hay vínculo entre los copropietarios, la “posición” de copropietario es fungible. Los demás copropietarios no se ven afectados por el cambio en las personas de los copropietarios sencillamente porque ningún vínculo les une.

La segunda frase “cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común” recoge una facultad añadida a las anteriores: una forma concreta de poner fin a la situación.
“sin renunciar ni enajenar individualmente la parte y afectando a todos los demás. Cada comunero puede obtener una parte material de la cosa, si la cosa es divisible, o una parte del importe obtenido por la venta, si la cosa es indivisible”.
La acción de división no es un derecho potestativo, continúa Miquel, porque la modificación jurídica no se produce por la declaración de voluntad de uno de los condueños. Es una pretensión real, nacida de la copropiedad y dirigida contra los demás copropietarios que se puede ejercer extra- o judicialmente.

¿Eso quiere decir que la ley ve desfavorablemente las situaciones de copropiedad? 


Por supuesto que no. La propiedad colectiva puede ser muy eficiente. Pero el Código parte de la presunción de que la propiedad individual es, en general, la forma de atribución de los bienes que mayor bienestar genera y, por tanto, permite a cualquier individuo convertir su cuota en propiedad individual de la parte que le corresponda de un objeto común, directa o indirectamente.

Tan es así que, inmediatamente, el art. 400 declara válidos los pactos de indivisión y no le pone más límite que el de que se fije una duración de hasta 10 años, aunque admite la prórroga.

Con el pacto de indivisión salimos del mundo de las relaciones propter rem y entramos en el mundo de las relaciones obligacionales. Los condueños han celebrado un contrato. Pero no necesariamente un contrato de sociedad, porque aceptar la indivisión no es un fin común que es lo que define el contrato de sociedad. ¿Qué es? Como mínimo, “es una limitación al derecho del condómino a negociar el valor de la cosa” porque, con la cuota puede seguir negociando, esto es, su derecho a transmitir su cuota no se ve afectado por el pacto de indivisión. Recuérdese, no es un pacto por el que los comuneros se obligan a permanecer en la comunidad. Sólo se obligan (salvo que digan otra cosa) a no instar la división. El cumplimiento del pacto puede exigirse en especie, de manera que no se sustituye por la indemnización de los daños que cause la división.

¿Afecta a los terceros que adquieran cuotas de los comuneros que han renunciado temporalmente a instar la división? 


Miquel cree que sí:
“la regla nemo dat quod non habet impone, en línea de principio, que el tercero no pueda pedir la división del mismo modo que no la podía pedir su transmitente”
Ahora bien, los terceros hipotecarios si que reciben protección. Es decir, necesitamos una norma legal que “derogue” la regla nemo dat quod non habet. Pero la regla general es, como siempre, la prevalencia de la seguridad jurídica y – de modo semejante a lo que sucede con las limitaciones estatutarias a la transmisión de acciones o participaciones sociales - , dice Miquel
“el pacto de indivisión… viene a configurar el derecho del condómino. Si… se transmite o embarga, se transmitirá y embargará tal como existía en el momento de ser transmitido o embargado… no hay ninguna razón para preferir el interés del adquirente al del os demás comuneros. Quien adquiera una participación en el dominio de un bien que no goce de una especial publicidad tiene la carga de conocer la extensión y el contenido del derecho que adquiere”

José María Miquel, Comentario al art. 400 CC en Comentarios al Código Civil y a las Compilaciones forales, Madrid 1985, tomo V-2º, pp 438-467

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